法拍屋遇到點交變成不點交陷阱     專業法拍還是需要交給專業的來  整理分享自 周刊王CTWANT
日前新北市萬華一對洪姓夫妻檔,110年8月相中一間位在環河南路上的法拍屋,該間透天厝共4層樓底價約3200萬,以出價3900萬得標後,著手辦理不動產移轉等程序,最後卻因高院裁定廢棄「除去租賃」,債權銀行又撤銷原聲請,以至於最後房屋無法點交,得另提起「請求返還」訴訟,讓小M直搖頭「又是場漫長煎熬的硬仗」。

最衰的情況都被他們遇到了,懷疑自己是不是碰到法拍蟑螂,擁有20多年經驗的法拍顧問張世興也說,買法拍屋確實有許多小細節要注意,民眾若想買低於市價的法拍屋,首先要找有登記在「企劃經理人職業工會」的合法代標公司,信譽度、專業度、合法性都應考量進去,因為有些代標公司一張桌子就能投標,碰到事情就跑掉。

此外,還要審視不動產的產權,建物、土地的產權是否齊備,再來是拍賣公告的心臟、就是仔細查看法院公告的拍賣內容,因為法拍屋通常無法進到屋內檢視屋況,因此要如何在短短的文字敘述中推敲出房屋目前的使用狀況,可能產生哪些的法律關係,找到有品牌、能信任的代標公司很重要。

張世興表示,代標公司不僅能找辦理法拍屋的代墊銀行,省去不必要的麻煩,得標後,還會幫拍定人取得「不動產權利移轉證明書」、「代墊尾款」及「包辦點交」,從頭到尾一次到位。
 

法拍代標公司不僅能找辦理法拍屋的代墊銀行,省去不必要的麻煩,得標後,還會幫拍定人取得「不動產權利移轉證明書」、「代墊尾款」及「包辦點交」,從頭到尾一次到位。

若遇到法拍蟑螂怎麼辦,張世興表示,因為現住人臉上並未寫著自己是法拍蟑螂,那是社會大眾冠上的名號,所以真的碰到了,可以用懇切婉轉的態度去跟對方談,談過了才知道對方身分為何,才能判斷下一步怎麼做,再來一一解決。

律師廖芳萱也指出,「針對高院廢棄裁定的理由,就實務上我覺得有點『倒果為因』,因為這物件二拍有可能因為點不點交而流標,拍賣公告寫可點交,所以民眾才願意進場投標,但高院最後卻說,因為物件拍賣成功了,抵押權銀行不須『除去租賃』,這個是用後面結果推論前面,我覺得有違反信賴原則。」

律師廖芳萱認為高院廢棄裁定是「倒果為因」,台北市議員徐立信也認為,高院並未站在拍定人立場思考問題。(圖/張文玠、黃耀徵攝,CTWANT合成)
律師廖芳萱認為高院廢棄裁定是「倒果為因」,台北市議員徐立信也認為,高院並未站在拍定人立場思考問題。(圖/張文玠、黃耀徵攝,CTWANT合成)

廖芳萱強調,拍定人在此案根本不曉得中間的抗告程序,且點不點交在實務上會影響價格跟購買意願,高院的見解可能有問題。

議員徐立信則認為,依照現行法規,拍定人買到的法拍屋,是不負瑕疵擔保責任,所以某種程度上已存在風險,更何況,法院既然是主持一個公正的拍賣程序,更應該要站在拍定人的立場設想,高院的裁定讓拍定人無法接受,因本該點交的物件,卻因種種問題被「逆轉」,投標人不能投標前去法院閱卷,所以資訊並不公開透明。

對此,高院表示,租賃可以被除去的前提是,它要影響拍定,但該物件租賃契約的存在不影響到拍定,所以就不須除租,至於拍定人利益的部分在裁定裡面是無法處理的;法院能夠審酌的範圍是很有限的,會被拘束在針對原審不服的地方,或是一些程序上的事項才能夠去處理。華泰銀行則認為該案件涉及個資問題,他們是照法院程序走,因此不予回應。

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