不定期租約 房東可以馬上趕你走? 8123宜朋資產整理分享

租屋沒合約!但有匯款證明!遇到不合理房東會被告侵佔罪嗎

租屋狀況百百種,常常有口頭租約(沒有簽訂任何租賃契約)或是也有時會發生租約到期,房東、租客因為忙碌並未在簽新的租約,只是口頭約定繼續承租,租客依舊定期繳房租,像這種「不定期租約」突然房東告知要收回房子,此時租屋族如何自保?

不定期租約 雙方可立即終止契約

假如租約已到期,租客、房東並未在簽新的合約,但租客繼續承租,根據民法451條,此時租約就會自動從「定期租約」轉為「不定期租約」,不定期租賃關係,雙方可立即終止契約,但是民法同時規定房東須依據租客習慣,提前告知要終止契約,一般坊間習慣房東須提前至少一個月通知租客,協調停止租約。

非自住重建用途 房東無法收回房子

這麼說起來是否房客就真的沒保障?律師表示,其實為了保障租客,在《土地法》第100條規定,假如發生以下6種狀況,房東才能收回房子。

一、像是出租人收回自住或重新建築時
二、租客自行將房屋轉租於他人時
三、房客積欠租金額,除擔保金抵償外,達2個月以上時
四、租客以房屋供違反法令之使用時
五、承租人違反租賃契約時
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物而不為相當之賠償時
假如租客並沒有發生上述情形,又加上房東收回房屋是用來再轉租他人,房東是無法立即收回房子,但若房東表明不再續租,律師建議,房東、租客雙方可以先自行協調合理的搬遷時間、或是補償搬遷費用等達成雙方共識。

買賣會破租賃 房客沒保障

不定期租約不一定就對房客有利,一般不定期租約就是過期未續約以口頭約定,並沒有再簽約當然也不會經過公證,就無法適用《民法》425條買賣不破租賃的原則,若是房東賣房,新的屋主可以主張這不定期限租約對他們不生效力,立即終止契約,租客只能摸摸鼻子自認倒楣,但假如是定期租約並經過公證,就可以買賣不破租賃租客可保障自身權益。

重點提示:不定期租約對房東、房客雙方都有風險

土地法中提及除非房客有違約情形外,房東只有收回自住、重建時才能收回房子,因此假如在不定期租賃關係中,房客不願搬出最終鬧上法院,律師建議,房東若想主張為收回自住,可提供名下只有出租處一棟房產可住的證明,假如收回來自行做生意營業 最好也提供開業計畫書,勝訴機率才高,最後,律師也建議,房東、租客雙方逾期還是要重新簽合約,才能確保包括租約期限、押金返還、修繕責任等細部責任歸屬。

崔媽媽基金會義工律師李岳洋表示:「一般租屋常見租期屆滿後,房客因滿意居住環境而續租,房東也未反對,但雙方未簽訂新合約,也未口頭約定新約租期,此時,雙方的租賃關係即形成不定期合約。」

《民法》第451條規定:「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。」但此種不定期租賃較不利於房東。

房東收回須符合限制

民法第450條指出:「租賃未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其習慣。前項終止契約,應依習慣先期通知

但不動產之租金,以星期、半個月或1個月定期支付之期限者,出租人應以曆定星期、半個月或1個月之末日為契約終止期,並應至少於1星期、半個月或1個月前通知之。」

根據土地法第100條規定,不定期租賃的出租人欲收回房屋有6項限制(如附表),房東須符合6項限制之一,才可終止租約。

房屋出售則租期結束

但不定期租賃契約也不全然有利於房客,因現行法律規定,一般租賃房屋,在房屋易主時,房客仍可無條件依原合約居住至租期結束,即「買賣不破租賃」原則,但不定期租約就不適用此原則,因此,若是房東將房屋出售給他人,新房東即有權要求房客無條件返還房屋。

文章標籤

全站熱搜

8123法拍屋推薦 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()