不動產所有權由數人共同享有的狀態稱之為共有不動產。依類型而言又可區分為分別共有(數人按其應有部份共享一物之所有權,應有部分一般又俗稱持分)

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公同共有(數人基於公同關係共享一物之所有權,例如繼承而取得)。
不動產共有的現象並不少見,如果共有人想要將其處分(出售過戶給他人),按照 民法的規定必須獲得全體共有人的同意,門檻其實很高,對於不動產的利用不偙是一個障礙,且共有的人越多障礙越高,只要一個人不同意大家都別想動。

為解決這個問題,依照土地法第34條之1第1項規定,共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應 有部分合計過半數之同意行之。
應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。換言之只要共有人數及其持分過半(剛好一半不行),不用全體同意即可處分全 部的共有物(但是不包括贈與信託行為等),這個規定不論是分別共有或公同共有皆適(準)用。

處分共有之不動產對於任一共有人而言畢竟影響重大,為了保護少數共有人之權益,共有人依土地法第34條之1第1項規定為處分、變更或設定負擔時,應事 先以書面通知他共有人;其不能以書面通知者,應公告,且同意處分之共有人,對於他共有人應得之對價或補償,負連帶清償責任(同條第2項及第3項)。

簡化共有關係,土地法第34條之1第4項又規定,共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。雖規定為「出賣其應有部 分」,但解釋上出賣共有物全部時亦有適用,所以少數不同意的共有人亦可行使優先購買權(但是公寓大廈區分所有建物連同基地應有部分一併移轉於同一人時他共 有人無優先購買權)進而有機會擁有全部的共有物。
至於條文所定「同一價格的內涵,在解釋上並非只指買賣價格相同而已,依據實務見解,應是指同一交易條件, 例如付款時期及付款方式等均應包含在內始為允當」。以上是共有不動產處分時所適用規定的概略說明。由於土地法是民法的特別法,依特別法優先於普通法的原 則,自然優先於民法而適用。此規定不僅共有人應該了解,欲購買共有物之人亦應知悉,以預做準備。

共有不動產之收益(例如出租),在民法未修正前之第820條的1項規定須全體共有人同意始得為之。對照前述土地法的規範,如此之規定便產生了問題,那 就是重度行為(例如出賣)無須全體共有人同意(因為土地法第34條之1),輕度行為卻需要全體同意,不甚合理,故新修正的民法第820條第1項規定,共有 物之管理,除契約另有約定外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。

所謂的管理在解釋上包含收益行為,所以如果共有不動產想要出租,共有人即可依照上述之規定辦理。不過新修正規定雖然採取多數決,但是並不意謂多數人可以為 所欲為,如果多數共有人的決定顯失公平者,少數不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。例如多數共有人以明顯低於行情之價格出租他人,不同意之共有人則可 依此規定辦理。個人認為此新修正規定在促進土地利用的同時,又能兼及保障少數共有人之權益,是一個進步的立法。

資料來源:聯合財經網  宜朋資產  宜朋法拍 轉貼分享

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