只有房屋所有權 沒有土地產權?
「土地」與「房屋」是不同的不動產，在理論上本可以各自成為交易的客體；
因此，如果出現「土地」與「房屋」不是屬於同一個人所有時，這時候就要探討「房屋」為什麼可以在「土地」上使用？其合法占有權源為何？一般來所，常見占有權源有「租賃」、「地上權」或是「使用借貸」。而實務上還發展出一種合法佔有的權源類型，那就是「推定租賃」!
實務上認為倘若土地及房屋一開始就「同屬一人」，而其將土地及房屋分開同時或先後出賣，期間雖然沒有地上權的設定，但這時候仍應推斷土地承買人有默許房屋承買人繼續使用土地(最高法院48年台上字第1457號民事判例參照)。這和一開始就「無權占有」別人的土地，再搭建房屋，然後將其房屋出賣予他人的情形並不相同(最高法院64年台上字第110號民事判例參照)。
因有「推定」租賃關係存在，房屋是「有權占有」在這個土地上的。如你投標買到的是房屋，因為你是「推定」有租賃關係，就是「有權占有」，這時候土地所有權人是不能要求你拆屋還地的；但相反的，如果你投標買到的房屋是不符合「推定租賃」，就會變成「無權占有」，這時候土地所有權人是可以要求你拆屋還地的!
上開實務，後來立法者將其明文化，規定在《民法》第425條之1：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」
(1)否定見解認為：「違章建築之讓與，因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，如受讓人與讓與人間無相關之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人，受讓人既無從取得建築物所有權，僅取得其事實上處分權，即與民法第425條之1第1項規定之『所有權讓與』讓與要件不合。」(臺灣高等法院98年度重上字第353號民事判決參照)
(2)但實務上多數採取肯定見解，認為：違章建築係未辦理保存登記之建物，受讓違章建築者雖未能辦理所有權移轉登記，但仍取得違章建築之事實上處分權，故違章建築及其所坐落之土地如原屬同一人所有，嗣所有人僅將違章建築或僅將土地出售予他人時，仍應有民法第425條之1之適用。(最高法院102年台上字第580號民事判決。另可參民國100年11月16日臺灣高等法院暨所屬法院100年法律座談會民事類提案第4號參照)
另外，除了房屋外，倘若「土地上定著物」具有相當的經濟價值，法院實務上也認為可以類推適用《民法》第425條之1，賦予其「有權占有」的地位。例如，最高法院104年台上字第822號民事判決即明確表示：「按民法第425條之1係針對房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以調和土地、房屋不同所有人間之權益，是除房屋外之土地上定著物有相當經濟價值者，使用所坐落土地關係之性質與房屋相同，應予同等保護或處理，始得類推適用此項規定。」
民法第425條：
出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
民法第449條：
租賃契約之期限，不得逾二十年。逾二十年者，縮短為二十年。
前項期限，當事人得更新之。
租用基地建築房屋者，不適用第一項之規定。
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吳任偉律師
(永然聯合法律事務所高雄所合夥人、主任律師)
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