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寬頻房訊 金華小唐團隊 都市計畫公共設施保留地檢討變更作業原則

壹、 前言

一、背景說明

為落實都市計畫實施之受益者負擔之公平原則及其基本精神,行政院81年已有函釋「新訂、擴大都市計畫或農業區、保護區變更為可建築用地,一律採區段徵收方式辦理」。

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是以,在81年以後辦理之新訂、擴大都市計畫或農業區、保護區變為可建築用地之都市計畫案件,均已依上開院函核示採區段徵收方式整體開發,由全體土地所有權人共同負擔區內公共設施之取得及開闢費用。惟在此之前已發布實施之都市計畫,大多未於都市計畫書表明財務計畫或附帶規定公共設施用地採區段徵收或市地重劃方式辦理之取得方式,致公共設施保留地之取得及興闢需透過一般徵收方式辦理,其費用全由政府負擔。統計全國尚未取得公共設施保留地約2萬餘公頃,所需徵購費用計約7兆餘元,實非政府財政所能負擔,並造成政府巨大之潛藏債務。

監察院1011218日針對都市計畫公共設施保留地約詢本部,其中有關所提「逾數十年不取得又不主動辦理解編之公共設施保留地問題,究應如何解決」問題,本部李部長承諾將依據人口結構改變所造成的社會變遷,對不再需要的學校、市場、停車場、機關用地等公共設施保留地,訂定辦法予以解編。此外,監察院於本(102)年59日審議通過糾正本部及各級地方政府有關「各級都市計畫權責機關任令部分都市計畫公共設施保留地長達340年迄未取得,嚴重傷害憲法保障人民之生存權與財產權」,理由及事實略以:「...都市計畫編定公共設施用地,最長應於25年內完成,逾25年仍未取得開發之公共設施用地,理應限期檢討,對不必要的部分應儘速解編,如逾340年仍不取得使用,更表示已無公共設施用地保留之必要。...長久以來,各級都市計畫權責機關任令部分都市計畫公共設施保留地長達340年迄未取得,嚴重傷害憲法保障人民之生存權與財產權,內政部及各級地方政府實有嚴重怠失。」。

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二、依據

為妥善解決公共設施用地經劃設保留而久未取得之問題,本部於90年報奉行政院核定「都市計畫公共設施保留地問題處理方案」,並經99年修正該方案,研擬以多元化自償性方式處理協助地方政府取得公共設施保留地。為再進一步落實該方案之處理措施「三、檢討變更不必要之公共設施保留地」,以積極協助地方政府辦理都市計畫公共設施保留地之檢討變更事宜,爰擬具「都市計畫公共設施保留地檢討變更作業原則」。

本部為訂定本作業原則,俾作為各該都市計畫擬定機關積極辦理檢討都市計畫公共設施保留地作業之參據,歷經召開1次座談會、3次工作小組會議及2次相關部會及地方政府研商會議討論獲致共識與結論,並依據會商結論彙整修正完成作業原則。

 

貳、 面臨課題

 

一、都市計畫範圍內之各項土地使用分區及公共設施用地之劃設,與計畫人口數息息相關。近年來臺灣地區人口成長,雖已呈現出遞減之趨勢,惟調降計畫人口數恐將影響部分土地使用分區之劃設,將連帶影響民眾之居住財產、權益等,各都市計畫擬定機關往往囿於上述因素考量,於都市計畫辦理通盤檢討時,仍維持原規劃容納人口方式檢討,而不予調降計畫人口,以致無法據以核實檢討公共設施用地之實際需求。

 

二、各類型公共設施提供之服務範圍,依其設施種類、面積而有不同,惟現行採個別都市計畫檢討公共設施用地方式,尚難予以整體考量,尤以服務範圍為區域型之大型公共設施用地(如大型體育場館),將造成各計畫區公共設施用地重覆留設或開闢後閒置之情形。此外,面臨人口結構朝向高齡少子女化現象,都市計畫公共設施亦有因應社會發展轉型調整使用型態之課題。

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參、計畫目標

 

一、檢討變更不必要之公共設施保留地,促使有限之土地資源合理利用,發揮效能,並減少民怨。

 

二、透過政府公辦整體開發方式取得興闢仍有需要之公共設施用地,以提升都市居民生活環境品質,並減輕政府取得公共設施保留地之財務負擔。

 

肆、公共設施用地檢討構想

 

一、維護公共設施用地服務品質

 

(一)水、電、瓦斯、垃圾及污水處理等屬於公共維生系統設施用地,應維持應有之服務品質。

 

(二)消防救災設施、滯洪設施、防災道路等屬於都市防災系統設施用地,應配合都市防災規劃需要,維持防災體系功能。

 

(三)為維護環境品質,增進都市景觀風貌,檢討後之都市計畫遊憩型與開放空間型之公共設施用地(公園、綠地、廣場、體育場所及兒童遊樂用地等5項都市計畫法第45條規定應予劃設之項目)應不低於檢討前之服務水準。

 

二、因應高齡少子女化社會發展需要

因應人口結構朝向高齡少子女化之影響,有關超過未來需求之公共設施用地應考量檢討調整,並優先考量高齡化社會發展之社會福利設施需求,以因應未來實際發展需要。

 

三、核實檢討總人口成長需求

 

(一)人口成長未如預期之都市計畫區,應依發展趨勢核實調降計畫人口,並依檢討後人口重新檢核公共設施用地需求,檢討變更不必要之公共設施用地。核實調降計畫人口,影響住宅區及商業區發展部分,考量既有權益保障,在無具體補償機制之前,原則上計畫人口檢核應與既有住宅區、商業區之檢討脫鉤處理。

 

(二)未來各都市計畫區之人口推計,應以全國區域計畫之人口總量及分派各直轄市、縣()之人口數為基礎,參酌近10年人口變遷趨勢,核實推計。

 

四、以生活圈模式檢討公共設施用地

全國區域計畫已按都市機能、人口規模等原則,將都市劃分為主要核心、次要核心、地方核心及一般市鎮等4個層級,可參考全國區域計畫之都市計畫階層與公用及公共設施參考表,以都市階層之生活圈概念聯合周邊都市計畫區整體檢討發展強度及公共設施投資。

 

(一)重要交通節點地區、重大建設投資地區、公共設施完備之整體開發地區,應強化公共設施規劃與建設,加強人口及產業引進措施。

 

(二)公共設施應由生活圈觀點整體考量,分析分布區位及服務範圍人口規模,在服務範圍內有功能、規模相近之公共設施時,雖位於不同都市計畫區,仍應跨區檢討,取消功能重疊之公共設施用地。

 

伍、公共設施用地檢討變更原則

各項公共設施用地檢討變更原則如下,並應由辦理檢討機關依據都市計畫定期通盤檢討實施辦法第45條規定,分別協調各使用機關或管理機關(檢核表如 文件檔案: 附表一)

 

一、機關用地及其他公民營事業用地

 

(一)未徵收之機關用地,除該指定用途機關仍有具體事業財務計畫及預算者外,其餘均檢討變更為其他適當分區或用地。

 

(二)現有使用中之機關用地應按每人合理辦公空間檢討,屬閒置或低度利用者應多目標使用以活化機能,並考量優先騰出部分空間提供其他單位進駐使用;空間不足或新成立之機關單位應優先利用現有閒置廳舍。

 

(三)未取得之公用事業用地,如已無取得計畫或使用需求者,應予以檢討變更。

 

二、學校用地

 

(一)中小學用地部分:

1.應會同主管教育行政機關核實依據學齡人口數占總人口數之比例或出生率之人口發展趨勢,推計計畫目標年學童人數,參照國民教育法第8條之1授權訂定之規定檢討學校用地之需求。

2.檢討原則:

(1)依教育部「國民中小學設備基準」規定,以半徑不超過1.5公里,通學時間半小時內為原則估算服務範圍。

(2)服務範圍內現有國民中小學校面積已超過或達教育部訂頒國民中小學設備基準之國中、國小每人樓地板面積服務水準時,服務範圍內之學校用地應依實際需求予以檢討變更。其中未徵收學校用地、已徵收未開闢學校用地,除教育主管機關有具體之開發財務計畫,經各級都市計畫委員會審議同意後維持原學校用地,否則應檢討變更為其他適當分區或用地。

(3)配合高齡少子女化趨勢及12年國教政策,學校用地之調整應優先採垂直整併方式檢討(如國中小用地、國高中用地)。

 

(二)高中職及大專院校用地部分:

未徵收及已徵收未開闢之高中()用地、大專院校用地均應檢討變更為其他適當分區或用地。如因教育政策之配置需求而需保留時,應由教育主管機關及各需地學校提出具體之開發財務計畫,經各級都市計畫委員會審議同意後始得保留。

 

三、市場用地

 

(一)未開闢之私有市場用地應評估鄰近地區市場需求,以BOT或多目標使用方式,鼓勵私人投資興辦;無實際需求者(發布實施已逾25年仍未開闢者優先辦理)應以檢討變更為其他適當分區或用地為原則。

 

(二)已開闢之私有市場用地得配合舊市區再發展政策,優先劃定為都市更新地區,辦理都市更新。

 

四、體育場用地

體育場係區域性公共設施,應將全直轄市、縣()轄內各都市計畫區納入整體考量分析其區位分布及服務範圍人口規模;服務範圍具重疊性者,應考量投資效益,取消較不具效益之公共設施;服務範圍內有規模相近之學校運動設施可替代其功能者,應考量檢討變更。

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五、停車場用地

 

(一)未徵收之停車場用地應依各該地區都市發展情形,核實檢討其實際停車需求,如無取得計畫或使用需求者,應予以檢討變更。

 

(二)停車需求較高區位應優先利用現有公共設施用地以多目標使用方式設置停車場,以及透過各土地使用分區使用管制規定,要求開發者規劃設置足夠之停車空間,以滿足因土地開發所衍生之停車需求。

 

(三)現有已開闢之停車場如屬閒置或低度利用者,應以多目標使用及都市更新方式活化機能,或考量釋出空間變更為其它使用。

 

六、河道用地

 

(一)河川及區域排水流經都市計畫區之使用分區劃定原則應依據經濟部、本部921226日經水字第09202616140號、台內營字第0920091568號會銜函及經濟部93113日經授水字第09720207480號函規定辦理:地理形勢自然形成之河川及因而依水利法公告之行水區土地流經都市計畫區者,予以劃定為使用分區,名稱統一為「河川區」,其範圍境界線由水利主管機關依大法官會議釋字第326號解釋之精神認定;至原非河道經都市計畫之設置始成為河道之公共設施用地,則予以劃定為「河道用地」。區域排水比照上開認定原則劃設之。

 

(二)至河川及區域排水流經都市計畫區之使用分區認定作業程序依經濟部97926日經授水字第09720207480號函辦理。

 

(三)另區域排水外其他各類排水流經都市計畫區之使用分區劃定原則,應依本部93520日內授營都字第09300006944號函辦理。

 

七、公園、綠地、廣場、兒童遊戲場

未徵收之公園、綠地、廣場、兒童遊戲場用地,應依照各該都市計畫地區之特性及人口集居、使用需求及都市發展情形,核實檢討之。例如:風景特定區計畫外圍已有空曠之山林或農地者,即可核實檢討其現況人口集居情形及使用需求,予以檢討變更。

 

八、港埠用地

配合港埠主管機關之商(漁)港整體建設計畫檢討之。

 

九、鐵路用地、車站用地或交通用地

配合交通主管機關之整體建設計畫檢討之。

 

十、社教機構用地

配合社會教育目的事業主管機關之整體建設計畫檢討之。

 

十一、殯儀館、火葬場、公墓用地

 

(一)殯儀館用地:依據該設施之供需分布、人口集居、交通便利及都市發展情形,核實檢討之。

 

(二)火化場用地:考量該設施供給明顯不足,用地最為難覓,須充裕時間取得計畫、編列預算及開發期程,除納入殯葬設施專用區整體開發外,不予檢討變更。

 

(三)公墓用地:配合殯葬管理主管機關之整體建設檢討之,如無取得計畫或使用需求者,應予檢討變更。

 

十二、垃圾處理場、汙水處理廠用地

垃圾處理場、廢棄物回收、清除、處理設施、污水處理廠用地,配合環境保護及汙水處理主管機關之整體建設計畫檢討之。

 

十三、道路用地

 

(一)道路系統之檢討調整應配合交通主管機關之交通建設計畫及預算,調整後應不影響交通系統之完整性。

 

(二)計畫道路之縮小或撤銷應以無具體事業及財務計畫且不影響建築線之指定者優先處理。

 

(三)整體開發地區周邊之道路用地,應配合整體開發地區道路系統及開發分配建築基地情形,例如部分配回較大建築基地地區,周邊地區之計畫道路如無留設必要者,應予檢討變更。

 

十四、其他公共設施

配合各該公共設施目的事業主管機關之整體建設計畫、各該都市計畫地區之特性、使用需求及都市發展情形,核實檢討之。

 

陸、配套措施

 

一、辦理跨區整體開發:

經檢討可變更公共設施用地為住宅區、商業區或其他使用分區之土地,應併同檢討後仍保留為公共設施用地之土地,評估可行之整體開發方式(區段徵收或市地重劃)及整體開發範圍:

 

(一)以政府公辦方式辦理整體開發,並為落實受益者負擔之精神、公平負擔開發後之公共設施用地,跨區整體開發後土地所有權人領回之可建築用地以50%為上限。實際開發後領回之抵價地比例或重劃負擔比例應依中央主管機關核定之比例為準。

 

(二)同一計畫區可採跨區整體開發方式辦理,亦可考量聯合周邊數個都市計畫區評估併同辦理跨區整體開發。

 

(三)加強利用公有土地:

1.已徵收未開闢之公共設施用地,如因社會經濟發展變遷,經檢討確實已無開闢需求者,應研議撤銷徵收一併納入辦理跨區整體開發。

2.已開闢之公共設施用地,原則上不予納入檢討,但如同樣經檢討確已無再作公共設施需要者,應檢討變更為其他之公共設施用地或適宜之使用分區,併入經檢討撤銷不必要之公共設施保留地部分,併同納入辦理跨區整體開發,以提高開發財務之可行性。

 

(四)考量實際開發之可行性,檢討後仍保留之道路用地,是否納入跨區整體開發範圍,應視個案開發之可行性,由各級都市計畫委員會審議決定,否則原則上不納入整體開發範圍,並賡續依行政院核定之「都市計畫公共設施保留地問題處理方案」解決對策,如容積移轉、公私有土地交換、推動都市更新...等予以取得。

 

二、為利後續之推動執行,各地方政府應由直轄市、縣(市)副首長擔任召集人,召集府內之都市計畫、城鄉、地政、教育、財政及各用地事業主管單位等組成跨局(處)之推動工作小組,以利工進。

 

三、本部應督促各地方政府都市計畫主管機關,主動積極協調各公共設施用地使用機關或管理機關,將其用地需求情形納入通盤檢討案予以檢討,供都市計畫委員會參考審議;並會同各公共設施用地之中央相關部會主管機關,積極督促地方之主管機關辦理各該公共設施用地之需求檢討事宜,必要時應負責協調辦理,以加速檢討及審議作業時程。(各公共設施用地之中央及地方主管機關如 文件檔案: 附件二

 

柒、作業流程

本處理原則奉行政院核定後,由本部依據都市計畫定期通盤檢討實施辦法第14條第4款規定,指示各直轄市、縣(市)政府應即辦理都市計畫公共設施用地專案通盤檢討,並依據同辦法第42條後段規定,有關都市計畫通盤檢討應由鄉(鎮、市)公所辦理者,改由縣政府依上開規定辦理之,以爭時效。檢討作業流程如 文件檔案: 附件三,並應列管各計畫案之辦理進度,秉持滾動式檢討原則,於24年完成專案通盤檢討作業:

 

一、辦理通盤檢討前之公告徵求意見及協調各使用及管理機關

本部及各直轄市、縣(市)政府應於一個月內,依據都市計畫定期通盤檢討實施辦法第44條規定,將通盤檢討範圍及有關書件公告於各該直轄市、縣(市)政府及鄉(鎮、市)公所公告三十天,並將公告之日期及地點登報周知,俾公民或團體於公告期間,向辦理機關提出意見,供作通盤檢討之參考。並應依同辦法第45條規定分別協調各使用機關或管理機關。

 

二、辦理專案通盤檢討草案之公開展覽及舉辦說明會

本部(部訂特定區計畫)及各直轄市、縣(市)政府應於辦理完成公告徵求意見後12個月內提出各該都市計畫區公共設施用地專案通盤檢討草案,並依據都市計畫法第19條規定辦理公開展覽、舉辦說明會。辦理都市計畫公開展覽事宜時,應依相關規定辦理公告週知(含通知)、會同相關機關(單位)辦理說明會等事宜,以加強落實民眾參與。

 

三、本部及各直轄市、縣(市)政府應於辦理完成公開展覽及舉辦說明會後,將專案通盤檢討草案及公開展覽期間之公民或團體陳情意見送請各直轄市、縣(市)都市計畫委員會及內政部都市計畫委員會審議,並循序報請內政部核定後,交由各直轄市、縣(市)政府公告發布實施。

 

捌、其他配合事項

 

一、為協助各直轄市、縣(市)政府加速辦理公共設施用地專案通盤檢討,本部得視各都市計畫區規模及未徵收公共設施保留地面積,依各直轄市、縣(市)政府財力等級,補助各直轄市、縣(市)政府辦理,及其所需經費由本部中央都市更新基金支應。

 

二、各直轄市、縣(市)政府應按月確實填報各都市計畫專案通盤檢討執行進度管考表,於每月5日前以電子郵件傳送最新執行進度供本部營建署彙辦,必要時召開執行進度檢討會議。

 

三、年度督導考核評鑑成效不佳者,除將執行情形函請直轄市、縣(市)首長加強督促外,並將列入爾後審核本部其他補助項目(如城鎮風貌型塑整體計畫)之參考。

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公設解編寬頻金華小唐團隊整理分享 政府財政困窘,許多公共設施保留地一「卡」三、四十年都沒徵收,民怨高漲,內政部長李鴻源昨接受監委約詢時允諾,將解編不再需要的公設地,並向財政部爭取讓公設地及地上房屋不必繳稅或少繳稅。

公設保留地解編

全部徵收要7兆元 政府沒錢

 

根據內政部統計,截至二○一一年底,全國尚未取得的公共設施保留地共約二.五萬公頃,估計徵收所需經費達新台幣七兆元。

 

各縣市有許多都市計畫將民地劃設為學校、市場、停車場、機關用地等公設保留地,卻因政府沒有需求、財政困難等因素遲不辦理徵收,導致土地閒置三、四十年,不能開發卻要繳稅,民怨累積多年。

 

被劃設為公設保留地的地主,如未獲稅捐機關同意為未使用或已隔離者,都須繳納地價稅,其中自用住宅為千分之二,其餘都是千分之六,若有房屋須繳納房屋稅。在民眾陳情多年後,監委吳豐山、劉玉山、李炳南展開調查,昨約詢主管都市計畫的李鴻源。

 

李鴻源向監委提出五項承諾,

 

一、將依據人口結構改變所造成的社會變遷,對不再需要的學校、市場、停車場、機關用地等公設地,訂定辦法解編。

 

二、將與財政部協商,讓公設地及地上房屋不必繳稅,或少繳稅。

 

三、將擴大辦理公地等值交換公設地。

 

四、將對確有需要保留的公設地,研究如何有效保障人民權益。

 

五、研訂獎懲辦法,使地方政府確實配合中央都市計畫相關決策。

 

李鴻源保證,將於短期內擬妥相關處理辦法報請行政院同意、陳報監察院。

 

吳豐山指出,全國各地有大量公設地久久不徵收,政府也不使用,累積很大的民怨,因此監委要求內政部應窮盡一切辦法,劍及履及,化解民怨。

 

李鴻源說,自己家族也有公設地,他完全感同身受,他將會「擔負起都市計畫法中央主管部會首長的責任」。

 

營建署副署長許文龍表示,目前全國約二.五萬公頃公設保留地中,有六千公頃為國有,其餘一.九萬公頃為私人持有;至於未來如何活化,將考量整體開發可能朝向解編、容積移轉、公私有土地交換方式進行。

 

財政部長張盛和則回應,對公設保留地的持有人,財政部早已提供地價稅等多項租稅優惠;他強調,各地方政府重新檢討都市計畫,才是解決問題的根本之道。

寬頻名片.jpg

不再需要的公設保留地 將解編

 

監察委員吳豐山今天說,有些公共設施保留地經3040年都沒徵收,民怨高漲,內政部長李鴻源承諾,將解編不再需要的公設地。

 

吳豐山受訪時表示,全國有26000公頃土地被劃為公設保留地,如果全部徵收,須花費新台幣10兆元。有些公設保留地,30年、40年都沒徵收,民眾也無法運用,影響民眾生存權及財產權,民怨很深。

 

他說,他與監委劉玉山、李炳南組專案小組調查,並約詢李鴻源。

 

吳豐山透露,監委要求李鴻源易地而處,不能事不關己;李鴻源則對監委說,他的家族也有公設地,完全感同身受,會確實負起主管機關責任。

 

吳豐山轉述,李鴻源向監委承諾,將採取5大措施,包括依據人口結構改變造成的社會變遷,訂定辦法,解編不再需要的學校、市場、停車場或機關用地等公設地;與財政部協商,讓公設地及地上房屋不必繳稅或少繳稅。

 

李鴻源說,將擴大辦理公地等值交換公設地;至於的確有需要保留的公設地,研究如何有效保障人民權益;研訂獎懲辦法,讓地方政府確實配合中央都市計畫相關決策。

公設保留地將解編 3類優先

為解決公設保留地苦無經費徵收問題,內政部營建署將與地方政府協商,針對現行二.五萬公頃、價值超過七兆元的公設保留地,研擬解編辦法,學校、機關、市場用地將優先解編制定。

公設保留地將解編

土地變更將須回饋

 

內政部長李鴻源昨在立院答詢表示,目前全國各縣市計有二.五萬公頃公共設施保留地,若全部徵收需要七.二五兆元,幾乎不可能,所以已訂出解編草案,也籌編一.九億元作業費,希望在四年內逐步解編,還給民眾自由使用。

 

營建署表示,若解編後土地價值上漲,基於「漲價歸公」原則,土地變更後需有回饋機制,回饋比例多少將視後續討論結果而定。根據現行法規,一般工業地變更為住宅地、商業地須回饋三十%當做公共設施用地,如興建公園等,未來也會朝此方向修法。

 

營建署指出,解編後將參考周邊土地使用分區予以變更,地主須回饋一定比例給政府,預期可增加一定比例土地供給,解決近年來土地荒造成建商高價搶地、房價飆漲情況。

 

營建署表示,目前因少子化、行政機關辦公用地需求簡化、大賣場消費興起等現象,過往劃定的部分公設保留地需求相對減少,初步方向是針對學校、機關、市場用地先行研究解編。

 

寬頻金華表示,原本閒置三、四十年無法開發的公設保留地,解編後變成可建築的住宅或商業用地,土地價值至少翻漲一倍,部份地主將會像是中了樂透。分享自中央記者葉素萍  自由記者林恕暉、徐義平、張舒婷

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金華小唐團隊分享 全面啟動「都市計畫公共設施用地專案通盤檢討計畫」,四年內要求全台縣市政府清查公設保留地並啟動解編作業,苗栗縣向中央提報初步檢討變更計畫後,都市計畫委員會將幫忙「把脈」,檢視是否達到「還地於民」目標。

 

寬頻金華小唐

許文龍指出,全台各縣市都有許多土地被畫入公設保留地,地主只能蓋臨時性的建物,等待被徵收,但現在有許多公設保留地原本保留的用途已經失效,例如因應少子化、學校數量減少,過去被列為學校用地的公保地,現在都可解編。

 

許文龍說,監察院也曾要求行政院要解編未徵收公設保留地,營建署今年初啟動四年期「還地於民」計畫,編列兩億元預算,補助各縣市清查、整理、調查未徵收公保地的用途和土地變更,各縣市都正在進行中。

 

一旦解編土地,土地使用可以改為住宅、商業用地。許文龍指出,過去公保地附近可能公共設施投資已經到位,若轉為住宅、商業用地,地價可能將翻漲,基於公平正義原則,地主以領回五成為原則,另外五成必須回饋給公共設施,讓地方政府取得,有助紓解地方政府的財政壓力,幫助籌措財源。

 

根據營建署統計,目前全台約有二點五萬公頃的公保地,六都中以台中市六千一百八十八公頃最多、其次為新北市近六千公頃、台南市和高雄市各有兩千四百多公頃、桃園市一千五百多公頃,台北市則有一千三百多公頃;四年內完成解編還地於民,可減輕地方政府超過十兆元的財政壓力。

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寬頻金華0206南部地震,造成台南重大災情,針對土壤液化造成住屋安危問題,中央災害指揮中心今天特別召開土壤液化及老舊建物耐震補強協商會議。指揮官、內政部長陳威仁說,經濟部中央地質調查所將儘快於網站公布土壤液化潛勢區等資料,以利民眾查詢。

經濟部將公佈潛勢區資料

 

土壤液化是地震工程的一個術語,指在外力的作用下,原本是固態的土壤變成液態,或變成粘稠的流質。土壤液化主要出現在分布深度較淺,飽和的疏鬆細砂、粉土質砂或粘土,且其底部排水較差。通常在外力反覆震蕩下(如地震),鬆散的土壤因受到壓縮,內部空隙減小,導致空隙內水壓升高,當水壓升高至超過土壤內承受的外部壓力時,加上水分不能從地底排出,就會產生土壤液化。

 

最容易發生的液化的土壤是年代比較輕(冰河時期,近一萬年)的細沙,或顆粒相當且排列整齊的泥土中,地層只有數尺厚,富含水分。這樣的地形通常可以在河岸、海岸或因風力而堆積而成的沙丘中找到。土壤液化的例子包括流沙、流粘土、濁流和地震液化。

 

原來乾硬不動的土壤變成液態狀的現象稱為液化。

發生地震時,地殼變動,地下水位上湧,使水與土壤混在一起或使土壤浸泡在水中甚至浮在水面上,造成砂石土壤的瞬間液化。 震蕩致使孔隙水的壓力增加,土壤的剪力強度降低,從而使沙粒的表面張力減小。如果地表剛好有一層干薄的地面,水壓會有可能帶著沙土噴出地面,這就是所謂的「噴沙」。

 

3.發生土壤液化時,有些地區的水會向土壤的空隙沖刷,因為空隙小,所以水的流速變大,土壤砂石會聚在一起,此時即產生類似沙漠中的流沙現象,使置於其上的建築物倒下陷入或扭曲;當水的壓力很大時,會將砂石一起噴出產生噴沙的現象,如:彰化員林地區的地底下原有地下水存在,921大地震使地下水位上升,土壤液化,因為水的壓力很大,所以將砂石沿較脆弱的地層空隙噴出,形成噴沙。以上這些現象都會對當地的一切(設施、建築物、民眾)產生很大的衝擊。

 

 

流沙的成因是充滿水分的鬆軟泥沙,並受到外力的刺激。當水分被沙堆包圍不能泄去時,水和沙就形成了不能承受重量的液態土質。流沙可因靜態水、上涌水(如地下水)或地震等因素形成。在有上涌水的情況下,水的衝力抵消了重力,致使泥沙顆粒懸浮。在發生地震的情況下,震動會加大地表水的水壓,導致了砂石的液化及泥沙的堆積。這兩種情況,液化的地標失去了承重能力,導致地表坍塌或者地面建築物傾斜。

包含水分的沙土外表看去有可能是乾爽結實的,但是如果壓力改變或是受到突然的震蕩,泥沙顆粒之間的水向沙層上方滲透,逼迫沙粒分開,沙堆擴大。這時沙粒之間會形成一層水墊,形成流沙。陷入流沙的物體會下沉,直至於與流沙比重相當的深度,並因浮力懸浮於該深度。 財團法人氣象應用推廣基金會+維基百科

 

 內政部於921地震後已檢討修正建築法規,加強建築物對於土壤液化的強化措施,並於今年啟動「老屋健檢」補助計畫,民眾如有安全顧慮,可向地方政府申辦,補助房屋安檢評估,請營建署利用大眾媒體加強說明。

 一張攸關人民生命財產安全的潛能圖,早在馬英九當市長的時代就已經做好13年了,卻沒人敢公佈,說怕影響房價,也怕有人會恐慌。

土壤液化造成危屋 經濟部將公佈潛勢區資料

 

 

即使李鴻源當內政部長時,也有把全台灣三種災難潛勢圖套疊在一起,三個都重複到的,就是台灣居住最危險區域。但這樣耗費人力金錢調查完成的資訊,他同樣不敢公佈,也說怕影響房價,後來只好把資訊藏在營建署裡,小老百姓很難找得到!

 

柯文哲說要公布,但是到現在也還沒公佈... (徐珮君/台北報導)                寬頻金華小唐整理分享

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九份子市地重劃地區配合變更主要計畫案發布實施「變更台南市安南區(海佃路一段西側地區)細部畫案(九份子市地重劃範圍專案通盤檢討)配合變更主要計畫案」(以下簡稱本案),係於市府辦理九份子市地重劃範圍專案通盤檢討時因涉及變更主要計畫而配合辦理之,本案經內政部核定,已於96110日發布實施本案,另細部計畫部分亦於96119日發布實施。

 台南九份子重劃區.jpg 

本案之變更範圍(詳附圖),係位於郡安路(4-53-15m計畫道路)與安明路(2-13-40m計畫道路)交會處東側路段,將部分道路與低密度住宅區變更為公園用地;另外則是學校用地配合細部計畫道路之調整而變更道路截角。變更面積約2公頃。

 

寬頻房訊整理分享:占地101公頃的九份子市地重劃,將於金猴年開春後,以每坪約15萬元公開標售,成為南市房市走勢一大指標!面對全台房市進入盤整,南市的市地重劃今(105)年也將進入高峰期,由南市府主導共有九份子、平實營區、永康物流轉運區,及新營轉運區等四大素地,都將陸續進入開發完成階段,若再加上全市37個自辦市地重劃,總開發面積逾500公頃。

 

伴隨全國房市普遍看淡後市,南市不少建商早達成共識,放慢案場興建速度,期望以時間換空間;更有建商直言,在趕進度時,一個月完成二至三層樓地板,如今,是二至三個月,精工細活興建預售案。 台南市地政局長林燕山證實,已接近完工階段的九份子重劃區抵費地,預定金猴年到來之後,開始公開標售,總開發面積101.76公頃,可標售建地面積約9.88公頃,總共62筆、面積9.88公頃,其中最大筆面積2千多坪,最小面積近34坪,目前預估每坪均價在15萬元上下。

 

2016年永康物流及轉運專區市地重劃動工,平實營區、新營客運轉運中心也預計明年完工,還有未來永康砲校開發83.49公頃、永康區新設鹽行國中區段徵收57.66公頃、麻豆工業區市地重劃110.83公頃等多處開發案,再加上,全市37個自辦市地重劃地區,開發約320公頃土地,政府與民間共同努力建設大台南。

 

台南市建築經營協會理事長郭建志表示,由九份子市地重劃地公開標售將於猴年新春之後率先標售,熱絡度以及最後的成交均價等,絕對是全市建地後市的行情價格一大指標。郭建志指出,九份子重劃區的所在地點,與台南科技工業區(南科工)車程不到三分鐘,距離台南科學工業園區(南科),車程也不到半小時,再加上,當地的公共建設,又標榜是全市新綠能環保模範區域,其標售肯定備受矚目

工商時報【記者陳惠珍╱台南報導】

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國土永續發展及土地使用秩序的國土三法,歷經多年的推動,在各界的努力下,「國土計畫法」、「海岸管理法」及「濕地保育法」等3部法案,全數完成立法,落實「推動國土計畫、國土復育、海岸保護、地質保育立法」,是臺灣環境生態保育及國土永續發展重要的里程碑。行土地使用分區改劃為國土功能分區.jpg 

對於國土永續相當重視,多次在公開場合表示,「要儘快通過『國土計畫法』,以永續為目標,尤其危險地區一定要禁止或嚴格限制開發,並應將氣候變遷因素,與河川綜合流域治理及國土規劃相結合。」內政部也將「推動國土計畫法立法」列為施政重點項目,國土三法通過後,對我國國土、海域及生態,有更明確的規範,讓國土永續發展邁入新的階段。

國土計畫法為國土最高指導原則

「國土計畫法」在今(104)年12月18日通過,規範全國土地,是國土的最高指導原則,以整體的角度,重新思考國土空間規劃及使用,將資源做最適當的配置,未來非都市土地將從目前的11種使用分區及19種使用地,改劃設為「國土保育地區」、「海洋資源地區」、「農業發展地區」及「城鄉發展地區」等4個功能分區。在劃設過程中,除了考量現有土地分區和編定外,也將自然資源條件、環境敏感情形、地方發展需要等納入考量,以性質區分使用管制程度,建立國土新秩序。

國土計畫法推動時程規劃(內政部營建署104年12月)

此外,考量「國土計畫」正式實施前,尚有6年過渡期,「區域計畫」仍然適用,內政部將繼續推動「全國區域計畫」修正案,以利未來參考擬定「全國國土計畫」。至於目前直轄市、縣(市)政府正在擬定的「直轄市、縣(市)區域計畫」,已接近完成階段,因計畫研擬過程已將「國土計畫法」相關規定納入考量,所以未來將有助於擬定「直轄市、縣(市)國土計畫」。

現行區域計畫與國土計畫體系銜接方式圖(內政部營建署104年12月)

建立海岸管理機制

國土第二法是「海岸管理法」,立法院於104年1月20日三讀通過,作為海岸地區保護及防護的法令依據,臺灣四面環海,海岸線長千餘公里,擁有廣大面積的海岸土地,海域與陸域交接的帶狀區域,具海、陸生態系統的特性,所以海岸保育與利用兼顧相當重要,「海岸管理法」透過計畫指導海岸地區的保育與利用,整合機關的管理權責,以促進海岸地區的永續發展。

在「海岸管理法」自104年2月4日施行後,內政部已展開各項海岸資源調查規劃與資料庫建置工作,除在今年8月4日公告「海岸地區範圍」外,預定在明(105)年2月4日前發布實施5項子法,並在106年2月4日公告實施「整體海岸管理計畫」。至有關海岸地區的劃設,是為明確「海岸管理法」的適用範圍,並未直接限制或禁止區內相關利用行為,請民眾放心。

促進濕地保育及明智利用

國土第三法「濕地保育法」,是國土三法中最早立法完成的法案。102年6月18日由立法院三讀通過後,自104年2月2日起施行,9項子法皆已完成立法。該法不同於以往保育法律嚴格的禁止與限制,是以「明智利用」為核心精神,針對各濕地不同特性,以保育利用計畫因地制宜訂定最佳的管理策略,並尊重民眾既有合理及合法權利,在地方發展及環境保育之間尋求最佳的平衡點。

我國已公告的重要濕地包括曾文溪口、四草2處國際級重要濕地,保護國際關切保育類物種黑面琵鷺的棲息環境,以及七股鹽田等40處國家重要濕地,保護濕地重要生態資源;另外還有成龍濕地等41處地方級暫定重要濕地,將依法辦理評定檢討作業。內政部目前與地方政府、NGO及社區合作,由下而上由透過地方社區意見及結合學術研究,研擬「重要濕地保育利用計畫」。另外「濕地保育法」亦透過審議機制對重要濕地及周邊一定範圍內相關開發及利用行為加強輔導及控管,維持濕地天然滯洪功能及生物多樣性。

如基隆寶貝內寮濕地透過與當地保育團體合作,協助清理濕地環境,並透過當地企業協助引進山泉水,解決濕地水源問題,讓濕地重現生機,現在內寮濕地已可看見稀有的遷移性迷蜓-紅脈蜻蜓及長尾,成為當地國小體驗濕地豐富生態的最佳環境教育場所。另藉由濕地的豐富的水生昆蟲及大肚魚等捕食蚊子的卵及幼蟲,以自然生態方式大幅減少內寮濕地附近蚊子的數量符合濕地明智利用的精神。

內政部表示,「濕地保育法」及「海岸管理法」相關配套機制已按部就班進行中,因「國土計畫法」日前才經立法院三讀通過,後續將積極辦理19項相關子法研訂及「國土計畫」擬定工作,以期早日完成,落實國土永續發展目標。8123宜朋法拍

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(1)軍功及水景里地區(12)大型購物中心專用區

 

(2)同心路附近地區(13)楓樹里地區

 

(3)水堀頭地區(14)工商綜合專用區

 

(4)新市政中心專用區南側(15)四張犁地區

 

(5)子地區(16)工業住宅社區

 

(6)豐樂里地區 (17)樹德地區

 

(7)福安里地區 (18)東光、三和地區

 

(8)新市政中心專用區 (19)台中體育場附近地區

 

(9)中清路交流道附近乙種工業區(20)西屯地區

 

(10)旱溪地區(21)文山及春社里地區

 

(11)新市政中心專用區西側

 

 

※本管制表僅供參考,實際數字以台中市政府都市發展局公告為準。

 

軍功及水景地區

土地使用分區

住一

住一之一

住二

住三

商一

商二

商三之一

文教區

宗教
專用區

加油站
專用區

機關
用地

學校
用地

市場
用地

變電所
用地

建蔽率(%)

50

50

60

55

70

70

70

50

50

40

40

50

50

60

容積率(%)

140

140

220

280

280

350

420

250

140

120

200

200

240

240

上限容積率(%)

200

200

320

400

400

500

600

高度比

1.5

1.5

1.5

1.5

-

-

-

前院深度(m)

4

4

4

4

-

-

-

後院深度(m)

3

3

3

3

2

2

-

側院寬度(m)

1.5

1.5

-

-

-

-

-

最小基地面積(㎡)

140

140

-

-

-

-

基地最小面寬(m)

7

7

-

-

-

-

-

 

 

同心路附近地區

 

 

水堀頭地區

土地使用分區

住宅

最高建蔽率(%)

35

最大容積率(%)

420

 

 

 

新市政中心專用區南側

土地使用分區

住一

住二

住三

住四

商一

商二

商三
之一

商四
之一

電信事業
專用區

醫療
專用

郵政事業用地

國中
國小

高(中)

市場
用地

捷運系統用地

建蔽率(%)

50

60

55

50

70

70

70

60

40

60

40

50

50

60

不予規定

容積率(%)

140

220

280

300

280

350

420

500

240

420

240

150

200

240

不予規定

上限容積率(%)

210

330

420

450

420

525

630

750

360

630

最小基地面積(㎡)

140

100

250

1000

-

250

-

-

-

高度比

1.5

1.5

1.5

1.5

1.5

1.5

2

2

-

前院深度(m)

4

4

4

4

-

-

-

-

-

後院深度(m)

3

3

3

3

2

2

-

-

-

側院深度(m)

1.5

-

-

-

-

-

-

-

-

最小面寬(m)

7

-

-

-

-

10

-

-

-

廍子地區

土地使用分區

住一

住二

住三

備註

最高建蔽率(%)

50

60

55

最大容積率(%)

120

180

250

最高高度比

1

1.5

1.5

最小前院深度(m)

5.5

5.5

5.5

1.留設前院可供停車使用

2.面臨廿公尺以上道路者,可留設前院或依第十一點留設騎樓

最小後院深度(m)

1.5

1.5

1.5

最小側院深度(m)

1.5

平均每一單元最小基地面積(㎡)

140

100

250

平均每一單元最小面寬(m)

7

5

12

其他規定

專供建築獨戶或雙併住宅使用

 

豐樂里地區

 

項目

最小

面寬

(m)

基地

面積

(㎡)

側院

深度

(m)

後院

深度

(m)

前院

深度

(m)

基準容積率(%)

上限容積率(%)

建蔽率(%)

住一

7

140

1.5

3

4

1.5

140

210

50

住二

-

-

-

3

4

1.5

220

330

60

住二之一

-

-

-

3

4

1.5

220

330

60

住三之一

-

-

-

3

4

1.5

280

420

55

商一

-

-

-

2

-

-

280

420

70

商二

10

250

-

2

-

-

350

525

70

商三

-

-

-

2

-

-

420

630

70

商三之一

-

-

-

2

-

-

420

630

70

商四

-

-

-

2

-

-

500

750

60

保存區

 

 

 

 

 

 

 

120

40

電信專用區

 

 

 

 

 

 

 

250

50

變電所用地

 

 

 

 

 

 

 

200

40

機關用地

消防用地

 

 

 

 

 

 

 

250

60

學校用地

 

 

 

 

 

 

 

150

50

市場用地

 

 

 

 

 

 

 

240

80

 

福安里地區

土地使用分區

住一

住二

住三

商一

備註

最高建蔽率(%)

50

60

55

70

最大容積率(%)

140

220

280

280

最高高度比

1.5

1.5

1.5

最小前院深度(m)

4

4

4

-

規定應留設騎樓及無遮簷人行道者除外

最小後院深度(m)

3

3

3

2

最小側院深度(m)

1.5

-

-

-

獨戶建築得單側留設

基地面積最小面寬(m)

7

-

-

-

最小基地面積(㎡)

140

-

-

-

 

 

新市政中心專用區西側

 

土地使用分區

住一、住一之一

住二

住三

商三

商四
之一

國中
國小

機關用地

建蔽率(%)

50

60

55

70

60

50

60

容積率(%)

140

220

280

420

500

150

250

上限容積率(%)

210

330

420

630

750

最小基地面積(㎡)

140

100

250

-

-

高度比

1.5

1.5

1.5

2

2

前院深度(m)

4

4

4

-

-

後院深度(m)

3

3

3

2

2

側院深度(m)

1.5

-

-

-

-

最小面寬(m)

7

-

-

-

 

中清路交流道附近乙種工業區

 

土地使用分區

乙種工業區

最高建蔽率(%)

65

最大容積率(%)

200

建築物高度比

1.5

       旱溪地區

土地使用分區

住一

住二

住三

住七

商一

商二

商二之一

備註

最高建蔽率(%)

50

60

55

50

70

70

70

最大容積率(%)

140

220

280

140

280

350

350

最高高度比

1.5

1.5

1.5

1.5

1.5

1.5

1.5

最小前院深度(m)

4

4

4

4

-

-

-

規定應留設騎樓及無遮簷人行道者除外

最小後院深度(m)

3

3

3

3

2

2

2

最小側院深度(m)

1.5

-

-

-

-

-

-

獨戶建築得單側留設

基地面積最小面寬(m)

7

-

-

-

-

-

-

最小基地面積(㎡)

140

-

-

-

-

-

-

 

新市政中心專用區

 

項目

接廓別

建蔽率%

容積率%

建築物高低(公尺)

建築物高度比

最小建築規模

第一種新市政中心專用區

1-1、1-2、1-3

50

350

不予規定

1.5

1000㎡以上

第二種新市政中心專用區

2-1、2-2

40

320

不予規定

1.5

1500㎡以上

第三種新市政中心專用區

3-1、3-2、3-3、3-4、3-5、3-6

50

400

不予規定

1.5

1500㎡以上

第四種新市政中心專用區

4-1

50

650

不予規定

3000㎡以上

4-2

50

650

不予規定

2000㎡以上

第五種新市政中心專用區

5-1

50

600

不予規定

2.0

4000㎡以上

第六種新市政中心專用區

6-1、6-2、6-3、

6-4、6-5、6-6

50

600

不予規定

2.0

1000㎡以上

6-7、6-8、6-9

6-10、6-11

50

600

不予規定

2.0

1000㎡以上

第七種新市政中心專用區

7-1、7-2、7-3、

7-4、7-5、7-6

80

480

不予規定

1.5

1000㎡以上

第八種新市政中心專用區

8-1

50

600

不予規定

1.5

5000㎡以上

機關用地

機1

30

300

不予規定

2.0

全街廓

機2

30

300

不予規定

2.0

全街廓

捷運系統用地

捷運系統用地

70

650

不予規定

全街廓

交通用地

交通用地

55

500

不予規定

1.5

全街廓

經貿展演用地

經貿展演用地

70

250

不予規定

全街廓

停車場用地

廣兼停1、2、3、4

-

-

1.5

全街廓

停5

70

490

不超過七層

2.0

全街廓

公園用地

公3

15

75

不予規定

1.5

全街廓

公1-1、公1-2、公

2-1、公2-2、公兼

-

-

公園用地

(依促進民間參與

公共建設法相關

規定建設開發時)

公3

15

75

不予規定

1.5

全街廓

公1-1、公1-2、公

2-1、公2-2、公兼

5

75

不予規定

1.5

全街廓

 

大型購物心專用區

 

使用分區

建蔽率

(%)

容積率

(%)

建築物高度限制

建築物

高度比

最小基地規模

大型購物中心專用區

(專用區一)

50

350

除地標設施外,其他依建築技術規則建築設計施工編第一六四條規定

1.5

全街廓整體規劃分期開發

大型購物中心專用區(專用區二)

60

280

依建築技術規則建築設計施工編第一六四條規定

1.5

全街廓整體規劃分期開發

大型購物中心專用區(專用區三)

60

280

同上

1.5

全街廓整體規劃分期開發

交通用地(交四)

60

300

同上

1.5

全街廓整體規劃分期開發

交通用地(交五)

60

300

同上

1.5

全街廓整體規劃分期開發

機關用地

30

300

同上

1.5

全街廓整體規劃分期開發

停車場用地(停31)

60

480

停車場用地(停163)

-

-

以地下興建停車場為原則,其開挖率不得大於60%,構築層數不得超過地下四層,覆土深度不得小於2.5 公尺。地面層部分應與公園整體規劃且作多目標使用。

公園用地

-

-

地下配合停2整體規劃興闢為停車場使用。

 

楓樹里地區

土地使用分區

住一

住二

商一

備註

最高建蔽率(%)

50

60

70

最大容積率(%)

140

210

280

最高高度比

1.5

1.5

1.5

最小前院深度(m)

4

4

-

規定應留設騎樓及無遮簷人行道者除外

最小後院深度(m)

3

3

2

最小側院深度(m)

1.5

-

-

獨戶建築得單側留設

基地面積最小面寬(m)

7

-

-

最小基地面積(㎡)

140

工商綜合專用區

 

土地使用分區

工商綜合專用區1(購物中心分區)

工商綜合專用區2-1(停車場)

工商綜合專用區2-4(公用設備)

工商綜合專用區2-5(管理中心)

最高建蔽率(%)

60

80

60

60

最大容積率(%)

360

640

60

60

 

 

 

 

四張犁地區

 

土地使用分區

住一

住二

住三

商一

商二

備註

建蔽率(%)

50

60

55

70

70

基礎容積率(%)

120

180

250

280

350

符合容積獎勵規定者

得予提高之最高容積率

140

210

270

-

-

詳見住宅區容積獎勵規定

最高高度比

1.5

1.5

1.5

1.5

1.5

最小前院深度(m)

4

4

4

-

-

規定留設騎樓及無遮簷人行道者除外

最小後院深度(m)

3

3

3

2

2

最小側院深度(m)

1.5

-

-

-

-

獨戶建築得單側留設

基地面積最小面寬(m)

7

最小基地面積(㎡)

140

 

工業住宅社區

土地使用分區

住一

住二

備註

最高建蔽率(%)

60

55

基準容積率(%)

220

280

最高高度比

1.5

1.5

最小前院深度(m)

4

4

臨中港路及工業一路之

基地得留設騎樓

最小後院深度(m)

3

3

得兼做防火間隔

樹德地區

 

土地使用分區

住二

住三

商一

商二

備註

市場
用地

文小
用地

兒童遊樂
場用地

停車場
用地

車站
用地

建蔽率(%)

60

55

70

70

60

50

15

70

40

容積率(%)

220

280

280

350

上限
容積率(%)

320

400

400

500

即加上獎勵容積率後之上限容積率,
辦理都市更新者不受此限。

240

200

40

不予規定

200

後院深度(m)

3

3

2

-

基地面臨現有巷道免留設後院

高度比

1.5

1.5

-

-

 

東光、三和地區

土地使用分區

住二

住三

商一

商二

備註

市場
用地

文小
用地

兒童遊樂
場用地

停車場
用地

車站
用地

建蔽率(%)

60

55

70

70

60

50

15

70

40

容積率(%)

220

280

280

350

上限
容積率(%)

320

400

400

500

即加上獎勵容積率後之上限容積率,
辦理都市更新者不受此限。

240

200

40

不予規定

200

後院深度(m)

3

3

2

-

基地面臨現有巷道免留設後院

高度比

1.5

1.5

-

-

 

 

台中體育場附近地區

土地使用分區

住二

住五

住六

備註

最高建蔽率(%)

60

55

50

最大容積率(%)

220

340

400

最高高度比

1.5

1.5

1.5

最小前院深度(m)

4

4

4

精武路、雙十路、自由路道路兩側之住宅區得留設騎樓

最小後院深度(m)

3

3

3

得兼做防火隔間

西屯地區

使用別

建蔽率%

容積率%

備註

文教區

50

250

航空事業專用區

60

250

電信專用區

50

250

加油站專用區

40

120

機關、社教機構用地

40

200

電力、郵政事業、變電所用地

40

200

市場用地

60

240

文高用地

50

250

文小、文中用地

50

200

公園、公園兼兒童遊樂場、兒童遊樂場用地

15

40

停車場、廣場兼停車場用地

70

不予規定

捷運系統用地

70

500

使用分區

建蔽率%

容積率%

上限容積率%

高度比

後院深度M

前院深度M

最小基地
面積(㎡)

住二

60

220

330

1.5

3

-

-

住三之二

55

280

420

1.5

3

-

-

住五

55

340

510

1.5

3

-

-

住五之一

50

400

600

1.5

3

4

-

商一

70

280

420

-

2

-

-

商二

70

350

525

-

2

-

-

商二之一

70

350

525

-

2

-

-

商三

70

420

630

-

2

-

-

商三之一

70

420

630

-

2

-

-

商四

60

500

750

-

2

-

-

乙種工業區

65

200

300

1.5

-

4

250

文山及春社里地區

使用別

建蔽率%

容積率%

上限容積率%

高度比

前院深度(M)

後院深度(M)

住二

60

220

320

1.5

-

3

住三之二

55

280

400

1.5

-

3

住五

50

400

560

1.5

4

3

商一

70

280

400

-

-

2

文教區

50

250

-

-

-

-

加油站專用區

40

120

-

-

-

-

※本管制表僅供參考,實際數字以台中市政府都市發展局公告為準。

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產權確定:法院拍賣的房子,一旦拍定,七天內繳足價款後,就可以由法院取得權利移轉證書進行過戶程序,產權絕對清楚,不會有產權不清的糾紛

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居住在公寓大廈最擾人的問題之一,就是遇到没有公德心的左鄰右舍,與其爭執生氣還不如學會跟法官講,請法官主持公道來要求其賠償改善,這是現代人必須學會的技能之一,很多都捨此道而偏用最原始的技能來處理,一不小心反而造成自己理虧被告賠償,這也是本站一直想提供網友們正確的DIY方法理念。

漏水處理

 

以下的剪報是摘自(104-6-27)聯合報所刊登的新聞,受害屋主郭先生住三樓,發現樓板漏水、發霉,四樓屋主還拒絕修繕,經其透過簡易庭的訴訟向法院訴請維修費79,228元,法官除材料折舊外其餘未刪,並令四樓必須讓三樓住戶雇工進入維修,替受害者主持了公道。

為讓各位網友瞭解詳細經過及原由,站長經由司法院公開裁判書資料並附於後,供大家參考,希望對日後解決類似案件有所幫助及參考!

 漏水處理

 

臺灣桃園地方法院民事簡易判決   

103年度桃簡字第1326

原   告 郭OO

被   告 張OO

上列當事人間請求修復漏水等事件,於民國104 5 5 日言詞

辯論終結,本院判決如下:

       

被告應容任原告進入被告所有門牌號碼桃園市○○區○○街 000

4 樓之2 房屋內,進行如附表一所示內容之修復工程。

被告應給付原告新臺幣柒萬玖仟貳佰貳拾捌元。

訴訟費用由被告負擔。

本判決得假執行。

   事實及理由

一、被告經合法通知,未於言詞辯論期日到場,經核無民事訴訟法第386條各款所列之情形,爰依原告聲請由其一造辯論而為判決。

二、原告主張:緣原告所有座落於桃園市○○區○○街000 3

   樓之2 房屋(下稱系爭3 樓房屋)於民國103 5 月初發現

   屋內樓頂板與內隔牆垂直交接處有一面積約7 吋大小發霉之

   水痕,原告乃於103 6 1 日會同被告、定泰建設徐主任

   及其水電廠商至被告所有之門牌號碼為桃園市○○區○○街

    000 4 樓之2 房屋(下稱系爭4 樓房屋)調查漏水之原因

   ,得知因被告所有之系爭4 樓房屋主臥室樓地板內之冷氣排

   水管疏於修繕,致該排水管漏水而滴落至樓下即原告所有之

   系爭3 樓房屋,原告因而受有損害。又因須進入被告所有之

   系爭4 樓房屋內修繕,始能阻絕漏水,然被告屢經原告催告

   修繕,仍置之不理。且系爭4 樓房屋及系爭3 樓房屋之修繕

   工程項目及修繕費用各如附表一及附表二所示內容。為此,

   爰依公寓大廈管理條例第6 條第1 項第2 款、同法第12條及

   侵權行為之法律關係,訴請被告應容任原告進入系爭4 樓房

   屋修繕漏水,並應給付原告修復費用79,228元等語,並聲明

   :如主文第1 項、第2 項所示。

三、被告未於言詞辯論期日到場爭執,亦未提出準備書狀作何聲

   明或陳述。

四、原告主張之上開事實,核與證人即水電師傅黃逸麟於本院審

   理中之證述相符,並有原告提出之建物登記謄本、存證信函

   、估價單、現場照片等件各1 份在卷為證,且被告已於相當

   時期受合法之通知,然於言詞辯論期日不到場,亦未提出準

   備書狀爭執,依民事訴訟法第436 條第2 項、第280 條第3

   項準用第1 項之規定,視同自認。足認,上情為真。

五、茲就原告之各項請求是否有理由分述如下:

  ()系爭4樓房屋修繕方式部分:

   按公寓大廈管理條例第6 條第1 項第2 款規定:「他住戶因

   維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須進入

   或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。」。經查

   ,因被告所有之系爭4 樓房屋主臥室樓地板內之冷氣排水管

   疏於修繕,致該排水管漏水而滴落至樓下即原告所有之系爭

    3 樓房屋,原告因而受有損害;且須進入被告所有之系爭4

   樓房屋內修繕,始能阻絕漏水之事實,已如前述,參諸前開

   規定,原告主張:被告應容任原告進入被告所有之系爭4

   房屋內,進行如附表一所示內容之修復工程,為有理由。

  ()系爭4 樓房屋修繕費用部分:

   次按專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線,其維修費用

   由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔,

   但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區

   分所有權人負擔,公寓大廈管理條例第12條有明文規定。經

   查,因被告所有之系爭4 樓房屋主臥室樓地板內之冷氣排水

   管疏於修繕,致該排水管漏水而滴落至樓下即原告所有之系

   3 樓房屋等情,已如前述,因系爭4 樓房屋主臥室樓地板

   內之冷氣排水管僅為被告所使用,其並未適時維護或更新管

   線,導致發生漏水,乃屬可歸責於被告,依前開法條但書規

   定,被告自應負擔如附表一所示內容之系爭4 樓房屋之修繕

   後費用50,850元。進而,原告依前開法條但書規定,請求被

   告給付如附表一所示內容之系爭4 樓房屋之修復費用50,850

   元,應屬有據。

  ()系爭3樓房屋損害賠償部分:

   又按因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責

   任,民法第184 條前段有明文規定;再按物被毀損時,被害

   人除得依民法第196 條請求賠償外,並不排除民法第213

   215 條之適用,依民法第196 條請求賠償物被毀損所減少

   之價額,得以修復費用為估定之標準,但以必要者為限(例

   如修理材料以新品換舊品,應予折舊);依民法第196 條規

   定,命加害人向被害人賠償其物因毀損所減少之價額,其額

   數應以該物受損後之價值與毀損前原來之價值比較決定之,

   此有最高法院77年度第9 次民事庭會議決議()意旨可資參照

   。經查,因被告所有之系爭4 樓房屋主臥室樓地板內之冷氣

   排水管疏於修繕,致該排水管漏水而滴落至樓下即原告所有

   之系爭3 樓房屋,原告因而受有損害乙節,已如前述,被告

   自應依民法第184 條前段規定,對原告負擔損害賠償之責。

   又原告為修復其所有之系爭3 樓房屋而支出如附表二所示內

   容之費用計29,150元,其中材料費用4,500 元、工資24,650

   元,有估價單1 紙在卷可稽;惟該修復費用中材料費用既係

   以新品更換舊品,則應扣除折舊後計算其損害,而原告主張

   受損之房屋裝潢乃屬房屋設備,無單獨使用價值,其耐用年

   數應隨其主要設備(鋼筋混凝土建築)而定,依行政院頒定

   「固定資產耐用年數表」及「固定資產折舊率表」之規定,

   鋼筋(骨)混凝土建造、預鑄混凝土建造之房屋之耐用年數

   50年,依定率遞減法每年折舊千分之45,而原告所有之系

   3 樓房屋於949 27日建造完成,有建物登記謄本1

   在卷足憑,至本件損害發生之103 5 月止,原告所有之系

   3 樓房屋實際使用年數約為8 7 月,是原告就更換材料

   部分,所得請求被告賠償之範圍,應以3,728 元為限,加上

   工資費用24,650元,共計28,378元。依此,原告依侵權行為

   之法律關係,請求被告賠償原告修繕系爭3 樓房屋之損失28

    ,378元,亦屬有理。

六、從而,原告請求被告容任原告進入系爭4 樓房屋內進行如附

   表一所示內容之修復工程,及被告應給付原告79,228元(計

   算式:50,85028,37879,228),為有理由,應予准許。

七、本件係依民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗

   訴之判決,爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定,依職權

   宣告假執行。

八、訴訟費用之負擔:民事訴訟法第78條。

            104        5         21   

                  桃園簡易庭姚葦嵐

以上為正本係照原本作成。

如不服本判決,應於送達後20日內,向本院提出上訴狀並表明上

理由,如於本判決宣示後送達前提起上訴者,應於判決送達後20

日內補提上訴理由書(須附繕本)。

如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。

           104         5         26   

                             書記官張妤凡

附表1:系爭4樓房屋修繕部分

~T35L2XO;

┌──┬────────┬──┬──┬─────┬─────┬───┐

│項目│名           稱│單位│數量│單     價│總     額│備註│

                        │(新臺幣)│(新臺幣)│    

├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤

1   │牆地面打鑿     │工  2   2,500     5,000       

├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤

2   │水電接管       │工  1   2,500     2,500       

├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤

3   │材料費         │式  1     800       800       

├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤

4   │泥作修補貼磚美容│工  3   3,000     9,000       

├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤

5   │水泥砂         │式  1   8,400     8,400       

├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤

6   │磁磚填縫黏著劑│式  1   1,000     1,000   │含材料│

├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤

7   │油漆復原      │戶  1   3,000     3,000       

├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤

8   │垃圾清運       │車1/2   1,750     1,750       

├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤

9   │清潔           │戶  1   8,000     8,000       

├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤

10 │雜工清運       │工  2   1,450     2,900       

├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤

11 │家具保護搬移   │戶  1   5,000     5,000       

├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤

12 │材料運費補貼   │趟  1   3,500     3,500       

├──┴────────┴──┴──┴─────┼─────┼───┤

         總計(新臺幣,未稅)                 50,850       

└───────────────────────┴─────┴───┘

附表2:系爭3樓房屋修繕部分

~T35L2XO;

┌──┬────────┬──┬──┬─────┬─────┬───┐

     │項目│名           稱│單位│數量│單     價│總     額│備註│

                        │(新臺幣)│(新臺幣)│    

├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤

1   │裝潢拆修       │式  1   5,000     5,000   │含材料│

├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤

2   │油漆復原       │戶  1   3,000     3,000       

├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤

3   │垃圾清運       │車1/2   1,750     1,750       

├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤

4   │清潔           │戶  1   8,000     8,000       

├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤

5   │雜工清運       │工  2   1,450     2,900    

├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤

6   │家具保護搬移   │戶  1   5,000     5,000       

├──┼────────┼──┼──┼─────┼─────┼───┤

7   │材料運費補貼   │趟  1   3,500     3,500       

├──┴────────┴──┴──┴─────┼─────┼───┤

         總計(新臺幣,未稅)                 29,150       

 

└───────────────────────┴─────┴───┘

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依照信託法第一條的規定「委託人將財產權移轉或為其他處分,使受託人依信託本旨,為受益人之利益成特定目的,管理或處分信託財產之關係。」

1390  

舉個例子或許您比較能夠了解這個條文的意思,譬如說:有一個人甲(委託人)有一筆財產可以是現金、股票或房子等,想留給他患有精神疾病的孩子丙(受益人,以保障其將來的生活,所以就和乙(可能是銀行或信託公司) (受託人)訂定一個信託契約,契約的內容可以根據甲的希望來設計,之後將財產的所有權轉移給乙,這時乙就要根據信託契約的內容來運用這一筆財產。此外,若甲擔心乙沒有照著契約做,那麼甲就可以找一個他信任的人或機構來擔任信託監察人,以監督乙是否確實地執行契約的內容,確保信託時想達到的目的。

 信託可以說是一種經過精密設計並受到法律保障的財產管理制度,透過這個制度,可以幫助有需要將自己財產作規劃的人,讓他們以更有效率且安全的方式來達到目的。當然要保障孩子將來的經濟生活,除了信託之外,還有利用遺囑或保險的方式。

 不過利用信託的方式有以下的好處:

一、委託人可預先將財產做好規劃,透過受託銀行或信託公司之專業管理與永續照顧的目的。

 二、利用銀行或信託公司之專業性,使信託財產增值,獲得利潤。

 

 三、信託財產具有「獨立性」即使受託銀行或信託公司破產,信託財產亦不在破產清算之範圍內,不會損及信託財產的安全性。

 因為信託涉及一些法律、財務等專門的技術問題,而且信託契約怎麼訂比較好,也因人而異,因此我們在此提供一些諮詢的機構,以供想進一步了解信託的人參考:

中華民國智障者家長總會(02)27017201   中華民國信託商業同業公會(02)23515299213

 

財產交付信託 是最新的潮流

 

信託起源於幾百年前的英國,經過長期的發展,已演變成受法律嚴格規範的財產管理制度,並在歐美國家廣為運用,我國從85年通過信託法、89年通過信託業法及相關信託之子法、信託稅制,各種規範已陸續修訂完成,正式引入台灣。

大部分人想到財產,就是金錢、有價證券與不動產,沒錯根據統計,最大宗的信託業務就是金錢信託,占整個信託業務量九成,再來為有價證券信託及證券化商品。依法令規定,只要是有財產權的資產,皆可為信託財產,譬如金錢、有價證券、不動產、專利權、著作權等等,所謂金錢信託就是交付信託的財產是現金,有價證券信託就是交付信託的財產是股票、債券等有價證券,不動產信託、專利權信託…則依此類推。

所謂「信託」指的是委託人與受託人(受託銀行)簽立信託契約,並將財產權移轉給受託人,由受託人依信託契約的內容,為受益人的利益或特定目的管理或處分該筆信託財產。信託關係與以往我們所熟悉的委任或代理不同的其中一點是,辦理信託時,委託人必須要將財產移轉予受託人(受託銀行),也就是將所有權移轉到受託人名下,而不少民眾對於把自己的金錢或不動產「過戶」給別人,還是有點疑慮。其實,受託人僅為該財產之名義所有權人,受益人才是實質所有權人,信託法令對信託業者有嚴格的規範,加上承接信託業務的都是信譽卓著的銀行,而且信託財產民眾大可放心。如果是委由個人做信託的話,可能要承擔較大的風險,這點須謹慎小心。

我國信託業者(目前皆為銀行信託部)提供信託商品有許多型式,較常見的有安養信託、子女教育創業信託、員工福利信託、退休信託、保險金信託、特定金錢信託資金投資國內外有價證券、集合管理運用帳戶、貨幣市場共同信託基金等金錢信託,及有價證券信託、不動產信託、證券化商品等,此外信託業者亦可配合委託人實際需要,量身訂做客製化之個人信託商品,消費者可依本身之情況作最適當的選擇。

信託的好處之一就是信託財產具獨立性,除了是因信託前已存在於信託財產之權利或因處理信託事務所生的權利或其他法令另有規定者外,該信託財產不會受到債權人強制執行,信託受益人的權益將受到保障。此外,因信託關係並不會因為委託人或受託人死亡、破產而消滅,因此即如委託人往生,受託人仍須依其與委託人簽立之信託契約之意旨,為受益人之權益管理處分信託財產,可真正達成委託人想照顧遺族之心願。

例如,王老先生的獨生兒子三年前車禍去世,留下現年八歲的孫子。三年來,王老先生責無旁貸負擔孫子的生活費與教育費,但王老先生最近明顯發覺身體狀況大不如前,於是開始擔心孫子的未來。王老先生名下有不動產及股票,未來這些都將由孫子繼承。孫子尚未成年,而媳婦也有可能改嫁,因此王老先生該怎麼做,才能確保孫子未來能順利繼承財產,並且得到妥善的生活照顧呢?王老先生可以用設立信託的方式來保障孫子的未來。他應該選擇一家辦理信託業務的銀行擔任受託人,以信託契約約定信託目的並指名孫子是受益人,再將信託財產移轉給受託人,讓受託人依信託契約來進行財產的管理及處分,以達成王老先生想要照顧孫子的初衷。

這樣做的好處是,受託銀行可依王老先生的要求,藉由專業的金融管理來完成任務,在「信託」的法律架構下,其孫子的權利可獲得保障。即使王老先生不在人世,對孫子的照顧和教養仍可依其生前之想法按部就班、逐步實現,直到契約目的完成或期限終止。

 

信託商品 是聰明理財新選擇

 

信託不只可幫助人們管理財產,還具有投資理財的功能,銀行信託部有提供理財的信託產品,包括「特定金錢信託投資」、「集合管理運用帳戶」、各種「證券化商品」,以及結合保險、信託及理財的「三合一信託」,還有近期新推出的「貨幣市場共同信託基金」,都是理財的新工具。

所謂「集合管理運用帳戶」是受託銀行基於服務信託客戶之需要,設立各種不同風險之投資帳戶,由受託銀行操作管理,委託人可依自己之風險偏好,加入集合管理帳戶,與其他委託人之信託資金一起委由受託人管理運用投資,以發揮「集小錢成大投資」之功能,因此越來越受到委託人的歡迎,開辦此項業務的銀行也日益增多,值得注意。

目前市場上的證券化商品,有不動產證券化及金融資產證券化二大類。所謂不動產證券化,就是將一個或數個龐大而不具流動性但有穩定現金流量之資產,民國981月進一步有條件的開放不動產證券化商品可投資開發型的不動產,透過細分為小單位並發行有價證券予投資人之方式,達到一般人可以參與不動產投資,而不動產持有人也可以透過資本市場取得資金之雙贏目標。金融資產證券化亦是相同之概念,只是其用來證券化之資產標的為金融機構或一般企業所持有之各種預期未來可產生現金流量的債權,如金融機構之企業貸款、房屋貸款、信用卡債權或一般企業之應收帳款等,目前此類證券化商品私募或公開募集皆有,且投資人投資證券化之商品所獲利息所得係採分離課稅,對高所得之人享有稅務規劃之空間。

信託業者已提供越來越多的理財工具給委託人選擇,除前述提及之商品外,最近信託業者也計畫發行「貨幣市場共同信託基金」,這是國內首見之商品亦是信託業者首度正式推出之基金,格外引起民眾的關注,這類基金除了還是要透過信託機制辦理外,其餘投資操作方式和傳統基金相同,貨幣市場共同信託基金的優點是穩健、低風險,適合保守投資人選擇,也可做為多元投資組合分攤風險的考慮。

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寬頻台中部份建商放慢推案腳步,轉而拓展商業不動產,除了興建商辦大樓出租、收取固定租金收益外,包括大毅建設、總太地產等建商,在陸續標下國產署地上權土地後,均不約而同朝飯店規畫,爭相跨足飯店市場。

 飯店產業  

其中,大毅建設2013年底標下位於英才路、國立台灣美術館附近的440坪地上權土地,由於面對草悟道綠園道、鄰近勤美誠品商場、全國飯店商圈,每年吸引數百萬遊客到訪,大毅建設已規畫投資興建飯店,將委由本土飯店或國際品牌飯店經營管理,最快9月底前敲定,年底前動工興建。

 

大毅建設協理魏誠誌表示,英才路位於國美館與草悟道旁,地理條件優越,大毅建設正與國內連鎖品牌飯店及國際品牌飯店洽談中,初步規畫打造150200間客房,總投資額約在78億元,這也是大毅建設首度跨足商用不動產。

 

而總太地產今年6月下旬也標下台中市忠孝路「商一」土地,總面積約553.58坪,取得地上權70年。總太地產總經理翁毓羚表示,忠孝路地上權土地,地點距離台中文創園區、以及熱鬧的忠孝路夜市皆不遠,由於周邊生活機能佳,觀光客也多,總太與建築師已朝文創旅店方向規畫,鎖定自由行、背包客。

 

翁毓羚表示,忠孝路旅店將會是總太正式進軍飯店市場的首家分店,未來還將以BOTROT或老舊建築重新改裝等模式,積極進軍飯店市場,朝商用不動產發展。至於飯店的經營管理,她表示,正在評估自創品牌或委託知名品牌飯店經營管理。


檢視較大的地圖 

記者曾麗芳╱台中報導 寬頻房訊 小唐團隊整理轉貼 0985099191

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農地違章工廠合法化正式起跑!經濟部日前公布違章工廠取得用地的申請辦法,儘管排除特定農業區,僅限一般農業區變更為丁種建築用地,為違章工廠大開方便之門。


一般農業區可變更丁種建築用地

 

經濟部日前公告「特定地區個別整體變更編定為丁種建築用地興辦事業計畫審查與作業要點」,明定違章工廠若符合工廠管理輔導法第三十三條或獲地方主管機關輔導進駐,可申請將目前使用土地變更為丁種工業建築用地,但排除特定農業區。

相關作業要點為農地違章工廠開啟合法大門,除一般農地上的違章工廠可循此要點申請變更地目,特定農業區工廠只要經地方政府同意,向內政部申請變更為一般農地後,亦可循此辦法辦理。

此外,違章工廠「就地合法」的情況也可能越演越烈,就地合法廠商原先僅限「特定地區」,亦即依工廠管理輔導法公告的一八六區、七○○家廠商;但經濟部公布的辦法,區外廠商只要符合特定資格者即可納入,等於大開方便之門,為新增違章工廠增加誘因。

根據相關辦法,若非「特定地區」廠商,只要符合已補辦臨時工廠登記的低污染事業,並取得地方工業主管機關或單位核准輔導進駐,且經濟部核發無法依非都市土地使用管制規則第三十一條之一辦理整體變更證明文件者,即可申請變更用地。

 

特定區亦可變更一般農地後辦理

 

經濟部中部辦公室指出,此次公告辦法,是根據去年底內政部修正的「非都市土地使用管制規則」第三十一之一、之二,並非經濟部新增規範,目前只是宣告可依辦法正式申請。而特定農業區可依全國區域計畫改為一般農地,也須向內政部申請,並非經濟部管轄範圍。

據了解,目前公告的一八六區特定地區中,非都市用地為一五四區,一般農業區為四十四區、特農區為一一○區,有近五○○家廠商位於農地。各地方政府已陸續向內政部提出特定農業區變更,目前已有桃園通過五處,南投二處則遭駁回。

寬頻房訊金華小唐團隊0985099191 法拍屋代標 

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1抵繳土地增值稅:

(1).地價稅抵繳土地增值稅
您在擁有房屋土地的期間,如果曾因為重新規定地價而增繳而增繳地價稅,那麼在您出售土地時,所增繳的地價稅可以抵繳增值稅。但是,所准予抵繳的總額,以不超過增值稅總額的百分之五為限。

不動產節稅  例如:

王先生於民國 74年取得土地,所繳納之地價稅率為7,300元,76年重新規定價後所繳的地價稅為8,000元,民國78年王先生將土地出售,其土地增值稅為32,000元,則王先生可以曾經增繳的地價稅抵繳土地增值稅,其增值稅額為:

(8,000 - 7,300) × 2 = 1,400 
32,000(增值稅) × 5% = 1,600 
1,600 > 1,400 
32,000 - 1,400 = 30,600

王先生可抵繳 $1,400 之增值稅為 $30,600 
(2).工程受益費抵繳增值稅:

假如您的房屋位在政府的建築、改良公程 (例如興建或修繕道路、橋樑、溝渠、堤防、疏濬水道等水陸工程)之受益範圍內,則您在持有期間,所曾經繳過的「工程受益費」可以抵繳增值稅;但是您必須將當初繳費的單據保留,以備核對稅捐處下來的稅單。

例如:

李先生於 75年9月購買100平方公尺之土地,每平方公尺之公告現值為3,200元,於 78年11月出售此100平方公尺之土地,78年每平方公尺之公告現值為9,000元,又76年8月開闢道路工程受益費16,000元,而75年9月之物價指數為 1.2,其應繳之土地增值稅為:

漲價總額 = 9,000×100-[(3,200×1.2×100)-16,000] = 500,000 
漲價額度適用「一般增值稅」第二級稅率算法 
一般增值稅 = 500,000×50%-384,000×0.1 = 211,600 
自用增值稅 = 500,000×10% = 50,000

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2‧退還土地增值稅 :

如果您出售自用住宅或是土地被徵收後,二年內 (自完成移轉登記或領取補償地價之日算起)另購都市土地未超過三公畝,或非都市土地未超過七公畝的自用住宅用地,而其公告現值超過原來出售自宅土地的所得淨額或補償地價時,無論為先買後賣或先賣後買,均可向主管稽徵機關申請退稅,退還金額計算如下:

新購土地地價 (原出售土地地價或補償地價-已繳之土地增值稅) =A 
若已繳之增值稅 < A,則已繳之增值稅可全部退還。 
若已繳之增值稅 > A,則可退還金額A。

例如: 
李先生出售自用住宅用地,申報售價160萬元,繳納增值稅10萬元,稅後得款為150萬元,李先生於二年內另購自用住宅用地金額為: 
(1).190萬元,則不足40萬元,所繳的土地增值稅10萬元可全部退還。 
(2).155萬元,則不足5萬元部份,可由土地增值稅中退還5萬元。但必須在五年內不得再轉售或變更用途使用,才能符合此項退稅原則。倘若在五年內轉售或改為其他用途,則必須被追繳原退還的稅款。

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

3‧過戶期間移轉之稅(費)負擔 :

買方 
賣方

1.仲介服務費(成交價的2%) 
1.仲介服務費(成交價的4%)

2.簽約費($1000) 
2.簽約費($1000)

3.契稅(房屋現值的6%) 
3.增值稅(自用或一般)

4.登記規費 
(建物總現值+土地申報地價總額)×0.1%+書狀費(每張80元) 
4.塗銷費(有貸款者)

5.印花稅(建物總現值+土地公告現值總額)×0.1%

6.代書費(買賣)$10000~(買賣+貸款)$14000

7.貸款設定登記費(銀行貸款設定總額)×0.1%+書狀費(每張80元)

8.火險費(依銀行之規定)

代書收費標準以土地一筆或一棟為主,另每增加一筆或一棟則加計25%

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4‧交屋時現場稅(費)之分算 : 
關於房屋稅、地價稅、管理費、水費、電費、瓦斯費等原則上依照使用者付費之觀念,以交屋日為分算之基準日。交屋日以前由屋主負擔,翌日起由買方負擔,按日結算,結算到交屋日止或是依照雙方之協議分算之。

水費、電費、瓦斯費 
兩個月為一期,原則上赹以60日計,分算之

管理費 
依照各個管委會之規定分算之(一個月一期以30日計)

房屋稅 
核課期間為每年7月1日至隔年6月30日止一年為一期原則上以365日計,分算之

地價稅 
核課期間為每年1月1日至12月31日止一年為一期原則上以365日計,分算之

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5‧交易完成後,不可忘之報稅、節稅 : 
待房屋過戶完畢後,可請代書幫您申請自用地價稅,每年可節省四倍的稅金,而交易完成後隔年申報所得稅時可別忘了申報財產交易所得稅,可用一般算法或簡式算法 
一般算式:(虧本賣屋最好用一般計算,但須準備售出及買進時房地契約以為佐證) 
(賣出房地總額-買進房地總額)×〔出售時的房屋評定現值÷(土地公告現值+房屋評定現值)〕 
簡式算式:出售時評定現值(即出售時之核定契價)×當年度核定之稅率 
最後也請買賣雙方千萬別忘記自己權益,那就是──重購退稅。只要您有再規劃換屋的計畫,就必需要事先規劃,準備及保留每次交易的資料,以免錯失機會,其適用要件如下:

1. 
土地出售後二年內重購或新購土地二年內再出售土地。

2 . 
新購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後餘額。

3. 
原出售土地及新購土地所有權人同屬一人。

4. 
出售土地及新購土地地上房屋需為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並在該地辦竣戶籍登記。

5. 
都市土地面積為超過三公畝或非都市土地面積超過七公畝部分。

6. 
出售土地逾出售前一年內沒有供營業使用或出租行為。

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6‧其它節稅方法 :

( 1).如果您擁有多處不動產,為了達到充享受自用增值稅的優惠稅率,可以事先考慮由配偶或直系親屬來分別設籍,但是要記得每人一生只能享受一次機會。

( 2).土地增值稅是以漲價倍數為課徵基準,持有的期間愈長,漲幅愈大,出售時適用的稅率也就愈高。有些人為了規避高額的稅負,就利用親友關係,將土地多次移轉買賣,而達到減少增值稅的目的。

( 3).為了充份享受自用增值稅的優惠稅率,如果您擁有多處不動產,而面積並未超過適用自用增值稅的面積限制時,您可以考慮將多處不動產作一次處理,將一生一次的機會作最大效益的利用。

台中法拍屋 小唐團隊 0985099191 免費諮詢

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捐贈部分土地作公共設施用地,其餘土地出售可自土地漲價總額中扣除。

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政府機關地方稅務局表示:土地因使用變更而無償捐贈一定比率土地作為公共設施用地,其捐贈時捐贈土地之公告現值總額,得作為土地改良費用,於剩餘土地出售申報土地增值稅時,自土地移轉現值總額中扣除。

 

該進一步說明:因土地使用變更編定而無償捐贈土地作公共設施用地,基於捐贈理由係為土地變更編定,其效益應及於剩餘各筆土地,所以剩餘土地移轉時,自土地漲價數額中減除捐贈土地公告現值,應按其剩餘土地面積平均分攤。

 

因此若僅部分剩餘土地移轉,其改良費則依實際移轉部分之面積比例計算,自該移轉部分土地之漲價總額中扣除。

 

資料參考:地方政府地方稅務局

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新版房地合一出爐,財政部長張盛和上星期五親赴國民黨團拉票,希望得到立委支持,他也喊話有信心明年上路!只是政策還沒拍版,房市已經面臨了 囤房稅變重、貸款成數降低等利空因素,掀起延後交屋潮,尤其雙北跟桃園,交屋時間都大幅延後!


新版房地合一,財長有信心明年上路,積極跟國民黨團拉票,內部反對聲浪也不小,財政部長張盛和:「2012年的稅率高,是跟奢侈稅來比是降低的,一定要這樣看,不要看單獨的稅率。」中央大學經濟系教授朱雲鵬:「這個案子,是要替代奢侈稅,抑制房屋的短期炒作,還是有它的功能。」

政策沒拍版,建案吹起延後交屋潮,囤房稅上路,房屋標準單價大漲,央行限縮3戶以上房產,貸款降到5成,政策因素衝擊,約2成新案晚點交屋,民眾觀望下不了手。

房市景氣急凍,換屋、賣屋時間拉長,使用執照審核也變嚴格,建商乾脆慢慢蓋,根據統計,雙北案平均延3到6個月才拿到執照,桃園甚至大延一年。

交屋時間表卡關的還有合宜住宅,林口A7傳出,基地面積跟申請有出入,日勝生浮洲合宜宅,安全結構引發疑慮,完工取照時程再添變數,約8千戶恐怕受影響。房市利空夾擊,建商不再搶蓋房,政策主導下,房市生態跟著轉彎。

東森新聞 

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  太麻里都市計畫

 人口:全鄉共有142鄰,約4,600戶、11,500人。
交通:目前有南迴公路及南迴鐵路貫穿全鄉,南迴公路亦正進行拓寬工程。
經濟:發展農業及觀光為主,工商業發展次之。土地面積為96.6522平方公里,耕作面積為5.613公   
頃,其餘為造林地。
太麻里都市計畫  計畫名稱
  公告日期 變更太麻里都市計畫(第二次通盤檢討)書82/1/14

寬頻太麻里都市計畫

雛形已備齊 開發商即將進場

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  為解決農舍亂象,內政部和農委會將修正《農業用地興建農舍辦法》,未來農舍起造人和購買農舍承購人,都必須是農民,同時嚴格限縮農民認定資格,須投保農保、健保第三類(漁民、畜牧業者),或實際務農者;未來不具農民身分者都不能買賣農舍,但「繼承者」不在此限。農委會預計6月底公告施行。 

 

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投保認身分或實際務農

 

農委會主委陳保基表示,2000年《農業發展條例》修法改為「管地不管人」,開放一般人可自由買賣農地,不少民眾買地變身農民,但更多的是投資客買地炒作農舍,在農地上不是種田,而是蓋房子,甚至以「買農地送農舍」規避法令,台灣農地價格被炒到連真農民都買不起。

 

雖然《農業用地興建農舍辦法》明文規定農舍起造人必須為農民,且根據母法《農發條例》的定義,農民是「直接從事農業生產的自然人」,但15年來模糊空間大,很多人都是買了農地就變身農民。

 

陳保基說:「我老家屏東最偏僻農地,一甲地竟然要900萬元起跳,真農民要種40幾年水稻才買得起!」

 

陳保基認為,農地價格因為可以蓋農舍,已經嚴重扭曲,不僅年輕農民買不起,甚至嚴重影響農業未來發展,他請同仁調出資料分析,發現農舍起造人的保險資格,只有38具有農保或第三類健保身分,換句話說,超過6成蓋農舍的「農民」根本不具農民身分。

 

農委會決定,先把農民定義加嚴,明確認定農民資格僅3種,分別是投保農保、健保第三類(漁民、畜牧業者),或實際從農者,才叫做農民。換句話說,未來退休人士買了農地,沒有農民身分就不能蓋農舍,但農地繼承者可例外,不過仍須維持農地農用。

 

繼承須農用買賣限農民

 

農委會還發現一大漏洞,超過6成農舍,蓋好就被轉賣,陳保基說,農委會決定修法,除了原本規定農舍起造人必須是農民外,未來也將規定農舍承購人必須具農民身分,這樣才能防堵農民蓋農舍,但蓋好不到3年就轉手給一般民眾當豪華民宅或別墅住。

 

 

依循法規衍生配套「農民人頭買賣歪風」、「農舍轉移與分割」、「減少興建農舍誘因」等三大問題,有待中央訂出標準。

 

三大問題應訂出標準

 

台灣農村陣線研究員陳平軒認為,農委會和內政部修法,是把農舍失控的亂象稍微拉回正軌,但若要徹底扭轉,必須從根本修法,從「農地農用」的口號,回到「農地農有農用」,避免農地門戶大開、管制失靈,也才能不讓農地轉作他用。

 

陳平軒指出,現行辦法規定農民才能興建農舍,但很多顧問公司、建商或房仲會找農民當人頭戶,等規範時間一過,立刻轉賣出手,雖然農委將修法農舍承購人也必須是農民,但仍可能衍生利用「農民人頭來買賣」等歪風,農委會必須訂出標準,別讓不肖業者有漏洞可鑽。

 

轉移分割須嚴加管理

 

台灣農村陣線表示,除了修法限縮農舍起造、承購人資格,現行農地、農舍轉移,以及農地和農舍基地分割等弊端,農委會也必須一併清查,明訂承購人的定義,包括農舍贈與、移轉登記,農委會都必須嚴加管制,才能守住台灣農地。

 

減少誘因稽查要落實

 

中興大學應用經濟系教授陳吉仲表示,農舍亂象造成農地價格飆漲,他樂見農委會跨出第一步,願意修法解決歷史共業,但他認為,農委會應該要更嚴格認定農民資格,例如以年收入、工作天數或產量登記等配套,讓蓋農舍者是真農民,否則以台灣現況,真農民根本買不起農地。

寬頻小唐團隊整理0985099191

 

中國時報【湯雅雯╱台北報導】

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寬頻小唐 中國主席習近平在2013年公布一帶一路政策,其中包含「絲綢之路經濟帶」和「21世紀海上絲綢之路」兩項發展計畫,目的在建立中國與中亞、歐洲等區域的貿易運輸新聯繫,「這是我們至今所見地域最龐大的基礎建設計畫」。

 

一帶一路
 

 

“一带一路”不是一個實體和機制,而是合作發展的理念和倡議,是依靠中國與有關國家既有的双多邊機制,借助既有的、行之有效的區域合作平台,旨在借用古代“丝绸之路”的歷史符号,高舉和平發展的旗幟,主動發展與沿線國家的經濟合作伙伴關係,共同打造政治互信、經濟融合、文化包容的利益共同體、命運共同體和责任共同體。

 

 

 

計畫總值高達21兆美元,完成後將有60國、44億人受惠,占全球人口的60%左右;一旦計畫順利上路,中國可藉此和全球各國作生意,邀請有意願的國家一起發展、進行貿易。

 

中國政府高層也把絲綢之路經濟帶視為「資本融合及貨幣一體化」區域,希望人民幣因貨幣一體化被各國廣為使用,值得一提的是,過去數年間,人民幣已開始在蒙古、哈薩克、烏茲別克、越南及泰國等地流通。

 

 

 

至於中國落實政策的決心有多強?宏利顧問團指出,中國提倡成立亞洲基礎設施投資銀行(亞投行),就是要替「一帶一路」計畫提供資金,如今已被視為國際貨幣基金組織、世界銀行及亞洲開發銀行的競爭對手;此外,習近平也宣布斥資400億美元成立「絲綢之路基金」,由中國的銀行監督運作,用於拓展鐵路、道路及其他基礎建設。

 

 

 

但各國為何要隨之起舞?為何有超過60個國家對中國的計畫感興趣?專家分析,中國透過採取不附帶條件的政策,吸引那些需要融資協助、藉以發展經濟及基礎建設的國家,自然會受到歡迎,特別是備受資金、科技有限,或者是遭到經濟制裁、受制於世界銀行嚴格規定的國家,「如今中國已成為非洲大陸最大的海外投資者」。

 

 

 

在地緣政治方面專家認為中國在過去數年間和區域內幾個國家都曾發生領海爭議糾紛;「一帶一路」目的無疑是要擴大中國的影響力對周邊國家而言雖然中國經濟影響力會加大,但也可能導致區內情勢緊張「整體而言『一帶一路』計畫雖然有許多挑戰但最後應該能達到消化產能、幫助區域建設的效果。」

 

 

 

“一帶一路”合作方向:絲綢之路經濟帶重點暢通中國經中亞、俄羅斯至歐洲(波羅的海);中國經中亞、西亞至波斯灣、地中海;中國至東南亞、南亞、印度洋。21世紀海上絲綢之路重點方向是從中國沿海港口過南海到印度洋,延伸至歐洲;從中國沿海港口過南海到南太平洋。

 

 

 

  共建國際大通道和經濟走廊:陸上依託國際大通道,共同打造新亞歐大陸橋、中蒙俄、中國-中亞-西亞、中國-中南半島等國際經濟合作走廊;海上以重點港口為節點,共同建設通暢安全高效的運輸大通道。中巴、孟中印緬兩個經濟走廊與推進“一帶一路”建設關聯緊密,要進一步推動合作,取得更大進展。

 

 

 

  一帶一路怎麼建

 

 

 

  政策溝通:沿線各國可以就經濟發展戰略和對策進行充分交流對接,共同制定推進區域合作的規劃和措施,協商解決合作中的問題,共同為務實合作及大型項目實施提供政策支援。

 

 

 

  設施聯通:交通方面,優先打通缺失路段,暢通瓶頸路段,提升道路通達水準;能源方面,推進跨境電力與輸電通道建設,積極開展區域電網升級改造合作;通信方面,共同推進跨境光纜等通信幹線網路建設,暢通資訊絲綢之路,規劃建設洲際海底光纜項目。

 

 

 

  貿易暢通:解決投資貿易便利化問題,消除投資和貿易壁壘;加快邊境口岸“單一窗口”建設,降低通關成本,提升通關能力;挖掘貿易新增長點,促進貿易平衡;加快投資便利化進程,消除投資壁壘;拓展相互投資領域,推動新興產業合作;中國歡迎各國企業來華投資,鼓勵本國企業參與沿線國家基礎設施建設和產業投資。

 

 

 

  資金融通:擴大沿線國家雙邊本幣互換、結算的範圍和規模;共同推進亞洲基礎設施投資銀行、金磚國家開發銀行籌建,有關各方就建立上海合作組織融資機構開展磋商;加快絲路基金組建運營;支援沿線國家政府和信用等級較高的企業以及金融機構在中國境內發行人民幣債券;符合條件的中國境內金融機構和企業可以在境外發行人民幣債券和外幣債券,鼓勵在沿線國家使用所籌資金。

 

 

 

  民心相通:教育文化上,中國每年向沿線國家提供1萬個政府獎學金名額,聯合申請世界文化遺產,提高沿線各國遊客簽證便利化水準,支援沿線國家申辦重大國際體育賽事;醫療衛生上,提高合作處理突發公共衛生事件的能力,為有關國家提供醫療援助和應急醫療救助,擴大在傳統醫藥領域的合作;科技合作上,共建聯合實驗室(研究中心)、國際技術轉移中心、海上合作中心,合作開展重大科技攻關。

 

 

 

  中國各地方如何發揮優勢

 

 

 

  西北和東北地區:發揮新疆獨特的區位優勢和向西開放重要窗口作用,打造絲綢之路經濟帶核心區;打造西安內陸型改革開放新高地,加快蘭州、西寧開發開放,推進寧夏內陸開放型經濟試驗區建設;發揮內蒙古聯通俄蒙的區位優勢,完善黑龍江對俄鐵路通道和區域鐵路網,以及黑龍江、吉林、遼寧與俄遠東地區陸海聯運合作,建設向北開放的重要窗口。

 

 

 

  西南地區:發揮廣西與東盟國家陸海相鄰的獨特優勢,形成21世紀海上絲綢之路與絲綢之路經濟帶有機銜接的重要門戶;發揮雲南區位優勢,建設成為面向南亞、東南亞的輻射中心;推進西藏與尼泊爾等國家邊境貿易和旅遊文化合作。

 

 

 

  沿海和港澳臺地區:支援福建建設21世紀海上絲綢之路核心區;打造粵港澳大灣區;發揮海外僑胞以及香港、澳門特別行政區獨特優勢作用,積極參與和助力“一帶一路”建設;為台灣地區參與“一帶一路”建設作出妥善安排。

 

 

 

  內陸地區:打造重慶西部開發開放重要支撐和成都、鄭州、武漢、長沙、南昌、合肥等內陸開放型經濟高地;打造“中歐班列”品牌,建設溝通境內外、連接東中西的運輸通道。

 

寬頻小唐整理轉貼

 

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寬頻房訊:為保障房屋買賣安全衍生出的「價金履約保證」制度,造就出所謂的「建經公司」,國內目前已有5家房仲業者自行成立建經公司,做為上下一條龍的服務。不過,大型房仲業者根深柢固的門戶之見,檯面上拚門市市占之餘,檯面下履保市場也進入戰國時代。

 

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履約保證公司已在台灣存在超過20年的歷史,一般來說都叫做「建築經理公司」簡稱「建經公司」,大部分都存在於銀行或房仲集團的分公司,主要處理建築融資、信託管理、都市更新、與履約保證,大都收取總價萬分之六的服務費。

 

 

 

國內「價金履約保證」是參考美國ESCROW制度衍生而來,買方依合約將購屋款存入獨立的履保專戶,賣方則將產權文件交付特約地政士保管,建經公司以專業的公正第三人立場,依買賣合約控管資金及流程,並承諾保障買賣雙方交易價款的安全。

 

 

 

最早成立建經公司的房仲業者,爾後其他房仲業者陸續跟進,目前已有5家大型房仲自行成立建經公司,包括永慶集團合泰建經、21世紀不動產泛太建經、台灣房屋第一建經,以及太平洋房屋去年成立的啟大建經。

 

 

 

目前履保市場以安信建經規模最大,其餘房仲旗下的建經公司業務,大都以集團旗下直營及加盟店為主,其中,永慶集團直營與加盟店就超過1,000家。

 

 

 

信義房屋將安新建經切割出來,主要將搶食信義以外其他品牌業務,目前已與啟大建經結盟,共同拓展太平洋房屋旗下門市履保業務。

 

 

 

房仲業者透露,履保市場競爭激烈,大型房仲品牌各擁地盤,單一品牌建經公司必須從沒有建經公司的房仲加盟店或個人代書切入市場,服務、效率及速度為競爭優勢,而建經公司能否達到經濟規模才是獲利關鍵

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取之社會用之社會在政府無能力收購補償長期間強制占用霸用公共設施用地道路用地前提下,斷然阻絕擁有未徵收道路用地地主的一線重獲補償生機,誰能站出來替這些地主伸張公道正義? 容積代金合理的由來去向,在混沌相爭搶錢的地方政府,能否明訂規範規範容積代金的運用於專款專用收購長期未補償公設用地?

 

容積移轉與容積銀行
容積銀行的實施,是在葉世文當營建署長任內,一直極力推動的案子,隨著近來逐一曝光的該官員與建商的關係如此綿密,不禁讓我們小老百姓深深的懷疑,我們到底被他出賣了多少權益,

 

 當時道路用地可作為容積移轉送出基地,法案當時初通過時,因為土地成本提高,建商競相買入作為降低成本之用,價格也因為地主的惜售與開發困難,基於自由市場原則,經過了一長段時日,民間自由買賣市場也越趨成熟,售價慢慢推升,讓一些幾十年無人聞問的道路地地主得到些許實質上的補償,

 

但是在此同時營建署突然提出容積銀行,主張建商繳交代金購買容積率,由政府出賣做莊,讓自由買賣的市場頓時瞬間冷卻,政府的理由是中間人剝削地主,真是讓人覺得”欲加之罪,何患無辭”把人民當成笨蛋,難道地主自身沒有比價機制嗎?

 

政府與民爭利的事實,卻用一個冠冕堂皇的理由來塘塞,如何讓人民信服。都市計畫法83條之1法有明定,容積移轉”得”折繳代金,”得”此字在法律用語上解釋為可做為亦可不作為,即是可選擇的意思,但現今高雄市政府與台北市政府,以強制性的地方自治法規,硬性規定繳交容積代金,不難讓人聯想是否只是為了闢建財源,慷人民之慨,把應該還錢於民的財源納為己用,吃像難看斯文盡失,難道人民的財產權在他們這些官員中是如此的不堪與不值嗎?每每看著新聞,政府與財團利益之糾結交錯,讓利一讓,小則數億數十億,大則數百數千億,弄得市庫空虛債留子孫,再加上以把人民增加稅賦當成公平正義的一個手段,實則為了彌補揮霍民脂民膏之後的財政缺口,而還一直持續愚弄人民,說這是為了公平正義,

 

小編鼓勵人民誠實納稅,但如果納了稅之後,是給這些彈頭公務員聯合不肖利益者來自肥的話,那叫我們這些百姓情何以堪,所以,『還錢來,還錢來,還我祖先的土地被你們踐踏之後分文未給的錢來』;『還地來,還地來,還我先人賴以維生卻為了大眾犧牲權益的地來。』原著: Ho Kiven

 

寬頻金華 小唐團隊0985099191

 

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