台灣房市已經走了十多年的多頭,從去年開始才出現停滯狀況,儘管建商、屋主房價高高掛,都想趁下滑有限的高點多賣些好價錢,但被地產界譏為「房市地雷區」的推案熱區,已經從「林三新」轉變成更大範圍的「新淡八中竹」,降價廣告也越做越誘人,總是讓自住客漸忍不住想要進場撿便宜,但財訊傳媒董事長謝金河示警,房地產是下一個全球修正的標的。

9.jpg - 照片牆相簿

低利率、氾濫的資金狂炒之下,台灣房地產從SARS之後走了10多年的大多頭,終於在央行限制貸款成數、奢侈稅出爐以及推動房地合一等緊縮政策陸續出爐後,房市從投資客最多的區域開始有了微妙的變化,雖然建商房仲喊多仍大有人在,不過房市降溫訊號陸續浮現,現在端視買方到底選擇認同跌就「撿便宜」,還是看成「落下刀子」先躲開。

財訊傳媒董事長謝金河日前在談及黃金近期跌勢時強調,近期不只黃金,還有白金、白銀也同步掉入新低價,稀有金屬連番破底,意味著美國將要升息,在強勢美元來臨時,過去保保值性的資產角色轉變,除了提醒想要「黃金撈底」投資人小心可能面臨「黃金一沉不起的年代」外,還特別提醒投資人「房地產是下一個全球要修正的標的。」

 

不僅國際間,華人地區是最把房地產視為保值性資產的區域,台灣則是連金管會都認證是房市泡沫化可能性最高的地方,金管會曾引用Global Property Guide的數據指出,台灣房價租金比達64倍,代表房子必須出租64年房東才會回本,比起日本的20倍、中國38倍、香港35倍都還高很多,各部會打房才開始真正動起來。

 

在各項打房措施出爐後,台灣房市從2014年交易量開始明顯降溫,根據信義房屋統計,2014年實價揭露的交易規模僅剩下3.7兆元,比起2013年的4.7兆元,減少了將近1兆元的交易規模。而內政部統計,2014年全台買賣移轉棟數達32萬598棟,較2013年的37萬1892棟衰退達14%,交易規模與買賣移轉棟數同步衰退,後者還創下SARS以來新低。

到2015年上半年,全台買賣移轉棟數前5月只有11萬821棟,再從房市主力的五都交易狀況來看,依各地地政局資料顯示,即便6月買賣移轉棟數在雙北、桃園及台南市都較5月回升,但累計上半年,五都移轉棟數(除台中外)較去年同期卻有11%~25%的衰退幅度,業者甚至預估,今年全台移轉棟數可能會跌破29萬棟,恐創下僅次於1990年股災後一年創下的28萬9503棟,甚至2001年因網路泡沫與股災創下的25萬9494棟紀錄,房市交易呈現窒息狀態。

 

在股市有句話說「有量才有價」,也就是有人氣才能支撐價格。如果套在房市中也頗為適用,在買賣棟數移轉與交易金額雙雙降低之下,房市的價格要支撐恐怕不容易,這可以從過去建商大手筆在平面媒體上大登廣告,成為紙媒「衣食父母」,到現在廣告銳減,帶給報紙、雜誌等紙媒莫大壓力可以看出端倪。

 

過去被視為多頭總司令的戴德樑行總經理顏炳立,日前甚至對外公開直言,這一波不動產市場規模最大幅度的稅制改革,已把房市打入加護病房,預估此波房市整理,大概要再等8年才能恢復。看空言論與當初喊多時同樣語出驚人死不休,這次則是立刻被過去空頭大師,前台北市副市長張金鶚批評「自作自受」!

 

從市場交易狀況以及目前不太好看的經濟數據觀察,房市走下坡的確是被產官學認同的,但一般認為房市應會軟著陸,而過去推案量大的地區已被視為地雷區。房市專家Sway除自己臉書外,在電視談話節目中都不斷提醒,「投資客拋售區」像是包括林口、淡水、新莊、青埔和八德等區域,甚至像是「未來捷運」的安坑、三鶯、淡海輕軌和汐止線等區域,未來房價還會跌得更兇。

所謂投資定律也有句話認為,在市場露出空頭訊息時,「人多地方不要去」,在房市當然就是「空屋多的地方不要去」,如今根據住展房屋統計,從新成屋、預售屋所釋出的可售戶數來計算,今年上半年供給量最大的前5大行政區,分別是中壢、八德、淡水、新莊與竹北。

而「林淡三新」中,雖然林口和三峽供給下降,房仲界的解釋是重劃區機能逐漸完整,吸引自住客進住,但換個角度想,新的推案熱區,在房市下滑之際,恐怕相對成了地雷熱門地區,從範圍來看,甚至還比「林淡三新」還大。

 

至於「蛋黃區」的台北市呢?豪宅成交量價都呈現下跌,新屋也陸續傳出與當初預售價格有不小的落差,至於中古屋,據信義房屋第2季房價指數,台北市季減4.1%,相較去年同期,年跌更達6.6%,整體房價回到2年前水準;新北市、桃園市房價則年減1.4%、2.3%,只有南部還在撐著。

看看房市前一波大多頭之後,走了十年空頭才在SARS之後重現多頭,現在才下跌一點點,我國央行「升息」還沒啟動,房仲業者說,房地合一明朗化之後已經開始有了買氣,但Sway卻提醒「便宜沒好貨」,這下到底是要撿便宜還是接刀子?

 作者陳文蔚/綜合報導 | 民報 – 2015年7月23日 

    #法拍屋推薦代標 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()