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我有認識很多朋友(約20多家吧!)都是仲介業經營者、代書經營業者,他們本身也經營法拍業,耳濡目染下,知道有些代標業者他們的經營策略(教戰守則)就是:

法拍屋法拍代標業
法拍屋法拍代標業

一、洗新人加入:
拱一些講師或專家,有些還上過電視或專訪呢!他們會拍成影帶,隨時播放,以達到自我炫耀或達到用氣勢壓制你
再來就是拼命的自吹自擂(讓你信任啦)、裝闊(讓你羨慕啦),什麼成功案例分享,說什麼哪一筆賺數仟萬、哪一筆又賺數佰萬等事蹟,其實大都是別人的事蹟或過往彩霞(民國89年前的啦居多),讓你哈的不得了,以為人生即將改觀。(是否很像部分直銷天王天後一樣,熟悉吧!)(哈!都那麼好賺還會想教人嗎?一般人應該沒這樣的度量吧!都那麼好賺也不需要上課收費了,賺那一點小錢了!),再配合公司內場員工熱情、崇拜的歡呼聲,或群體的遊說,以便撩起(洗)一些沒經驗、或好高騖遠的新鮮人(包刮二度就業的媽媽)入場從業(可能免費或低收費),什麼兩小時或三天速成等都是。

二、廣告洗客戶:
用最聳動不合理的價差吸引客戶的好奇心,例如用小廣告單、email、網頁關鍵字等工具,一切只是要引誘客戶打電話進來或留msn、email,待客戶上鉤後,再用三吋不爛之舌,無論如何邀約客戶來店或拜訪。約見面時,通常由資深同事帶領新人,以便教導新人如何偷、坑、拐、騙、摸,什麼胡扯懶旦,有時還一個資深帶數個新人呢!

三、見面、裝熟:騙取客戶的信任簽約
一方面了解客戶的意向、喜好、收入、口袋的深淺等;另一方面則吹噓與法院及機關單位多熟。再用”不可思議”的價格,讓客戶覺得即使自己不是很想要,也應該可以賺錢吧!騙取客戶的信任簽約。

四、拱價:
絕招1:用社區最高成交價來報價。
(社區最高成交價的物件幾乎都有全新精緻裝潢,帶傢俱,格局方正,2~3面通風採光,良好view、樓層又好等條件,法拍代標業者會刻意不提,讓客戶誤信)。
絕招2:利用資訊不對性,欺騙客戶。
也就是利用市場上常用的表價、開價、委賣價、簽約價之差異性,欺模客戶。(例如城×城之建案每坪表價30萬、見面開價27.3萬、業者簽約委賣價22萬、成交價最後可能是21.3萬等(會被要求保密))。法拍代標業者通常會用表價30萬或見面開價27.3萬當作市價給客戶參考,再用鱷魚的笑容跟你說30×0.8=24萬,你24萬進場可以賺了6萬/坪,事實上你買的比市價貴了2.7萬。哈!還真的有一卡車的人相信。
絕招3:隱瞞成本。
a.對於利息成本:過戶墊款利息,至少標價1.2%,每月利息另計。
b.佣金成本:標價4%。
c.過戶費:包含代書費、契稅、規費、偶後的財產交易所得稅等約標價2%。
d.法拍屋基本房屋修復,如復水電、開換鎖、室內油漆、清潔、室內遺棄物搬運等,約標價3%。
e.其他不一定會發生部份(如要除璧癌、被惡意拆除破壞、磁磚爆破、漏水、搬遷費等),平均約攤提2%。
f.市場上開好價格,又賣得掉的,都是精裝屋+全新傢俱(一般20~40萬,約4~8%)
※也就是整理到一般整潔、乾淨的房屋,總計至少要12.2%;精裝附傢俱要16.2%。*也就是說你買法拍屋價差如沒有大於12.2%,你就賠定了,何況高於市價。
絕招4:催眠-騙、騙、騙、騙、騙
絕口不提風險,只猛提【不合理的利潤】,記得一定要配合興奮、甜美的態度與微笑,當一個人講、二個人講、三個人講,全公司都在講;張張簡報、雜誌也是如此登載;DVD也如是播放,一般人就會進入催眠狀態,就像主力、業內配合股友社及報章雜誌猛洗腦一樣,散戶一定套最高。
台北地方法院民事執行處庭長王淑滿指出,近來法拍市場買不到便宜貨,也與部分代標業者哄抬價格有密切關係。這位法官說,代標業者因為只有在得標後才能抽取佣金,如果委託人沒有得標,就無法獲得佣金,因此一些代標業者會利用民眾以為在法拍市場可以買到便宜貨的心態,廣發廣告,再帶客戶到法院投標室,有些業者會鼓吹客戶拚命加價才能標到,客戶不懂市場行情,就會被當成肥羊。

※資深業者甚至可達到4式合一,威力更大。

五、將養、套好的神豬,趕豬進場-【殺豬】
通常他們會說:『如果不成交,他們公司絕對不收費』,但事實上客戶一定成交,因為客戶買法拍還高於市價,會不成交嗎?可笑。

六、陪標:讓豬幫公司數鈔票,還要說謝謝,哈
爲防止客戶標太高會有情緒反應,代標公司都會有所謂的”陪標”,讓客戶誤以為物件其實很熱門,他們代標公司真的很厲害,估價精準,只贏別人點點,這時假的投標者(陪標者)會做一些失望、扼脕狀,並說:『啊,好可惜,我只差一點點,恭喜你』等話,讓客戶有嬴的感覺。
此時神豬很爽,業務更爽,尤其是讓神豬幫公司數鈔票,還要說謝謝,這最爽了。
這時代標公司通常會說,『這沒什麼啦!我們公司成立數十年了,經驗豐富,以後只要幫他們介紹客戶就好—-。』

七、殺豬後再拔毛。
依程序是免搬遷費的,卻謊稱要付數萬搬遷費?或以少報多,明明2~3萬卻報10萬。反正將來總是會被發現,也當不成朋友了,趁現在能撈就撈,能刮就刮。

八、一豬三吃:清燉、滷味、燒烤
賺黑心手續佣金、騙搬遷費之外,再以是配套服務為名,假好心介紹裝潢公司(可拿回佣3~5成)、搬家公司、傢俱公司、清潔公司、油漆師傅,其實都有拿佣拿回扣的。

九、落井再下石:
當客戶苦於錢不夠付以上雜銷,或因買價過高於無法取得80%的貸款時(開標前會跟你說,貸款成數沒問題,銀行關係好等等語;開標後改口為,那是你個人職業啦、信用啦、保人啦不好,要你自己想辦法),他們會介紹客戶辦信貸(可向銀行作業績邀功或拿佣),一個人額度不夠時,他們會建議再找個愛她的家人或朋友一起辦;如不好意思向家人或朋友開口,那太好了,會免費介紹朋友幫你(通常就是地下錢莊啦,利息數十分,再跟錢莊拆佣)。

十、傷口上跳舞:
當有一天,客戶繳不出本息及地下錢莊的錢時,豬舍(客戶的房屋)須配合他們作業(也就是做一份假租約並公正租約就好啊,但因跟銀行辦理貸款對保時,需切結保證無租約,如果再配合作假租約,就構成偽造文書罪,不過那是豬自己的事),才讓房屋被查封,以再次變法拍屋,他們再以利害關係人占用,讓房屋變不點交,因不點交,所以房價低落,他們可以再次取回或強索搬遷費,而客戶(可愛的豬豬)就永遠背著高額貸款跑路。跑不了,或被找到,男終身為奴,女貌美者為妾(常見的事陪稅抵債底息),平庸者為娼(往中南部送吧)。

十一、狡兔死,走狗烹。
當這一切如有爆發糾紛,被客戶找兄弟報復,或被客戶以詐欺、背信提告時,法拍代標業者就會說,『那是業代個人行為,我們不知情』、『他已離職,不清楚喔!』或『我們也是受害者,正在找他』等語搪篩,反正死的是新人,是別人的小孩,吃香、喝辣、開明車、抱妹妹的是他們。呵呵呵。

十二、循環:
受害者及新進從業者,最後或因信用不好,或被逼迫打工償債,或因從業紀錄不良,轉行已難,既失落又絕望的情況下,只好將其所知所學(偷、坑、拐、騙、摸)繼續應用。通常他們會到外地再成立一家代標公司,繼續偷、坑、拐、騙、摸,而成為新的加害者。

※如一定要買法拍屋,敬請對方提供有執照估價師簽認的估價報告書,並請銀行幫忙鑑估,得到合理市價後,再打折就可(至少12.2%以上,否則你穩賠,就是慈善事業),並量力而為。
只要『知』,就不會被騙,如果你希望讓台灣更好,敬請轉寄或轉貼,功德無量,謝謝大家!

整理分享自 mobile01作者:ephone1050

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海外地產投資人恐成孤兒 審慎評估以免血本無歸
多位財經名人曾推薦海外地產首選的亞X國際地產,近年來危機連環爆,調查局北機站接獲檢舉,指亞太去年底遭搜索後,仍持續對外招攬投資英國房地產吸金詐財數億元。

海外投資國際地產
海外投資國際地產

 

北機站兵分多路搜索多處地點,約談主嫌秦X松等多人到案,晚間移送台北地檢署複訊,全案以違反銀行法偵辦。

調查局指出,近年以投資國外房地產吸金詐騙的案例層出不窮,北聯幫主王際平被控設立瑞傑恆昇國際地產公司,找來前台東市長陳建閣當負責人,另利用藝人吳勇峰培訓本土劇演員「成潤」(本名陳伯偉)、酒店紅牌擔任講師,招攬客戶投資泰國不動產,吸金超過6億3千萬元,北檢上月依違反銀行法等罪起訴陳建閣等12人,包括擔任法律顧問的律師謝政翰。

亞太國際地產於2012年1月底成立,正好是海外置產熱潮的時間點,至今已超過8年,最熱時期1年可銷售超過百億元的海外房產。

另亞太前年與另家經營海外的業者「台灣搜房網」,同樣因以「保證獲利」等話術推銷英國倫敦房地產,吸引投資金額超過10億元,同時遭到檢調搜索。依違反銀行法移送北檢,不排除強制處分。

房地產業者指出,這波海外置產熱潮起於2011年中「奢侈稅」上路後,推估8年來逾2000億元資金「錢」進海外,一路從日本、馬來西亞買到澳洲、倫敦、美國等;光是台北市登記專營海外房產投資的經紀業家數,截至2017年底就近200家。

不過,好景不常,隨著各國房地產被熱錢炒高,各國政府陸續祭出防堵政策,加上出租率不高,甚至面臨脫手獲利不易等問題,近幾年海外房產投資逐漸式微。

整理分享自 
 

以下為亞太國際地產聲明全文:

•針對昨日及今日媒體報導本公司涉嫌違法銷售部分,今日透過聲明稿發表以下聲明:

•本公司係為合法經營之不動產仲介及代銷經紀業者,關於英國停車場事件,銷售業者並非僅為本公司,惟僅有本公司積極處理並且基於業界最大代銷業者之社會責任,同時協助非向本公司購買物件之消費者處理相關爭議。

•本事件現在正由台北地檢署調查偵辦中,關於媒體報導與事件之事實多有出入,故基於偵查不公開之原則,因此本公司不便公開發表意見,然本公司將全力協助司法機關,釐清本事件之責任。

•本公司謹以本聲明敬告支持亞太國際地產所有客戶,本公司所有業務均正常進行,所有客戶服務均不受任何影響。

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日前為解決缺地問題,行政院長賴清德上周六2017(14日)加班開會,裁示工業區閒置土地得「強制拍賣」。經濟部表示,「強制拍賣」將採3階段進行,現在先盤點閒置3年以上土地,予廠商2年緩衝期改善,期滿仍未改善將「先罰後賣」。

全國現有工業區閒置土地高達747公頃。經長沈榮津昨(16)日在立院經委會表示,正在盤點閒置3年以上土地,並過濾民間開發土地,預計這周盤點完跟外界報告。

沈榮津進一步指出,盤點完畢後會給2年緩衝期,讓地主將土地回歸工業使用;待緩衝期過後,若未改善先罰款,罰款後仍無法改善就啟動強制拍賣程序,罰則部分要再花約1周研擬配套。

立委黃偉哲表示,閒置土地的認定標準務必要明確,以免造成地主恐慌。沈榮津表示,會有嚴謹的認定標準和配套,並予以公告,確保不會因隨便認定損及地主權益。

立委管碧玲也指出,「強制拍賣」行政部門只能媒合買賣雙方,恐無法使拍賣價格回歸合理,建議以保證價格徵收土地。沈榮津也坦言,確實無法由行政機關干預價格。

至於增加供水措施,沈榮津表示,除加速新建水庫工程、改善漏水率外,經濟部正與農委會討論從下游回收農業用水再利用。

為加速投資、排除投資五缺障礙,各部會近期緊鑼密鼓行動。國發會「加速投資台灣」會議已於9月27日與10月11日舉行,已分別針對國營事業重大投資,以及強化法規鬆綁等議題進行討論。

16日賴揆也聽取經部簡報,並裁定工業區囤地將採強制拍賣、檢討漏水率等。

國發會針對產業五缺問題已召開2次會議,主委陳美伶表示,後續還剩缺人、缺工及缺電問題待討論,她也轉達賴揆希望在總質詢後,相關解決方案較具體時,向外界「說清楚」。

工業局表示,近年工業區土地出現哄抬價格的情況,才會讓政府決定納入強制買回機制。政府不可能用高於市價的價格去跟廠商買回土地,也不會用低於行情太多的地價買回土地,最可能的情況就是用原價或實價買回土地。
工業局表示,追查實價主要分為三階段,分別是一○一年以前、一○一年至一○四年,以及一○四年以後。一○四年以後,工業局與地方政府推廣契約制,交易價格非常清楚,政府強制買回土地時,將用當時的交易價格買回去,而且不算利息。
工業局表示,至於一○一年至一○四年之間,政府也已經開始推動實價登錄,土地交易價格相較以前透明、好查,交易人用什麼價格買土地,政府就用原價買回去。比較棘手的是一零一年以前的土地交易,有些可能已經不可考了,政府將用市價買回土地,但是地主需繳交高達四成的土地增值稅。

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法拍屋買屋買一半,誰都不能住,一名王小姐撿便宜買法拍屋,只花了66萬就在台北市萬華區開心買房,但她只是這間四樓透天厝房屋的二分之一持分,另一半持分與土地所有權還在原屋主陳先生手上,雙方因為談不攏如何切割,鬧上法院。奇特的是,法官認為因雙方都擁有產權,沒有經對方同意前都不得居住,結果王小姐不得其門而入,原屋主也被迫搬出,房子目前成了閒置的空屋。

提醒:在沒有相對專業前提下,建議還是不要去購買這產權複雜的法拍屋
標購前多參考專業人士提供意見,多一分專業  少一分困擾
宜鵬資產 永春法拍 分享自:[東森新聞]

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強制執行是什麼

適用之法領域:民事

執行機關依債權人的聲請,以強制力來實現債權人對於債務人的請求權的程序。例如:甲起訴請求乙償還借款100萬元,法院判決乙應返還甲100萬元確定後,如果乙拒絕還錢,甲可以拿確定判決請求執行法院對乙的財產進行扣押或拍賣,使甲依該確定判決可請求乙返還100萬元的權利獲得實現。
適用之法領域:行政
國家機關對於不履行義務的義務人,用公權力以強制的手段使義務人履行義務,或產生與履行義務相同的事實狀態的1種強制執行制度。於行政法上的強制執行,包含規定於行政訴訟法第8編的強制執行,及規定於行政執行法的行政執行(包括「公法上金錢給付義務之強制執行」、「行為或不行為義務之強制執行」及「即時強制」)。
第 一 章 總則 § 1
第 二 章 關於金錢請求權之執行 § 31
第 一 節 參與分配 § 31
第 二 節 對於動產之執行 § 45
第 三 節 對於不動產之執行 § 75
第 四 節 對於船舶及航空器之執行 § 114
第 五 節 對於其他財產權之執行 § 115
第 六 節 對於公法人財產之執行 § 122-1
第 三 章 關於物之交付請求權之執行 § 123
第 四 章 關於行為及不行為請求權之執行 § 127
第 五 章 假扣押假處分之執行 § 132
第 六 章 附則 § 141

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實際耕作者從事農業生產工作認定
實際耕作者從事農業生產工作認定

在農業發展條例及農業用地興建農舍辦法中,均有明文規定在農業用地上興建農舍的申請人應為「農民」,然而「農民」之資格應如何取得?

一、農民的定義

以往農民之認定,皆以戶籍職業欄位有無自耕農、半自耕農、佃農、雇農或農事工作者之文字登記為依據,自從農業發展條例修法放寬規定後,「農民」的定義已相對簡單,就是實際從事農業生產的人 (註解1)。

二、農民身分的證明文件

可分為三類,只要具備其中之一即為農民 (註解2) :

(一)勞保局開立之農民健康保險被保險人投保證明 (註解3)。
(二)健保署開立之全民健康保險第三類被保險人投保證明(註解4) 。
(三)其他農業生產相關佐證資料

其中(三)「農業生產相關佐證資料」,依行政院農業委員會的解釋函(註解5) ,時間上必須是申請日往前至少2年內的每年,且必須有以下實際農業生產佐證資料之一:

1. 領取農業天然災害救助之證明文件。
2. 領取調整耕作制度活化農地計畫轉(契)作補貼之證明文件(不含休耕給付)。
3. 繳售公糧稻穀之證明文件。
4. 接受農政相關補助計畫之證明文件(不含人力培訓類)。
5. 銷售自產農產品相關證明文件或單據(最低額度以每0.1公頃農產品銷售每年新臺幣30,600元為基數,再依申請農業用地之面積倍數比例調整)。
6. 農產品通過有機或產銷履歷獲優良農產品之驗證或取得產地證明標章等有效期間內之證明文件。
7. 其他從事農業生產事實之證明文件。

三、實際情況

許多全職農夫仍然沒有農民資格
政府雖然鼓勵青年人務農,但多數人卻因沒有土地或無法取得土地租約,不能加入農保、農(漁)會,加上取得其他農業生產相關佐證資料之困難,而無法申請成為農民
例如一般養蜂農民,飼養蜂箱總數必須達100箱以上(註解6) ,才得以參加農民健康保險。一方面,可能需要因應新型態農業生產方式來檢討更新相關規定,另一方面,對於前揭二、(三)實際從事農業生產的證明,政府則應有更為明確的審查及認定標準,讓台灣實際從事農業生產的人,能夠更為簡便的取得農民資格。


法律辭典:

一、農業用地:

判斷標準有二(範圍使用性質)(註解7):
針對範圍,須為非都市土地或在都市土地農業區、保護區範圍內。
而使用性質,指依法供下列使用之土地:

(一)供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用。
(二)供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。
(三)農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍(藏)庫、農機中心、蠶種製造(繁殖)場、集貨場、檢驗場等用地。

屬於農業用地,將作為之後農地變更使用、農業生產輔導、土地增值稅、遺產稅及贈與稅優惠等的準據。

二、農舍:

農業發展條例第18條要求,農舍須經過一定的程序,方得興建,相關細節規定於農業用地興建農舍辦法,須經直轄市或縣(市)主管機關核定興建,且其「使用執照」或「建物登記謄本」之「用途」登載為農舍者。

本文註解:

1.農業發展條例第3條第1項第3款:「農民指直接從事農業生產之自然人。」

2.農業用地興建農舍辦法第3條之1:「農民之認定,由農民於申請興建農舍時,檢附農業生產相關佐證資料,經直轄市、縣(市)主管機關會同專家、學者會勘後認定之。但屬農民健康保險被保險人或全民健康保險第三類被保險人者,不在此限。」

3.從事農業工作農民申請參加農民健康保險認定標準及資格審查辦法第2條。

4.全民健康保險法第10條第1項第3款:「第三類:農會及水利會會員,或年滿十五歲以上實際從事農業工作者(第1目)。無一定雇主或自營作業而參加漁會為甲類會員,或年滿十五歲以上實際從事漁業工作者(第2目)。」

5.行政院農業委員會農水保字第1041866479號解釋函(2015/10/21)。

6.從事農業工作農民申請參加農民健康保險認定標準及資格審查辦法第2條第1項第4款第3目規定養蜂農民飼養蜂箱總數,須「達一百箱以上,且依中央農業主管機關所定農民從事養蜂事實申報及登錄作業程序(以下簡稱養蜂申報作業程序),申報從事養蜂工作者。但申報有案未滿二年之青年養蜂農民,得僅持有飼養蜂箱達五十箱以上。」

7.農業發展條例第3條第1項第10款。

實際耕作者從事農業生產工作認定作業

問1 實耕者參加農民健康保險加之資格條件為何?
申請人依「實際耕作者從事農業生產工作認定作業要點」向農業用地所在地之本會各區農業改良場申請實際從事農業生產工作證明文件,取得該證明文件者,得持該證明文件依「從事農業工作農民申請參加農民健康保險認定標準及資格審查辦法」向戶籍所在地農會申請參加農保,並由農會及農保審查小組依該辦法審查其加保資格。
問2 實耕者向本會各區農業改良場申請實際從事農業生產工作證明文件應具備之資格條件為何?
依「實際耕作者從事農業生產工作認定作業要點」第2點規定,實耕者應為我國農民且具備下列資格條件:
(一)初次申請須為65歲以下。
(二)以口頭約定方式,於他人農業用地依法從事農業工作,合於下列情形之一者:
1.本人全年實際出售農產品銷售金額達新臺幣25萬元以上或投入農業生產資材達新臺幣15萬元以上。
2.農業用地經營規模達附件一所定實耕者經營規模認定基準(以下簡稱認定基準)。
(三)無其他面積達0.1公頃以上之農業用地或0.05公頃以上依法令核准設置之室內固定農業設施。
問3 申請人取得實際從事農業生產工作證明文件後,於多久後須再次向改良場提出申請?
實際耕作者每3年須再次向本會各區農業改良場重新申請實際從事農業生產工作證明,於該證明文件有效期限屆滿前3個月內,得向農業用地所在地之本會各區農業改良場再次申請核發。如未取得有效之實際從事農業生產工作證明文件,依「從事農業工作農民申請參加農民健康保險認定標準及資格審查辦法」規定,不得繼續參加農民健康保險。
問4 申請人取得實際從事農業生產工作證明文件後,被改良場廢止該證明文件之情形為何?
依「實際耕作者從事農業生產工作認定作業要點」(以下簡稱本要點)第5點第4款規定,有下列情形之一時,改良場得廢止從農工作證明:
(一)未符合本要點第2點所定資格條件。
(二)實耕者未陪同現地勘查。
(三)申請人實際耕作項目與申請項目不符。
(四)檢具之銷售農產品或購買農業生產資材憑證,有顯著異常。
(五)申請人耕作之農業用地未符合土地使用管制規定。
(六)申請人耕作之農業用地未實際做農業生產使用,或有其他客觀事實足以認定申請人無實際從事農業生產工作。符合資格條件時,即可向本會各區農業改良場提出申請。
(七)規避、妨礙或拒絕提供相關證明文件。
問5 申請人經本會各區農業改良場審查後不予核發從實際從事農業生產工作證明,於多久後可再次向改良場提出申請?
依「實際耕作者從事農業生產工作認定作業要點」規定,申請人如符合資格條件時,即可向本會各區農業改良場提出申請。
問6 申請人依「實際耕作者從事農業生產工作認定作業要點」第3點第3款規定應檢具之買售憑證為何?
有關買售憑證之審認,係比照現行農民健康保險制度之認定方式,銷售農、林、漁、畜產品購買農業生產資材之憑證,其中銷售憑證指由政府機關、政府核准設立或登記有案之農產品批發市場、農民團體、農業企業機構、承銷商、零售通路業者或國軍部隊、機關、學校、工廠等大消費團體最近1年出具之出貨單、收購聯單、市場拍賣結帳統計表或其他銷售證明文件;購買憑證指向政府機關、農民團體、廠商、商店等最近1年購買種苗、種用動植物、肥料、動植物用藥、農業機械、固定設施、設備及材料等生產資材之發票或收據。
問7 申請人取得實際從事農業生產工作證明文件後,可否作為申請天然災害救助文件使用?
依「實際耕作者從事農業生產工作認定作業要點」規定,目前僅提供申請人作為申請參加農民健康保險使用。
問8 如申請人已有書面租賃契約而未經公證程序,是否可依「實際耕作者從事農業生產工作認定作業要點」規定向改良場申請核發實際從事農業生產工作證明文件?
申請人倘符合「實際耕作者從事農業生產工作認定作業要點」所定資格要件者,得依規定向本會各區農業改良場申請實際從事農業生產工作證明文件。
問9 如申請人持法人所有之農業用地,是否可依「實際耕作者從事農業生產工作認定作業要點」規定向改良場申請核發實際從事農業生產工作證明文件?
「實際耕作者從事農業生產工作認定作業要點」第6點就不予核發實際從事農業生產工作證明文件之情形已有明定,尚無針對土地所有權人係屬自然人或法人而有所限制。
問10 如申請人持父親農業用地是否可依「實際耕作者從事農業生產工作認定作業要點」規定向改良場申請核發實際從事農業生產工作證明文件?以申請參加農民健康保險?
依「從事農業工作農民申請參加農民健康保險認定標準及資格審查辦法」第2條規定,以實耕者身分加保者,須以未具自有農業用地及承租農業用地或其他合法使用他人農業用地之資格條件者為限。
問11 畜牧從業者是否可依「實際耕作者從事農業生產工作認定作業要點」規定向改良場申請核發實際從事農業生產工作證明文件?
考量政策推動期之穩健,先以農產業為優先輔導對象,故以具農產業專業之本會各區農業改良場作為受理機關,目前尚未包含林、漁、畜產業,未來將視辦理情形滾動調整,擴大輔導對象。
問12 申請人提供之兩筆農業用地,非與其戶籍所在地之農會組織區域位於同一直轄市、縣(市)或不同一直轄市、縣(市)而相毗鄰之鄉(鎮、市、區)範圍內,可否申請實際從事農業生產工作證明,又其可否申請參加農民健康保險?
申請人倘符合「實際耕作者從事農業生產工作認定作業要點」規定,自得向本會各區農業改良場申請核發際從事農業生產工作證明;另依「從事農業工作農民申請參加農民健康保險認定標準及資格審查辦法」第2條第2項規定,農民健康保險被保險人所持申請加保之農業用地,須與其戶籍所在地之農會組織區域位於同一直轄市、縣(市)或不同一直轄市、縣(市)而相毗鄰之鄉(鎮、市、區)範圍內,方符合加保資格。
問13 申請人本人持有面積達0.1公頃以上之農業用地或0.05公頃以上依法令核准設置之室內固定農業設施,與其戶籍所在地之農會組織區域,如位於不同直轄市、縣(市)且不相毗鄰之鄉(鎮、市、區),可否向改良場申請核發實際從事農業生產工作證明文件?
依「實際耕作者從事農業生產工作認定作業要點」第2點規定:「實耕者應具備下列資格條件:...(三)應無其他面積達0.1公頃以上之農業用地或0.05公頃以上依法令核准設置之室內固定農業設施。」係指申請人應未持有符合「從事農業工作農民申請參加農民健康保險認定標準及資格審查辦法」第2條第1項第4款及第2項規定,得向其戶籍所在地農會申請參加農民健康保險之本人自有農業用地而言。即申請人本人持有面積達0.1公頃以上之農業用地,與其戶籍所在地之農會組織區域,如位於不同直轄市、縣(市)且不相毗鄰之鄉(鎮、市、區),且符合「實際耕作者從事農業生產工作認定作業要點」各項資格條件時,自得依規定向本會各區農業改良場申請核發實際從事農業生產工作證明文件。
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農舍申請條件或內容:依農業發展條例第十八條第一項規定申請興建農舍之申請人應為農民,且其資格應符合下列條件,並經直轄市、縣(市)主管機關核定:

申請興建農舍申請人資格條件審查流程
申請興建農舍申請人資格條件審查流程

一、年滿二十歲或未滿二十歲已結婚者。

二、申請人之戶籍所在地及其農業用地,須在同一直轄市、縣(市)內,且其土地取得及戶籍登記均應滿二年者。但參加興建集村農舍建築物坐落之農業用地,不受土地取得應滿二年之限制 。

三、申請興建農舍之該筆農業用地面積不得小於零點二五公頃。但參加興建集村農舍及於離島地區興建農舍者,不在此限。

四、申請人無自用農舍者。申請人已領有個別農舍或集村農舍建造執照者,視為已有自用農舍。但該建造執照屬尚未開工且已撤銷或原申請案件重新申請者,不在此限。

五、申請人為該農業用地之所有權人,且該農業用地應確供農業使用,並屬未經申請興建農舍之農業用地。

  • 應具備書表及證件:
  • 興建自用農舍之申請人資格條件審查申請書。
  • 申請人戶籍謄本(需含記事欄)。
  • 擬申請興建農舍之農業用地最近三個月內土地登記謄本(受理單位如能申請網路電子謄本者,免予檢附);如屬都市計畫範圍者,應檢附使用分區證明。
  • 稅捐稽徵單位開具申請人之房屋財產歸戶查詢清單。
  • 申請人房屋財產歸戶查詢清單之所有房屋使用執照影本。
  • 農業用地作農業使用證明。
  • 土地所在地之鄉鎮(市)公所出具之無農舍證明。
  • 申請人切結無自用農舍、該筆農業用地未曾興建農舍或提供申請興建農舍面積使用、五年內未曾取得農舍建造執照(且無建造執照已撤銷或失效或所興建農舍因天然災害致全倒、或自行拆除、或滅失等情形之一者。)之文件。
  • 倘屬農業發展條例中華民國89年1月28日修正施行前取得之農業用地,且有下列情形之一者:(一)依法被徵收之農業用地。(但經核准全部或部分發給抵價地者,不適用之)(二)依法為得徵收之土地,經土地所有權人自願以協議價購方式讓售與需地機關。應檢附農業用地被徵收或讓售之證明文件。
  • 處理期限:書面審查需30天(如需補正時間另計)
  • 流程圖

申請興建自用農舍資格流程

申請興建農舍之申請人資格條件審查
申請興建農舍之申請人資格條件審查
申請興建農舍審查流程永春法拍 宜朋資產
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農地共有人對於農地上他共有人的農舍,有沒有優先購買權?

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農地上他共有人的農舍優先購買權    永春法拍 宜朋資產

優先購買權案例:最高法院102年台上字第26號判決認:「查共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購,土地法第三十四條之一第四項定有明文,揆其立法目的,無非在第三人買受共有人之應有部分時,承認其他共有人享有優先承購權,以限制共有人人數增加,簡化共有關係,俾促進土地利用,發揮其經濟效益(該條項立法理由及本院七十二年台抗字第九四號判例參看)。又八十九年一月二十六日修正公布之
農業發展條例第十八條第四項中段規定:農舍應與其坐落用地併同移轉,尋繹其立法旨趣,乃為保護農地所有人與農舍所有人之權益,調和農舍與農地之利用關係,使農舍所有權與農地利用權得為結為一體,以維持農舍所有權之安定性,避免農舍與農地分離,致危害農業經濟,並造成法律關係之複雜,有違該條例為確保農業永續發展及促進農地合理利用之目的(該條例第一條參看)。

準此,農地共有人於出賣其農地應有部分及坐落該農地上之農舍時,土地法第三十四條之一第四項規定之文義,雖未將土地(農地)應有部分及所坐落之農舍之類型涵蓋在土地共有人優先承購權內,惟綜觀上開土地法第三十四條之一第四項及農業發展條例第十八條第四項中段規定之原規範意旨,乃屬漏洞,自應依漏洞補充之方法作目的性擴張,透過其包括作用,將土地法第三十四條之一第四項規定所取得之優先承購權範圍,擴及於農地之應有部分及該農地上所坐落之農舍,以符合並貫徹該二條項立法之規範目的,初與農地之共有人就該農地之使用有無為分管之約定無關。」(審判長法官顏南全、受命法官林大洋)

依據農業發展條例第18條第4項規定,農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權。惟該規定修正施行前(即民國89年1月27日前),農舍與農業用地分屬不同所有權人,基於法律不溯既往,仍允許農舍單獨移轉。

若農舍與農業用地已分屬不同所有權人者,農舍於拍賣或移轉時,農舍坐落用地之土地所有權人宜有依同樣條件優先購買之權,以符合土地法第104條及農業發展條例第18條第4項之立法意旨與政策目的(93.10.27農企字第0930150054號函)。由此可知,農舍單獨移轉有土地法第104條之適用,惟仍須以農舍與農業用地之間存在地上權、典權或租賃權為前提。

同理,若農舍與農業用地已分屬不同所有權人者,農業用地於拍賣或移轉時,農舍所有權人有依同樣條件優先購買之權。

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我的房屋即將被拍賣,如何才可以暫緩執行?延緩一次可以暫停多久?

法拍屋強制執行之延緩、停止、撤銷永春法拍 宜朋資產
法拍屋強制執行之延緩、停止、撤銷   永春法拍 宜朋資產

:強制執行法第10條第1項規定:實施強制執行時,經債權人同意者,執行法院得延緩執行。延緩執行之期限不得逾三個月。債權人聲請續行執行而再同意延緩執行者,以一次為限。每次延緩期間屆滿後,債權人經執行法院通知而不於十日內聲請續行執行者,視為撤回其強制執行之聲請。故聲請延緩執行須債權人同意始可停止,債務人可請求債權人具狀聲請延緩執行,每次可停止3個月,到期可再聲請一次,也是停止3個月,最多可停止6個月。債權人如不願聲請,債務人也可以向法院遞狀聲請或到法院親自聲請,法院會將聲請狀或筆錄轉知全體債權人同意後,始得延緩。

我已經跟債權人和解,債權人同意延緩或撤回強制執行,法院為何告訴我還有併案債權人所以無法停止或撤銷強制執行?

:債務人如有多數債權人,該多數債權人均向法院聲請執行時,前述延緩執行所謂須債權人同意者,係指本案聲請強制執行之債權人及強制執行法第33條所定再聲請強制執行之債權人(即併案債權人),所以延緩執行須經主債權人及併案債權人同意才可以延緩。另撤回執行,也須該多數的債權人向法院具狀撤回,法院才會撤銷已為的執行程序。

我的房屋即將被拍賣,如何才可以停止拍賣?

:強制執行法第18條規定:強制執行程序開始後,除法律另有規定外,不停止執行。有回復原狀之聲請,或提起再審或異議之訴,或對於和解為繼續審判之請求,或提起宣告調解無效之訴、撤銷調解之訴,或對於許可強制執行之裁定提起抗告時,法院因必要情形或依聲請定相當並確實之擔保,得為停止強制執行之裁定。

故依法律規定,已開始之執行程序原則上不停止執行,但債務人如提起前面法律所規定的訴訟,而且已取得法院停止強制執行之裁定,並且向提存所辦妥擔保,法院才會停止執行。

如何得知該案件停止拍賣?

:投標人或當事人如欲查詢相關停拍資訊,得透過法院拍賣公告欄查詢停止拍賣公告或向承辦股別書記官洽詢。

跟債權人已經在訴訟中了,為何法院還繼續拍賣我的房子?

:債務人雖然已與債權人訴訟中,但仍須向法院聲請停止執行,由法院裁定准許停止執行。債務人取得停止執行的裁定後,須提示給執行處的承辦人員,如果該停止裁定是以提供擔保為停止執行之條件時,須債務人已依裁定提供擔保,始得停止執行。

已經跟債權人達成和解,為何債權人又對我執行?

:債權人持執行名義聲請對債務人之財產為強制執行,該執行名義倘已具備形式上效力,且無實體法上無效之情形,在未經法定程序宣告無效或撤銷前,執行法院應依該執行名義內容強制執行。惟債務人若與債權人曾達成和解,有消滅或妨礙債權人請求之事由發生,應依強制執行法第14條及第18條第2項規定,提起債務人異議之訴暨聲請裁定停止強制執行以資救濟。

債務人有意還錢,可是債權人不理會,債務人怎麼辦?

:依強制執行法第58條第1項、第113項規定,查封後,債務人得於拍定前提出現款,聲請撤銷查封。所以如果您想清償債務,可以在查封的財產被拍賣前,將足以清償全體債權人債權金額(含本金、利息、違約金及程序費用等)及執行費之現金拿到法院,向承辦人表示您要清償,由承辦人開立繳款單讓您去聯合服務中心繳款即可。

債務人有意還款,但是債權人不願與債務人協商,而且態度強硬,並且還收那麼高的利息,也不願意減少,實在無力償還,法院可否幫債務人想辦法?

:執行法院係依債權人所執之執行名義為執行,若債務人對債權金額及利息等事項有爭執,僅得依強制執行法第14條之規定向民事庭提起債務人異議之訴。若確實無力償還,於符合消費者債清理條例之規定下,亦得向管轄法院聲請更生或清算。

我被法院強制執行,債權人是資產管理公司(債權讓與),我不認識這個債權人啊,也沒有欠過債權人錢?

1.債務人若因借款或信用卡等原因而與銀行有債務關係,銀行為打銷呆帳,會將對債務人的債權讓與給資產管理公司,若資產管理公司以債權人名義向法院聲請強制執行,應提出執行名義(如法院判決及確定證明書)、債權讓與證明書(即原債權銀行將債務人之債權賣給資產管理公司之文件)、債權讓與通知債務人之通知證明(如郵局之存證信函)或債權讓與之公告等文件供執行法院審核。故債務人之財產遭到資產管理公司聲請執行,債務人可先行向執行法院聲請閱卷,閱覽資產管理公司所提出之上開文件,以釐清與資產管理公司之前手(原債權銀行)的債務是否尚未清償。

2.若債務人聲請閱卷後,確實曾對債權讓與給資產管理公司之債權銀行,仍有債務(諸如信用貸款、車貸、信用卡刷卡費用、保證債務等)尚未清償完畢,債務人可以儘速與債權人資產管理公司協商清償,並請債權人資產管理公司向法院撤回強制執行之聲請,以避免債務人之財產仍為法院繼續執行及拍賣。

3.若債務人聲請閱卷後,確定並無積欠該資產管理公司或將債權賣給資產管理公司之銀行之任何債務,或是已經全部清償完畢,債務人可以對於該資產管理公司提起債務人異議之訴,且得具狀向法院民事庭聲請定相當並確實之擔保後,為停止本件執行程序之續行。

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某甲名下財產有位於彰化及臺中土地5筆、彰化房屋2棟及車輛3輛,其中臺中的土地滯欠稅款百萬元而被移送強制執行。某甲表示,因欠稅是臺中的土地,因此稅捐稽徵機關只可以拍賣臺中的土地,不可以拍賣彰化的不動產及車輛。某甲的要求有理由嗎?

欠稅查封執行不以拍賣欠稅標的物為限
欠稅查封執行不以拍賣欠稅標的物為限

臺中市政府地方稅務局表示,關於公法上金錢給付義務之財產執行,原則上與民事上金錢債務的強制執行相同,對於財產執行,除了法律規定不可以執行者外,義務人的財產均可以執行,因此,臺中的土地欠稅並不一定以執行臺中的土地為限。同樣的,土地不辦繼承登記,又不繳納每年產生的地價稅,這時,欠稅義務人是繼承人,也可以執行繼承人名下的財產,不限定以執行繼承的土地為限。

進一步說明,行政執行標的選擇除遵守依法行政原則外,尚須考量個案之比例原則等,儘量以個案徵起最大可能性及減少義務人不必要的損失為裁量,以達徵納雙方最大的利益。

如您對欠稅執行仍有疑問,可洽詢法務部行政執行署所屬各分署

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法拍屋之拍定人是否應承受原屋主所欠繳之管理費永春法拍 宜朋資產
法拍屋之拍定人是否應承受原屋主所欠繳之管理費永春法拍 宜朋資產

引用整理分享自永然地政士聯合事務所  作者: 曹馨方

法拍案例:王大明日前於法院投標購買一棟位於美麗社區三層樓的法拍屋,全家高高興興正打算遷入時,社區管理員卻告知原屋主積欠高達十萬元的管理費未繳,依法必須由現任屋主繳納,王大明請教過律師後知道其無需代原屋主繳納積欠的管理費,因此向管委會據理力爭,惟管委會卻以如不承受前屋主積欠之管理費,則不准進入社區大門,試問,美麗社區管委會這樣做合法嗎?

解析: 按公寓大廈管理條例第二十四條雖規定:區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務。,然此規定立法之主要目的應是避免特定繼受人於繼受後主張未參加規約之訂定不受規約之拘束,導致需重新召開區分所有權人會議、訂立規約之不便,為使規約對於繼受人亦有拘束力所為規定。所謂「繼受原區分所有權人於規約所定之一切權利義務」,如規約約定:不得飼養寵物、不得於外牆設置廣告物、室內裝修前應繳納保證金、頂樓部份平台出租電信業者架設大哥大基地台、每月繳納管理費若干元等等,至於,已具體發生之管理費給付義務不在規範範圍內,即繼受人繼受契約之地位,而非繼受已發生之債務,故此並非規定後手應繼受前手所積欠之管理費。

至於,原屋主所積欠的管理費一般人並無從得知,且亦係其與管委會間之債權債務關係,基於債之相對性原則除非新的屋主與管委會間訂立債務承擔契約,願為原屋主代為清償所積欠的管理費外,否則,不得向新屋主請求繳納。而本案例中王大明係向法院購得法拍屋,除非拍賣公告上已載明有管理費積欠之數額及應為承受之註記,否則,依法王大明應無需代原屋主繳納積欠之管理費。
許多社區管理委員會經常因誤解前揭條例二十四條之規定,如同本案例中美麗社區管委會一般,以進出大門或刷卡管制等手段,作為索討管理費之方法,然住戶積欠管理費,社區管委會應儘早依《公寓大廈管理條例》第二十一條及第二十二條規定,取得執行名義聲請對原屋主為強制執行或訴請法院強制出讓其所有權或拍賣,其以限制他人行使權利之方法迫使新任屋主承擔原屋主之債務繳納積欠之管理費,尚恐涉及刑法強制罪之罪責,不可不慎。

依臺灣高等法院所屬法院98年法律座談會民執類提案第20號結論,等於再行確認債權債務關係原存在於社區管理委員會與積欠管理費之前區分所有權人之間,依債之相對性原則,該管理費應向原區分所有權人請求,而非新拍定人。

法拍取得所積欠之管理費未必全然都不用繳,然仍有許多案例依證據及事實判決需繳納;拍賣公告雖不見得構成需繳交管理費之判別要件,仍然依事實之證據、方法作為判決基準,所以事前必要之準備、舉證之方法、處理法拍屋積欠管理費之【成就要件】,就是平常處理的經驗累積,才能使法官能採認,幫客戶爭取權益;永春法拍公司經判決處理案件,雖然全部取得都不用繳交管理費之判決,但管理費如積欠不多時(比如三萬以內,管委會通常以繳些許做為結案)仍然建議採協商繳交,盡量不隨意訴訟浪費時間及司法資源;除非遇管理費積欠過多或管委會態度過份沒有任何協商之空間;不然兩害相權取其輕的概念,訴訟有時表面上贏了卻浪費訴訟時間,其繳交裁判費不如協商繳交管理費,給拍定人跟管委會或社區創造對立也並非好事。

拍定人是否應承受原屋主所欠繳之管理費永春法拍 宜朋資產
拍定人是否應承受原屋主所欠繳之管理費永春法拍 宜朋資產

大樓管委會催討處分之權原

區分所有建物積欠管理費,管委會處分之權源

公寓大廈管理條例賦與管理委員會管理負責人,對於積欠管理費或管理公積金,有代全體區分所有權人求償的權利。舉例:部分區分所有權人因財務問題而積欠管理費達一定程度時,管理委員會受全體住戶及區分所有權人之託付,得依公寓大廈管理條例第21條及22條之規定處理其區分所有建物,唯管理委員會可能因對於法院之強制執行及拍賣程序等相關的規定,並不是十分熟稔,結果區分所有建物已經拍定,卻仍不能回收原區分所有權人所積欠之管理費或公基金;此時若該區分所有建物的拍定人,若未事先瞭解相關可能產生的欠費問題,雙方在面對此一問題時,若有一方或雙方均不懂相關法令的規定時,也可能會發生爭議,徒增困擾。

按區分所有權人積欠管理費或公共基金,經催繳未果,依公寓大廈管理條例第22條的規定,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有建物及其基地所有權應有部分;於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者,管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。此一規定賦予管委會得向法院訴請強制執行,或必要時聲請拍賣區分所有建物的功能,並得以拍賣所得價金扣抵其欠繳之管理費。又,同條例22條第三項亦規定,前項拍賣所得,除其他法律另有規定外,於積欠本條例應分擔之費用,其受償順序與第一順位抵押權同

前述「受償順序與第一順位抵押權同」之意義,乃是指當拍賣物經公開標售後所得之價金,管委會得以與第一順位抵押權人同時獲得清償,此於拍賣所得之價金總額超過第一順位底押權與積欠管理費之和時,應無疑問,均可獲得足額之清償,但在不足額時,則兩者均有相同之優先受清償的權利,則兩者可按比例原則分配之意

分配款不足數之權益保障

前述公寓大廈管理條例的規定,固然使得管理委員會的功能得到伸張,但管理負責人或管理委員會是否即可據以認定:法拍屋必需先完納管理費,始得將拍賣物過戶與拍定人,或管理委員會得以拍定人未完納管理費,而拒絕拍定人點交接收法拍屋?又,就拍定價金分配後,仍不足以完全清償全部積欠之管理費或公基金,剩餘不足部份管理委員會得否向拍定人求償?茲說明如下:

一、法院於拍賣公告所揭示之資訊中,已列載此管理費或公基金之請求權,則管委會即得以參予分配區分所有建物經拍賣所得之價金,此在前段已然說明。

二、拍賣公告若亦載明:「區分所有建物之原所有權人所積欠之全部管理費,由拍定人自負其責」或其他類似之內容時,即便因最終之拍定價不足全部欠費之分配,其不足之部份,管理委員會亦得向拍定人「請求」支付其不足數。

三、拍定人是否取得法拍屋之完整權利,端視有無權利移轉證明而定,於有前款的情形時,管理委員會僅得就拍定價額分配不足數,對拍定人有請求權而已,且於拍定人拒絕為給付時,始得就此向法院另案起訴之,不得以其未完納管理費或公基金而拒絕拍定人進駐使用。

四、故只要法拍屋的拍定人,於完納拍定價額後,或拍定價額不足抵繳土地稅負而經拍定人補足後,於前述「拍定價不足全部所積欠之管理費分配」的情形下,並不影響法院開具權利移轉證明與拍定人,亦即不影響拍定人辦理移轉過戶登記。

五、又於拍定價額經分配後不足部份,法院仍將發給債權人「債權證明」,以證明其仍有債權,便於向債務人之其他財產求償之用。此時,公寓大廈管理費欠費不足部份,管理委員會仍可向原區分所有權人的其他財產追討,而非向拍定人要求,避免糾紛。

如果拍定價不足以支付全部欠稅、第一順位抵押權及積欠之管理費時,則除各項不動產欠稅應優先清償外,僅得就剩餘款項由第一順位抵押權及所積欠之管理費按比例原則分配之。而法院之權利移轉證明不因尚有分配不足之管理費,而不為開立予拍定人,使其得以據以辦理過戶登記。因此,拍定人取得法拍屋之完整權利,以法院有無開立權利移轉證明為條件,公寓大廈管理委員會無權阻止拍定人為過戶登記及行使遷入使用的權利

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法拍屋得標後,如何辦理權利移轉登記過戶?

拿到法院核發的權利移轉證書後,雖然表示你已取得法拍屋的所有權,但仍必須到地政機關辦理登記,才算完全取得處分不動產的權利。

法拍屋得標後如何辦理過戶永春法拍 宜朋資產
法拍屋得標後如何辦理過戶永春法拍 宜朋資產

法拍屋的過戶登記跟一般房屋買賣的過戶登記過程略有不同,最大的不同之處在於需檢附『法院核發的權利移轉證書』。

辦理法拍屋權利移轉流程如下:首先,需備齊相關證件:身分證正本、影本、戶籍謄本,以及法院核發的權利移轉證書。如果由委託代理人幫你辦理,還必須附上委託書。

直接到不動產所在地的地政事務所,填寫土地登記申請書,土地登記申請書向服務台索取並填妥必要事項。

接著向服務台索取登記清冊並按權利移轉證書上的土地及建物標示填妥。

然後再抽取號碼牌等候叫號辦理,將土地登記申請書連同登記清冊及相關證件交給櫃檯承辦人員,並繳納地政規費(不動產價錢的1/1000),

3天後即可取得新的土地及建物所有權狀,手續就全部完成囉!

契稅申報及過戶登記也可以請代書代辦,費用約10000~15000元。

土地登記申請書填寫內容請注意:
1.發生日期-即為權利移轉證書核發日期。
2.申請登記事由-如果你承購的法拍屋是二手新成屋或中古屋,你必須在這欄勾選「所有權移轉登記」。
3.登記原因-因購買的是法拍屋,所以在這欄勾選「拍賣」即可。

{法拍屋小常識}
得標流程自己來,省下代書費!

很多人以為買法拍屋只要準備約兩成或三成的保證金,再向銀行申請餘額貸款即可,其實還有一些不可不知的稅費、地政規費、代書費等也需納入成本裡作為考量,建議購屋族提早做好資金規劃與準備,平常就蒐集各家銀行法拍屋貸款的資訊,才不會看到喜歡的房子卻來不及進場,或是得標法拍屋後不會跑流程,好房子可是不等人的喔。

得標法拍屋後的流程怎麼跑?

◎所需文件 1.土地登記申請書 2.登記清冊 3.契稅申報書 4.權利移轉證明書 5.土地(房屋)登記謄本 6.身分證明文件 7.私人印章

◎第一站、鄉、鎮、市公所 權利移轉證明書核發後,需前往鄉、鎮、市公所申報契稅(註一)。亦可以郵寄通信的方式申報,此時則需附回郵信封。

◎第二站、銀行 鄉、鎮、市公所會寄出稅單到家中,民眾領取後到銀行去繳清契稅。

◎第三站、稅捐稽徵處 民眾買到法拍屋後,請持權利移轉證明書至稅捐稽徵處查詢該屋件是否欠繳地價稅;若是買到法拍屋後再賣給第三人(註:需過戶完畢後才能賣),則需另繳納土地增值稅、財產交易所得稅。

◎第四站、地政事務所 民眾前往地政事務所辦理過戶,此時須繳納規費(註二)與書狀費(註三)
註一:契税為不動產評定現值的6%
註二:土地規費為申報地價的千分之一,房屋規費為評定現值的千分之一
註三:書狀費80元/張,若土地、建物各一張,則共160元

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工輔法修正通過二○一六年五月二十日前設立之三.八萬家農地工廠,均應在兩年內申請納管,但因溝通需時延後上路。經濟部日前釋出子法,

工廠管理輔導法農地工廠申請納管永春法拍-宜朋資產

                                                                                                         工廠管理輔導法農地工廠申請納管永春法拍-宜朋資產

拍板納管申請特登今年三二○正式生效啟動,並開始計算兩年期間;子法新增五十二項非屬低污染不得轉正事業,包括任何脫脂、酸洗、電鍍或陽極處理製程者,還有特定水土保持區等二十八個禁止區域。

特登申請 三月二十日起跑

「工廠管理輔導法」去年六月三讀通過,預估四.五萬家農地工廠正式納入管理,需兩年內申請特登(特別工廠登記)納管、十年內改善並取得登記、二十年內轉型成合法工廠。其中七千家是已取得臨時工廠登記者、三.八萬家為二○一六年五二○前既存之未登記工廠;而在「五二○大限」後成立的未登工廠,一律不准合法、即報即拆。

不得轉正事業增為52項

儘管母法已修,如何申請特登納管的子法卻一再延後,趕不及原訂元旦上路時程;經濟部日前終於預告子法,特登申請今年三二○將正式生效,並開始計算兩年申請期間,到二○二二年三月十九日截止。申請納管者除須為「五二○大限」前設立外,還須同時符合「低污染事業」、「非屬經濟部公告不宜設立工廠」者。

如何證明為五二○大限前設立?要有「既有建物」及「從事物品製造加工之事實證明」。前者需五二○前所拍攝的航照圖,也視需要得提出接水電證明等;後者需要台電電費單據、營所稅申報書等。航照圖可向林務局農林航空測量所申請,若年代過久或無法判讀者,就須提出其他證明。

此外,非屬「低污染」不得轉正事業,大幅自原認定的三十六項增加到五十二項,新增輪胎、強化玻璃、預拌混凝土、工業用電子管等;且除業別更限定不得納入的製程,包括脫脂、酸洗、電鍍或陽極處理製程者,就算業別符合,也不得合法。

經濟部還公布認定處於二十八個「 不宜設立工廠」之區域者,均不得納管轉正;包括農產業群聚地區、特定水土保持區、河川區域、古蹟保存區、溫泉露頭等。

官員說,農產業群聚地區可到經濟部中辦網頁查詢,其他二十七項均含括在營建署的「環境敏感地區」平台;業者在申請特登時,須具備在營建署、中辦平台上的查詢結果文件,證實非屬不宜設立區域,才能申請。分享自 自由財經 記者黃佩君/台北報導

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法拍屋風險
買法拍屋有資金不足、點交問題、屋況不明及產權糾紛等四大潛在風險

法拍屋風險如何避免踩到法拍屋地雷永春法拍 宜朋資產

法拍屋風險如何避免踩到法拍屋地雷 永春法拍 宜朋資產

法拍屋無法入內,所以只能從房屋外觀及向管委會、左鄰右舍打聽後推敲詢問屋況,無人使用的空屋雖較少有點交問題,但屋況往往很糟糕,法院並不負擔法拍屋的「物之瑕疵擔保責任」,得標人不能因為屋況不佳而主張投標無效或要求損害賠償。

法拍屋雖可以不用擔心產權過戶問題,但可能會無法除去抵押權、租賃權或地上權,或是一些特殊的民事,刑事註記,須事前調閱謄本及拍賣公告深入瞭解。

多一份專業 少一分風險 在沒有經驗的投標買方建議推薦找專業法拍屋代標來做諮詢或是陪同以免遇到莫大的損失。

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公告地價我最慘中區跌無可跌永春法拍 宜朋資產
公告地價我最慘中區跌無可跌     永春法拍 宜朋資產

大台中中區為台中所有行政區,唯一公告地價連跌7次的地方。

台中最新109年度揭露公告地價,其中西屯、中區調降幅度都達3成,東區則達2.5成,反映當地土地交易狀況,而且進一步觀察過去歷史資料,中區幾乎是連15年、7次大幅調降,為台中公告地價最慘,跌無可跌。

當地公告地價跌到多慘,以中區繼光段四小段63坪土地為例,土地鄰近台灣大道、繼光街,公告地價從20年前16.8萬元、調降至不到3萬元,等於是腰斬再腰斬,今年當地平均還可再降3成。估價師黃昭閔評估,中區已經跌無可跌,其實不理解新年為何還要持續降低持有稅,僅為了讓地主持有成本降低,其實無助當地不動產市場開發。

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政府每年作為公告地價,作為土地持有稅基,約佔實際交易行情3~5成,但是評定狀況,同時得參考實際土地交易狀況,其中歷年調整最多就屬台中車站前的中區,因早年沒落迅速,公告地價已脫離市場行情,過去15年歷史紀錄連7次調降,其中包含2次大幅調降3成。

業界專家表示,台中因重劃區供給腹地多,整合開發比舊城區容易許多,近期中區商業略復甦後,才漸有業者進場購地,今年當地亦有零星整合危老建築推出但是腳部牛化遲緩。

目前中區已有飯店、百貨業,打造住商混合大樓,當地大型商業型投資案粗估投入上百億元,但離真正完全復甦還需要時間,目前周邊推案集中在東區,新案房價站上2字頭、開價近3字頭也有機會推出4字頭,皆創新猷。

 

 

以中區繼光街某處土地為例,當地公告地價近10多年來腰斬再腰斬
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                                                                                                                         中區繼光街某處土地當地公告地價近10多年來腰斬再腰斬

歷年台中中區公告地價調整狀況,對比全市平均。取自市政府資料
                                                                                                                        歷年台中中

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永春法拍  宜朋資產8123  法拍屋申請點交相關風險問題


                                                                                                             永春法拍  宜朋資產8123  法拍屋申請點交相關風險問題

法拍屋常常遇到相關法律刑責與法條  強行取得法拍屋  小心刑事官司臨身

法院執行拍賣不動產是依據《強制執行法》行事,法既有規定點交程序,拍定人最好是依《強制執行法》第99條第1項的規定,向法院聲請點交,由法院之執行司法事務官命書記官督同執達員,並請管區員警協同點交法拍屋。

在法院還未執行點交程序之前,無論是何人占有使用拍賣標的,都是屬於有權占有使用。若是拍定人未經法院執行點交程序,而直接以私力強行進入,更換門鎖,並拒絕占有人繼續使用法拍屋,那極可能惹上《刑法》強制罪或無故侵人住宅罪的官司。拍定人不可大意,需謹慎行事為宜。

自行開鎖管收法拍屋

法院拍賣公告內使用狀況,常見載有「拍賣標的無人居住使用」,拍定人繳清價金並取得「不動產權利移轉證書」,認為已擁有所有權即可管收法拍屋,未向執行法院聲請點交,就任意僱請鎖匠開門進入法拍屋內,若是法拍屋係屬人空屋空,那也無後顧之憂。如債務人尚留下有財產價值的物品,等待點交時日回來拿取,而拍定人跳過點交程序,隨意開鎖進屋的行為,恐有被控刑事無故侵人住宅及竊盜罪之慮。

常常遇到相關法律刑責與法條

《強制執行法》第99條

債務人應交出之不動產,現為債務人占有或於查封後為第三人占有者,執行法院應解除其占有,點交於買受人或承受人;如有拒絕交出或其他情事時,得請警察協助。

第三人對其在查封前無權占有不爭執或其占有為前條第二項但書之情形者 ,前項規定亦適用之。

依前二項規定點交後,原占有人復即占有該不動產者,執行法院得依聲請再解除其占有後點交之。前項執行程序,應徵執行費。

《刑法》第304條-強制罪

以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權力者,處三年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。

《刑法》第305條-恐嚇危害安全罪

以加害生命、身體、自由、名譽、財產之事,恐嚇他人致生危害於安全者,處二年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。

《刑法》第305條-無故侵人住宅罪

無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者,處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。無故隱匿其內,或受退去之要求而仍留滯者,亦同。

《刑法》第320條-竊盜罪

意圖為自己或第三人不法之所有,而竊取他人之動產者,為竊盜罪,處五年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金。

意圖為自己或第三人不法之利益,而竊佔他人之不動產者,依前項之規定處斷。

《刑法》第354條-毀棄損壞罪

毀棄、損壞前二條以外之他人之物或致令不堪用,足以生損害於公眾或他人者,處二年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金。

宜朋資產管理顧問文章整理分享自 耀星法拍屋

 

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台中、台南、高雄三都衛星城市人口快速成長 房價同步走高

房仲業者盤點台中、台南、高雄等台灣三都,在縣市合併前的衛星城市後續發展,發現縣市合併後迄今,3 個衛星城市快速發展、人口明顯成長外,區域內房價也跟著水漲船高,甚至不輸市區水準。

某房產集團加盟事業處總經理莊表示,台中縣市、台南縣市、高雄縣市合併前,圍繞在舊市區周邊的衛星城市,分別是台中大里、台南永康、高雄鳳山,與市區聯繫緊密、生活機能完整,並受惠交通便利性與房價基期低優勢,不僅都市發展快速,也吸引大批人口移居。

根據實價登錄統計資料,2013 年 1-10 月大里、永康、鳳山平均住宅單價均不到 10 萬元,到了今年 1-10 月,大里已飆漲至 15.5 萬元,漲幅高達 56.6%,漲幅超過 5 成;莊指出,若是以近 3 年資料觀察,3 座衛星城市房價也持續成長,其中永康成長 13.3%,漲幅超過 1 成。

某不動產台中文心大慶加盟店店東洪表示,大里地理位置優越,無論從南投、彰化到台中,勢必經過大里,加上轄內坐擁中投快速道路、鄰近 74 號快速道路,且離台中市區距離不遠,同時受惠於較晚開發的原因,都市道路規劃更好;另台中鐵路高架化、台中捷運開通,交通更為便捷,都是成為首購族青睞的主因。

台中大里房價在 10 年前後漲了 1 倍,但目前大里相較台中市,房價普遍基期仍然偏低,重劃區內屋齡 10 年左右的透天厝總價約 1500-1800 萬元之間,相較鄰近的南屯區要價 2000 多萬元更便宜;大樓新成屋每坪上看 19-22 萬元之間,總價帶約在 900 萬至 1200 萬元,中古屋平均單價以 14-17 萬元為區間,總價約 600 萬元左右。

某房屋台南永康大橋加盟店店長蔡指出,永康優勢在於房價相較市中心仍在基期以下,加上緊鄰市區、交通便利,未來還有台南捷運路網、台南鐵路地下化等交通建設。目前永康有多個新興重劃區,從 2016 年至今開始發展第一波,預估還有 10 年以上可以發展,包括飛雁新村重劃區、平實營區重劃區、東橋重劃區等三大重劃區,將成為永康未來發展命脈。

蔡指出,永康生活環境發展與市中心同步,但房價打 8 折,市區周圍的新市、新化、仁德人口若要往台南市區移動,考量市中心高房價,多會退而求其次選擇永康落腳。依照目前市況,永康仍以透天厝最吸引購屋族,新屋總價約 1000-1300 萬元之間,大樓新成屋最高上看每坪 20-22 萬元,中古屋則落於 11-13 萬元之間,總價 500 萬元即可入手。

某不動產大東文藝中心加盟店店長董表示,高雄鳳山發展快速,目前成交量最多是大樓較為熱門,有多個重劃區開發案,最具指標性的是華鳳特區,供給量多,以及價格稍高、緊鄰三民區的文山特區等。目前鳳山新成屋單價最高飆漲至 25-28 萬元,最主要的是三房,總價約 1000 萬元,四房也有需求;至於中古屋平均總價帶落在 400-600 萬元之間,平均單價約每坪 12-13 萬元左右。

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全台根據公布的資料顯示,高雄市近一個月來的法拍案件共計有675件,跟去年同期384件相比,足足暴增了一倍之多;再看看全年度的拍定數量,高雄市去年共有1115件,居五都之冠,今年雖然還有一個月的時間,但目前拍定數也已達912件,遠遠高於台北市的615件。

法拍拍定數五都最高永春法拍 宜朋資產

據高雄市不動產開發商業同業公會的資料顯示,高雄市近年推案多,2018年推案達1023億元,比2017年大增近94%,並直逼近2015年的1208億元,是房市走跌後的近3年大量;同時,2018年總共申報開工戶數達8743戶,比2017年多了近4000戶,產品都集中在1~3房的小宅,合計7839戶,佔全部大樓產品的89%,產品同質性高、案量又大,去化不及,就有可能會淪為法拍屋。

以高雄市法拍屋數量最多的三民區來說,因為區內本身中古屋量體大,人口老化外移,加上區域發展早,整體環境老舊落後,使得部分不討喜的老舊公寓,很容易就淪落到法拍屋市場,但是最根本的原因,他認為是高雄市長期沒有高價值的產業進駐,就業機會沒有增加,讓高雄市的成屋市場始終是投資大於自住,也讓法拍案件年年增加。

不過法拍屋多,也讓想要在年底換屋的民眾多了一個選擇,但想要入手法拍屋,張世煌建議,資金要充裕,從「法拍公告的備註欄」了解有無車位、有無租約……等法拍屋現況,亦可調閱謄本,並現勘附近同棟大樓或同社區的房屋,推測室內的格局。或是詢問街坊鄰居或大樓管理員,了解法拍屋有沒有可能是凶宅,或藏有其他風險。

另外法拍屋雖然只需繳交拍賣比價兩成的保證金,但須負擔的雜費較多,建議最好多準備一成的資金因應。永春法拍宜朋資產分享(徐碧蓮/高雄報導)

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不定期租約 房東可以馬上趕你走? 8123宜朋資產整理分享

租屋沒合約!但有匯款證明!遇到不合理房東會被告侵佔罪嗎

租屋狀況百百種,常常有口頭租約(沒有簽訂任何租賃契約)或是也有時會發生租約到期,房東、租客因為忙碌並未在簽新的租約,只是口頭約定繼續承租,租客依舊定期繳房租,像這種「不定期租約」突然房東告知要收回房子,此時租屋族如何自保?

不定期租約 雙方可立即終止契約

假如租約已到期,租客、房東並未在簽新的合約,但租客繼續承租,根據民法451條,此時租約就會自動從「定期租約」轉為「不定期租約」,不定期租賃關係,雙方可立即終止契約,但是民法同時規定房東須依據租客習慣,提前告知要終止契約,一般坊間習慣房東須提前至少一個月通知租客,協調停止租約。

非自住重建用途 房東無法收回房子

這麼說起來是否房客就真的沒保障?律師表示,其實為了保障租客,在《土地法》第100條規定,假如發生以下6種狀況,房東才能收回房子。

一、像是出租人收回自住或重新建築時
二、租客自行將房屋轉租於他人時
三、房客積欠租金額,除擔保金抵償外,達2個月以上時
四、租客以房屋供違反法令之使用時
五、承租人違反租賃契約時
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物而不為相當之賠償時
假如租客並沒有發生上述情形,又加上房東收回房屋是用來再轉租他人,房東是無法立即收回房子,但若房東表明不再續租,律師建議,房東、租客雙方可以先自行協調合理的搬遷時間、或是補償搬遷費用等達成雙方共識。

買賣會破租賃 房客沒保障

不定期租約不一定就對房客有利,一般不定期租約就是過期未續約以口頭約定,並沒有再簽約當然也不會經過公證,就無法適用《民法》425條買賣不破租賃的原則,若是房東賣房,新的屋主可以主張這不定期限租約對他們不生效力,立即終止契約,租客只能摸摸鼻子自認倒楣,但假如是定期租約並經過公證,就可以買賣不破租賃租客可保障自身權益。

重點提示:不定期租約對房東、房客雙方都有風險

土地法中提及除非房客有違約情形外,房東只有收回自住、重建時才能收回房子,因此假如在不定期租賃關係中,房客不願搬出最終鬧上法院,律師建議,房東若想主張為收回自住,可提供名下只有出租處一棟房產可住的證明,假如收回來自行做生意營業 最好也提供開業計畫書,勝訴機率才高,最後,律師也建議,房東、租客雙方逾期還是要重新簽合約,才能確保包括租約期限、押金返還、修繕責任等細部責任歸屬。

崔媽媽基金會義工律師李岳洋表示:「一般租屋常見租期屆滿後,房客因滿意居住環境而續租,房東也未反對,但雙方未簽訂新合約,也未口頭約定新約租期,此時,雙方的租賃關係即形成不定期合約。」

《民法》第451條規定:「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。」但此種不定期租賃較不利於房東。

房東收回須符合限制

民法第450條指出:「租賃未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其習慣。前項終止契約,應依習慣先期通知

但不動產之租金,以星期、半個月或1個月定期支付之期限者,出租人應以曆定星期、半個月或1個月之末日為契約終止期,並應至少於1星期、半個月或1個月前通知之。」

根據土地法第100條規定,不定期租賃的出租人欲收回房屋有6項限制(如附表),房東須符合6項限制之一,才可終止租約。

房屋出售則租期結束

但不定期租賃契約也不全然有利於房客,因現行法律規定,一般租賃房屋,在房屋易主時,房客仍可無條件依原合約居住至租期結束,即「買賣不破租賃」原則,但不定期租約就不適用此原則,因此,若是房東將房屋出售給他人,新房東即有權要求房客無條件返還房屋。

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〔記者洪瑞琴/台南報導〕市府公告都市計畫公共設施用地專案通盤檢討公開展覽,第一波重新檢討(解編)一七二公頃公設用地,昨日起公告展覽,若加上目前辦理中各都市計畫區定期通盤檢討,總計有五二八公頃私有公共設施保留地可望解編,市府估計將可省下一五○○億元徵收費。

還地於民台南公設保留地 172公頃解編
還地於民台南公設保留地 172公頃解編

黃偉哲展現維護民眾權益的決心

南市都發局表示,市長黃偉哲上任後,非常重視私有公共設施保留地問題,公共設施檢討也是當前施政重點,目前也同步進行各都市計畫區定期性通盤檢討,及辦理公共設施用地專案通盤檢討,以解決幾十年私有公設保留地問題。

都發局指出,早年政府編定許多公設保留地,全台各縣市都有因財政負擔而尚未徵收的公設保留地的情況,因應都市計畫重新檢討調整,沒有必要的公設用地予以解編,展現市府維護民眾權益的決心。

解編以公園、學校、市場等為主

都發局表示,首波公開展覽十七處計畫區,共解編約一七二公頃公設用地,有原市轄區、將軍(漚汪)、佳里、新市、仁德(文賢)、鹽水、白河、六甲、玉井、楠西、虎頭埤特定區、大內等都市計畫區同時辦理公展。

調整解編項目以公園、兒童遊樂場、學校、綠地、市場及機關用地等經檢討後沒有使用需求的用地為主,其餘計畫區明年度陸續公展後,預計可再解編四十七公頃。此外,目前辦理中各都市計畫區定期通盤檢討預計解編三○九公頃,合計可以解編全市約五二八公頃私有公共設施保留地,市府估計節省一五○○億元龐大徵收費。

例如,中華南路與永成路口的「文中廿四」、南區金華路「文中四十八」,以及含括武聖夜市在內的「文中五十一」、「文小五十五」等學校用地可望解編重新調整。

都發局表示,全案將於十一月十五日起依各轄區陸續辦理廿一場公開展覽說明會。

新聞來源:自由時報

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