法拍屋房訊
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強制執行是什麼

適用之法領域:民事

執行機關依債權人的聲請,以強制力來實現債權人對於債務人的請求權的程序。例如:甲起訴請求乙償還借款100萬元,法院判決乙應返還甲100萬元確定後,如果乙拒絕還錢,甲可以拿確定判決請求執行法院對乙的財產進行扣押或拍賣,使甲依該確定判決可請求乙返還100萬元的權利獲得實現。

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實際耕作者從事農業生產工作認定
實際耕作者從事農業生產工作認定

在農業發展條例及農業用地興建農舍辦法中,均有明文規定在農業用地上興建農舍的申請人應為「農民」,然而「農民」之資格應如何取得?

一、農民的定義

以往農民之認定,皆以戶籍職業欄位有無自耕農、半自耕農、佃農、雇農或農事工作者之文字登記為依據,自從農業發展條例修法放寬規定後,「農民」的定義已相對簡單,就是實際從事農業生產的人 (註解1)。

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農舍申請條件或內容:依農業發展條例第十八條第一項規定申請興建農舍之申請人應為農民,且其資格應符合下列條件,並經直轄市、縣(市)主管機關核定:

申請興建農舍申請人資格條件審查流程
申請興建農舍申請人資格條件審查流程

一、年滿二十歲或未滿二十歲已結婚者。

二、申請人之戶籍所在地及其農業用地,須在同一直轄市、縣(市)內,且其土地取得及戶籍登記均應滿二年者。但參加興建集村農舍建築物坐落之農業用地,不受土地取得應滿二年之限制 。

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農地共有人對於農地上他共有人的農舍,有沒有優先購買權?

農地上他共有人的農舍永春法拍 宜朋資產
農地上他共有人的農舍優先購買權    永春法拍 宜朋資產

優先購買權案例:最高法院102年台上字第26號判決認:「查共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購,土地法第三十四條之一第四項定有明文,揆其立法目的,無非在第三人買受共有人之應有部分時,承認其他共有人享有優先承購權,以限制共有人人數增加,簡化共有關係,俾促進土地利用,發揮其經濟效益(該條項立法理由及本院七十二年台抗字第九四號判例參看)。又八十九年一月二十六日修正公布之
農業發展條例第十八條第四項中段規定:農舍應與其坐落用地併同移轉,尋繹其立法旨趣,乃為保護農地所有人與農舍所有人之權益,調和農舍與農地之利用關係,使農舍所有權與農地利用權得為結為一體,以維持農舍所有權之安定性,避免農舍與農地分離,致危害農業經濟,並造成法律關係之複雜,有違該條例為確保農業永續發展及促進農地合理利用之目的(該條例第一條參看)。

準此,農地共有人於出賣其農地應有部分及坐落該農地上之農舍時,土地法第三十四條之一第四項規定之文義,雖未將土地(農地)應有部分及所坐落之農舍之類型涵蓋在土地共有人優先承購權內,惟綜觀上開土地法第三十四條之一第四項及農業發展條例第十八條第四項中段規定之原規範意旨,乃屬漏洞,自應依漏洞補充之方法作目的性擴張,透過其包括作用,將土地法第三十四條之一第四項規定所取得之優先承購權範圍,擴及於農地之應有部分及該農地上所坐落之農舍,以符合並貫徹該二條項立法之規範目的,初與農地之共有人就該農地之使用有無為分管之約定無關。」(審判長法官顏南全、受命法官林大洋)

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我的房屋即將被拍賣,如何才可以暫緩執行?延緩一次可以暫停多久?

法拍屋強制執行之延緩、停止、撤銷永春法拍 宜朋資產
法拍屋強制執行之延緩、停止、撤銷   永春法拍 宜朋資產

:強制執行法第10條第1項規定:實施強制執行時,經債權人同意者,執行法院得延緩執行。延緩執行之期限不得逾三個月。債權人聲請續行執行而再同意延緩執行者,以一次為限。每次延緩期間屆滿後,債權人經執行法院通知而不於十日內聲請續行執行者,視為撤回其強制執行之聲請。故聲請延緩執行須債權人同意始可停止,債務人可請求債權人具狀聲請延緩執行,每次可停止3個月,到期可再聲請一次,也是停止3個月,最多可停止6個月。債權人如不願聲請,債務人也可以向法院遞狀聲請或到法院親自聲請,法院會將聲請狀或筆錄轉知全體債權人同意後,始得延緩。

我已經跟債權人和解,債權人同意延緩或撤回強制執行,法院為何告訴我還有併案債權人所以無法停止或撤銷強制執行?

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某甲名下財產有位於彰化及臺中土地5筆、彰化房屋2棟及車輛3輛,其中臺中的土地滯欠稅款百萬元而被移送強制執行。某甲表示,因欠稅是臺中的土地,因此稅捐稽徵機關只可以拍賣臺中的土地,不可以拍賣彰化的不動產及車輛。某甲的要求有理由嗎?

欠稅查封執行不以拍賣欠稅標的物為限
欠稅查封執行不以拍賣欠稅標的物為限

臺中市政府地方稅務局表示,關於公法上金錢給付義務之財產執行,原則上與民事上金錢債務的強制執行相同,對於財產執行,除了法律規定不可以執行者外,義務人的財產均可以執行,因此,臺中的土地欠稅並不一定以執行臺中的土地為限。同樣的,土地不辦繼承登記,又不繳納每年產生的地價稅,這時,欠稅義務人是繼承人,也可以執行繼承人名下的財產,不限定以執行繼承的土地為限。

進一步說明,行政執行標的選擇除遵守依法行政原則外,尚須考量個案之比例原則等,儘量以個案徵起最大可能性及減少義務人不必要的損失為裁量,以達徵納雙方最大的利益。

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法拍屋之拍定人是否應承受原屋主所欠繳之管理費永春法拍 宜朋資產
法拍屋之拍定人是否應承受原屋主所欠繳之管理費永春法拍 宜朋資產

引用整理分享自永然地政士聯合事務所  作者: 曹馨方

法拍案例:王大明日前於法院投標購買一棟位於美麗社區三層樓的法拍屋,全家高高興興正打算遷入時,社區管理員卻告知原屋主積欠高達十萬元的管理費未繳,依法必須由現任屋主繳納,王大明請教過律師後知道其無需代原屋主繳納積欠的管理費,因此向管委會據理力爭,惟管委會卻以如不承受前屋主積欠之管理費,則不准進入社區大門,試問,美麗社區管委會這樣做合法嗎?

解析: 按公寓大廈管理條例第二十四條雖規定:區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務。,然此規定立法之主要目的應是避免特定繼受人於繼受後主張未參加規約之訂定不受規約之拘束,導致需重新召開區分所有權人會議、訂立規約之不便,為使規約對於繼受人亦有拘束力所為規定。所謂「繼受原區分所有權人於規約所定之一切權利義務」,如規約約定:不得飼養寵物、不得於外牆設置廣告物、室內裝修前應繳納保證金、頂樓部份平台出租電信業者架設大哥大基地台、每月繳納管理費若干元等等,至於,已具體發生之管理費給付義務不在規範範圍內,即繼受人繼受契約之地位,而非繼受已發生之債務,故此並非規定後手應繼受前手所積欠之管理費。

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法拍屋得標後,如何辦理權利移轉登記過戶?

拿到法院核發的權利移轉證書後,雖然表示你已取得法拍屋的所有權,但仍必須到地政機關辦理登記,才算完全取得處分不動產的權利。

法拍屋得標後如何辦理過戶永春法拍 宜朋資產
法拍屋得標後如何辦理過戶永春法拍 宜朋資產

法拍屋的過戶登記跟一般房屋買賣的過戶登記過程略有不同,最大的不同之處在於需檢附『法院核發的權利移轉證書』。

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工輔法修正通過二○一六年五月二十日前設立之三.八萬家農地工廠,均應在兩年內申請納管,但因溝通需時延後上路。經濟部日前釋出子法,

工廠管理輔導法農地工廠申請納管永春法拍-宜朋資產

                                                                                                         工廠管理輔導法農地工廠申請納管永春法拍-宜朋資產

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法拍屋風險
買法拍屋有資金不足、點交問題、屋況不明及產權糾紛等四大潛在風險

法拍屋風險如何避免踩到法拍屋地雷永春法拍 宜朋資產

法拍屋風險如何避免踩到法拍屋地雷 永春法拍 宜朋資產

法拍屋無法入內,所以只能從房屋外觀及向管委會、左鄰右舍打聽後推敲詢問屋況,無人使用的空屋雖較少有點交問題,但屋況往往很糟糕,法院並不負擔法拍屋的「物之瑕疵擔保責任」,得標人不能因為屋況不佳而主張投標無效或要求損害賠償。

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公告地價我最慘中區跌無可跌永春法拍 宜朋資產
公告地價我最慘中區跌無可跌     永春法拍 宜朋資產

大台中中區為台中所有行政區,唯一公告地價連跌7次的地方。

台中最新109年度揭露公告地價,其中西屯、中區調降幅度都達3成,東區則達2.5成,反映當地土地交易狀況,而且進一步觀察過去歷史資料,中區幾乎是連15年、7次大幅調降,為台中公告地價最慘,跌無可跌。

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永春法拍  宜朋資產8123  法拍屋申請點交相關風險問題


                                                                                                             永春法拍  宜朋資產8123  法拍屋申請點交相關風險問題

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台中、台南、高雄三都衛星城市人口快速成長 房價同步走高

房仲業者盤點台中、台南、高雄等台灣三都,在縣市合併前的衛星城市後續發展,發現縣市合併後迄今,3 個衛星城市快速發展、人口明顯成長外,區域內房價也跟著水漲船高,甚至不輸市區水準。

某房產集團加盟事業處總經理莊表示,台中縣市、台南縣市、高雄縣市合併前,圍繞在舊市區周邊的衛星城市,分別是台中大里、台南永康、高雄鳳山,與市區聯繫緊密、生活機能完整,並受惠交通便利性與房價基期低優勢,不僅都市發展快速,也吸引大批人口移居。

根據實價登錄統計資料,2013 年 1-10 月大里、永康、鳳山平均住宅單價均不到 10 萬元,到了今年 1-10 月,大里已飆漲至 15.5 萬元,漲幅高達 56.6%,漲幅超過 5 成;莊指出,若是以近 3 年資料觀察,3 座衛星城市房價也持續成長,其中永康成長 13.3%,漲幅超過 1 成。

某不動產台中文心大慶加盟店店東洪表示,大里地理位置優越,無論從南投、彰化到台中,勢必經過大里,加上轄內坐擁中投快速道路、鄰近 74 號快速道路,且離台中市區距離不遠,同時受惠於較晚開發的原因,都市道路規劃更好;另台中鐵路高架化、台中捷運開通,交通更為便捷,都是成為首購族青睞的主因。

台中大里房價在 10 年前後漲了 1 倍,但目前大里相較台中市,房價普遍基期仍然偏低,重劃區內屋齡 10 年左右的透天厝總價約 1500-1800 萬元之間,相較鄰近的南屯區要價 2000 多萬元更便宜;大樓新成屋每坪上看 19-22 萬元之間,總價帶約在 900 萬至 1200 萬元,中古屋平均單價以 14-17 萬元為區間,總價約 600 萬元左右。

某房屋台南永康大橋加盟店店長蔡指出,永康優勢在於房價相較市中心仍在基期以下,加上緊鄰市區、交通便利,未來還有台南捷運路網、台南鐵路地下化等交通建設。目前永康有多個新興重劃區,從 2016 年至今開始發展第一波,預估還有 10 年以上可以發展,包括飛雁新村重劃區、平實營區重劃區、東橋重劃區等三大重劃區,將成為永康未來發展命脈。

蔡指出,永康生活環境發展與市中心同步,但房價打 8 折,市區周圍的新市、新化、仁德人口若要往台南市區移動,考量市中心高房價,多會退而求其次選擇永康落腳。依照目前市況,永康仍以透天厝最吸引購屋族,新屋總價約 1000-1300 萬元之間,大樓新成屋最高上看每坪 20-22 萬元,中古屋則落於 11-13 萬元之間,總價 500 萬元即可入手。

某不動產大東文藝中心加盟店店長董表示,高雄鳳山發展快速,目前成交量最多是大樓較為熱門,有多個重劃區開發案,最具指標性的是華鳳特區,供給量多,以及價格稍高、緊鄰三民區的文山特區等。目前鳳山新成屋單價最高飆漲至 25-28 萬元,最主要的是三房,總價約 1000 萬元,四房也有需求;至於中古屋平均總價帶落在 400-600 萬元之間,平均單價約每坪 12-13 萬元左右。

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全台根據公布的資料顯示,高雄市近一個月來的法拍案件共計有675件,跟去年同期384件相比,足足暴增了一倍之多;再看看全年度的拍定數量,高雄市去年共有1115件,居五都之冠,今年雖然還有一個月的時間,但目前拍定數也已達912件,遠遠高於台北市的615件。

法拍拍定數五都最高永春法拍 宜朋資產

據高雄市不動產開發商業同業公會的資料顯示,高雄市近年推案多,2018年推案達1023億元,比2017年大增近94%,並直逼近2015年的1208億元,是房市走跌後的近3年大量;同時,2018年總共申報開工戶數達8743戶,比2017年多了近4000戶,產品都集中在1~3房的小宅,合計7839戶,佔全部大樓產品的89%,產品同質性高、案量又大,去化不及,就有可能會淪為法拍屋。

以高雄市法拍屋數量最多的三民區來說,因為區內本身中古屋量體大,人口老化外移,加上區域發展早,整體環境老舊落後,使得部分不討喜的老舊公寓,很容易就淪落到法拍屋市場,但是最根本的原因,他認為是高雄市長期沒有高價值的產業進駐,就業機會沒有增加,讓高雄市的成屋市場始終是投資大於自住,也讓法拍案件年年增加。

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不定期租約 房東可以馬上趕你走? 8123宜朋資產整理分享

租屋沒合約!但有匯款證明!遇到不合理房東會被告侵佔罪嗎

租屋狀況百百種,常常有口頭租約(沒有簽訂任何租賃契約)或是也有時會發生租約到期,房東、租客因為忙碌並未在簽新的租約,只是口頭約定繼續承租,租客依舊定期繳房租,像這種「不定期租約」突然房東告知要收回房子,此時租屋族如何自保?

不定期租約 雙方可立即終止契約

假如租約已到期,租客、房東並未在簽新的合約,但租客繼續承租,根據民法451條,此時租約就會自動從「定期租約」轉為「不定期租約」,不定期租賃關係,雙方可立即終止契約,但是民法同時規定房東須依據租客習慣,提前告知要終止契約,一般坊間習慣房東須提前至少一個月通知租客,協調停止租約。

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〔記者洪瑞琴/台南報導〕市府公告都市計畫公共設施用地專案通盤檢討公開展覽,第一波重新檢討(解編)一七二公頃公設用地,昨日起公告展覽,若加上目前辦理中各都市計畫區定期通盤檢討,總計有五二八公頃私有公共設施保留地可望解編,市府估計將可省下一五○○億元徵收費。

還地於民台南公設保留地 172公頃解編
還地於民台南公設保留地 172公頃解編

黃偉哲展現維護民眾權益的決心

南市都發局表示,市長黃偉哲上任後,非常重視私有公共設施保留地問題,公共設施檢討也是當前施政重點,目前也同步進行各都市計畫區定期性通盤檢討,及辦理公共設施用地專案通盤檢討,以解決幾十年私有公設保留地問題。

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法拍屋流程公開!分析永春法拍 宜朋資產

選定標的準備法拍屋投標前(另有須注意事項) 新手比較不建議不點交案件除非有專業經理人協助

法拍屋拍賣當天請記得開立法拍屋底價的二成(或三成)保證金以銀行本票為主(切勿持一般私人支票以及禁止背書轉讓字句)

如果得標拍定法院會將你的法拍屋保證金直接轉為法拍屋價金
(如果沒有得標拍定,法院會當場直接將法拍屋保證金退還給你)

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8123宜朋資產 標購法拍屋後常常生原住戶所積欠的管理費,管理員不斷催討刁難

住戶欠繳管理費如何處理永春法拍 宜朋資產
標購法拍屋是否應承受原屋主所積欠管理費  住戶欠繳管理費如何處理永春法拍 宜朋資產

案例:王大明日前於法院投標購買一棟位於漂亮社區的法拍屋,全家高高興興正打算遷入時,社區管理員卻告知原屋主積欠高達十萬元的管理費未繳,依法必須由現任屋主繳納,王大明請教過律師後知道其無需代原屋主繳納積欠的管理費,因此向管委會據理力爭,惟管委會卻以如不承受前屋主積欠之管理費,則不准進入社區大門,試問,美麗社區管委會這樣做合法嗎?

解析: 按《公寓大廈管理條例》第二十四條雖規定:「區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務。」,然此規定立法之主要目的應是避免特定繼受人於繼受後主張未參加規約之訂定不受規約之拘束,導致需重新召開區分所有權人會議、訂立規約之不便,為使規約對於繼受人亦有拘束力所為規定。所謂「繼受原區分所有權人於規約所定之一切權利義務」,如規約約定:不得飼養寵物、不得於外牆設置廣告物、室內裝修前應繳納保證金、頂樓部份平台出租電信業者架設大哥大基地台、每月繳納管理費若干元等等,至於,已具體發生之管理費給付義務不在規範範圍內,即繼受人繼受契約之地位,而非繼受已發生之債務,故此並非規定後手應繼受前手所積欠之管理費。

原屋主所積欠的管理費一般人並無從得知,且亦係其與管委會間之債權債務關係,基於債之相對性原則除非新的屋主與管委會間訂立債務承擔契約,願為原屋主代為清償所積欠的管理費外,否則,不得向新屋主請求繳納。而本案例中王大明係向法院購得法拍屋,依法王大明應無需代原屋主繳納積欠之管理費。

許多社區管理委員會經常因誤解前揭條例二十四條之規定,如同本案例中美麗社區管委會一般,以進出大門或刷卡管制等手段,作為索討管理費之方法,然住戶積欠管理費,社區管委會應儘早依《公寓大廈管理條例》第二十一條及第二十二條規定,取得執行名義聲請對原屋主為強制執行或訴請法院強制出讓其所有權或拍賣,其以限制他人行使權利之方法迫使新任屋主承擔原屋主之債務繳納積欠之管理費,尚恐涉及刑法強制罪之罪責,不可不慎。

法律催繳程序,社區管委會需特別注意事項:

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取得環保證明文件後  應備文件:
1.經濟部核准函或市政府核准函(以上須加附公司設立/變更登記表)
2.負責人身份證(正反面影本印於A4紙張)
3.建築物使用執照或合法房屋證明
4.土地使用分區證明(於當地市公所申請)
5.建物測量成果圖
6.建築物配置平面圖、建築物面積計算表(計算式)
7.建物登記謄本
8.地籍圖謄本(地政事務所申請)
9.土地登記謄本
10.環保局核准文件正本
11.特許文件:(中、西、農)藥製造、含藥化粧品色素製造業、石油煉製藥、電信管制射頻器材製造業、度量衡器製造業、機械設備製造業(槍、砲、彈、刀)、醫療器材製造業、預錄式光碟製造業。 產品製造流程圖及作業場所平面配置圖
12.郵政匯票5,000元(抬頭:台南市政府.高雄市政府
13.自來水費單

取得廠房 自地(租地)建廠 1.向各工業區管理處購買土地或租用土地,並於該土地上建廠,待完成建廠及堪驗合格後,由縣(市)政府核發廠房使用執照;
2.檢附廠房使用執照向所在地之地政事務所申請登記廠房取得合法廠房所有權狀後,再引進相關機器設備並於完成試車後開始營運前依下列工廠設立登記步驟申請工廠設立登記
現有房屋作為工廠使用 如房屋建築物使用執照用途非工廠使用,依法先變更該用途後再依下列工廠設立登記步驟申請工廠設立登記
向環保局申請核發符合環保法規證明文件 取得主管機關核准公司或行號設立登記後 應備文件:
1.工廠登記申請書
2.環境保護局配合辦理工廠登記核發符合環保法規證明文件申請書
3.基本運作資料表
4.產品製造流程圖
5.環境相關內容確認表
6.其他:
(1).環境影響評估報表/說明書定稿本
(2).固定污染源設置/操作許可證影本(含首、次頁)
(3).水污染防治措施計畫准予備查函件影本/廢(污)水排放許可證影本
(4).土壤污染檢測資料備查函影本
(5).環境用藥(製造/輸入)許可證
申請工廠登記 取得環保證明文件後 應備文件:
1.經濟部核准函或市政府核准函(以上須加附公司設立/變更登記表)
2.負責人身份證(正反面影本印於A4紙張)
3.建築物使用執照或合法房屋證明
4.土地使用分區證明(於當地市公所申請)
5.建物測量成果圖
6.建築物配置平面圖、建築物面積計算表(計算式)
7.建物登記謄本
8.地籍圖謄本(地政事務所申請)
9.土地登記謄本
10.環保局核准文件正本
11.特許文件:(中、西、農)藥製造、含藥化粧品色素製造業、石油煉製藥、電信管制射頻器材製造業、度量衡器製造業、機械設備製造業(槍、砲、彈、刀)、醫療器材製造業、預錄式光碟製造業。 產品製造流程圖及作業場所平面配置圖【訂有設廠標準者:食品工廠(如:製酒、礦泉水、便當餐盒)、化粧品、醫療器材、藥物製造、動物用藥、農業用藥、環境衛生用藥、爆竹煙火、飼料工廠】

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工廠登記常見問題   宜朋資產整理分享

1.「工廠」是否均需要辦理登記?

☞ 是的,除了國防部所屬軍需工廠外,凡符合「工廠」定義者,在工廠設廠完成後,均應依「工廠管理輔導法」之規定申請登記。

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