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銀行融資愈來愈難,最近大型建商紛紛發行公司債,累計至8月上旬為止,已有6家建商送件申請發債、金額約87.2億元,較去(2014)年全年57.8億元暴增逾五成。大型建商發債意願大增,除可提高自有資金水位外,也可借新還舊、或降低利率負擔。

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最近不少銀行陸續調高新申請土地融資、建築融資案件利率近3%,使得部分大型建商即早因應,紛紛發債,以進行借新還舊、或降低資金成本。

許多歷經過房地產景氣低迷時期考驗的建築業大老,都記憶猶新,上波景氣最淒風苦雨的民國87年,學習「黑字可能倒閉」的教訓,亦是即使手中擁有龐大不動產,但若沒有流動性,就真的變成「不動慘」!因此最佳避險之道,就是提高自有資金、減量經營、降低負債比儘量壓到34成的安全值;起碼,也要維持在50%的及格水位。

據調查,今年18月上旬,已有國泰建設發債30億元、隆大3億元、台開10億元、達麗10億元、興富發30億元、寶徠4.2億元等公司債,陸續送件申請,累計發債總額至少87.2億元,與2014年全年的發債總額57.8億元相比,今年前8月便已超越去年全年發債總額逾五成。

興富發建設副總經理廖昭雄表示,最近銀行一直緊縮土融和建融,建商必須進一步提高自有資金水位;因此決定藉由較低風險的發債管道,籌措自有資金,以借新還舊,改善財務結構。

 

再檢視上市櫃主要一線建商的資產負債表可發現,大多數大型建商隨著景氣暢旺、推案量大增、經營規模擴大,不知不覺負債比動輒67成。此時調整財務結構,確有必要。

根據調查,華固、鄉林、長虹、興富發、冠德、基泰、全坤、名軒、華建、達麗等,2015年第1季的資產負債表上的負債比率,都攀升在6070%之間;日勝生更跳升到77.17%。

至於嚴格控制在50%以下者,包括宏普43.45%、皇鼎47.07%。潤泰創新則維持在59%,隆大約55%。

過去建築業模範生、一直號稱最低負債比,維持在25%左右的國建,近年負債比也一路提高,2015年第1季負債比率已達53.43%。

建商分析,有些尚未完工交屋的存貨,或尚未開發的土地,借款項目都還會列在帳上,使得負債比率居高不下;一旦新案完工交屋入帳之後,該筆土地融資和建築融資借款項目才會塗銷完成,降低負債比率。因此,光看負債比率,也有可能失真。

寬頻房訊法拍屋小唐團隊工商時報記者蔡惠芳╱台北報導

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財政部國稅局表示:營利事業於201611日以後處分我國境內房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地(以下合稱房屋、土地),符合2015624日修正公布之所得稅法規定者應課徵所得稅,謹列相關規定如下:

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房市悶、銷售期拉長,銀行又逐漸提高融資利率逼近3%大關,中小建商想早早退場,大型優質財務健全的建商,紛紛逆勢加碼接手,使得土地市場悄悄掀起「換手潮」。


最近財力較雄厚的大型知名建商,頻頻接獲中小型建商和掮客上門兜售土地,有些「帶照」土地紛紛整個盤給大型建商,形成換手的洗牌風潮。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,最新調查顯示,大台北都會區陸續傳出土地「換手潮」,小建商把「帶照」建案全數盤給大建商;例如,華固建設就接手濟弘建設土城「通發城」、再重新規劃總銷50億元的「新代田」;甲山林機構淡水「黃金海岸」是接手原本屬於寶路開發的土地,總銷達400億元;寶君建設新竹透天案「有謙No19」,則是接手博華建設「博華大觀」,總銷約10億元;早先還有力麒建設萬華「力麒御品」,總銷約36億元是接手原本屬於新潤建設的土地。

造成土地換手愈來愈多的原因,主要是房市悶、銷售期拉長,預期財務體質健全、品牌效益強的大型建商將會強者恆強。

淡江大學教授莊孟翰表示,最近不但代銷業愈來愈不願意接建商的案子,連有些建商也想逢高獲利了結儘早出場,主要原因包括:一.房市悶,客戶多觀望,使得銷售期拉長,有些中小型建商覺得不想再賭了,只好先賣先贏;二.有的大型、財務結構健全的建商,在個案條件不錯之下,也會伺機接手;三.銀行近年陸續調高土融、建融的利率,已逐漸逼近2.75∼3%,建商自有資金必須提高,如果再賣不掉,更別想拿到建融了,所以建商不想再死抱著土地不放。

華固建設財務長劉若梅表示,華固接手新北市在地建商濟弘建設的土城「通發城」,土地帶建照整個買下,最近已重新完成產品定位、並更改案名為「華固新代田」,規劃26∼40坪主力坪數,每戶2∼3房產品,預計8月份推出,每坪行情可望落在4字頭,現在接待中心和樣品屋陸續趕工中。

作者記者蔡惠芳╱台北報導 | 中時電子報 

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擁有多項建設利多的台中房市,買氣月增餘1成,位居五都買氣冠軍,不過大量推案,也導致傳統豪宅「7期」苦哈哈,業者直言高總價真的「不好賣」。 台中買氣暢旺,7期豪宅卻因高總價而顯得落寞。



蘋果日報報導,房仲統計7月份交易量,發現五都中僅台中買氣成長,月增達10.8%為全台冠軍,是房地合一稅改通過後,交易量最快回溫的都會區。 不過回籠買氣似乎沒有眷顧7期豪宅,房仲業者向大紀元說明,台中一級戰區「7期豪宅」,因為房價早已在相對高點,又遭逢其他重劃區域推案影響,讓該區高總價、預售屋陷入急凍。

對此,龍寶建設董事長張麗莉向大紀元透露,目前7期區的推案,的確因為政府下修貸款成數,嚴重影響新案去化不到5成,「雖然對比市況,已經表現很好了」。

但富宇地產總經理鍾堯明接受蘋果日報採訪時分析,台中近期推案量早已遠超過需求,過去3年推案破萬戶,皆高於固定購屋需求的8000~1萬戶,未來將因供給量過大,進入為期3年的消化期。

好房網News記者賈蓉

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中清交流道附近有一塊約廿五公頃的乙種工業區,自九十四年第一次通盤檢討後至今只使用到五.八公頃,市長林佳龍昨天前往視察,宣布將以市地重劃開發,可使用面積達十八公頃多,一旦重劃完成,每坪可由八萬漲到廿二萬元,達到地盡其利,創造企業、地主、市府三贏局面。

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很多廠商都反映台中市找不到工業土地可用,林佳龍請副市長張光瑤對工業土地進行盤點,發現未開發但可使用的工業區用地達七百公頃,而中清路乙種工業區原有廿六.七七公頃,減掉高速公路段,約廿五公頃,但至今卻只使用五.八公頃。

扣除公共設施,可釋出約12公頃

都發局表示,中清交流道下的中清路乙種工業區在七十五年將原農業區變更為工業區、公園及道路用地,並附帶以市地重劃方式開發,但市地重劃遭到民意代表反對,更改採廠商須繳回饋金給中清路乙種工業區建設基金,專款專用才能開發,九十四年辦理,但廠商意願不高,至今合法使用只五.八公頃。

由於乙種工業區的公共設施並不完善,而業者認為繳交回饋金負擔過大,因此意願不大,林佳龍昨天前往中清路乙種工業區進行視察,表示全市有七百公頃的工業區未開發,而中清路乙種工業區開發亦不理想,因此採市地重劃方式,減掉六公頃的興建道路、公園等公共設施,約十二公頃的土地可釋出給廠商。

目前中清路乙種工業區每坪約八萬元,一旦市地重劃完成,每坪可上揚到廿二萬元,與台中工業區的土地差不多價錢,而重劃經費約廿億元左右。

林佳龍表示,中清路乙種工業區不但靠近中清交流道,又距離中科及台中工業區很近,距離水湳經貿園區只有一.三公里,一旦公共設施完全開發,將可吸引廠商前往。

林佳龍表示,台中市現在要開發新的工業區有相當的困難,如今盤點後台中市未開發的工業區達七百公頃,將「地盡其利」,可達到廠商、地主及市府三贏的局面。

【2015-08-01/自由時報/記者蘇金鳳/台中報導】

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國內預售、新屋市場正要反轉,預計2016年下半年有感下跌!第2季國泰房產指數昨公布,調查顯示餘屋量將爆量的地雷區為新北市和桃竹地區,六都房市「北冷南溫」,銷售率創新低,30天平均銷售率在8%∼13%間,遠低於去年同期15%~20%水準,值得注意的是,桃竹反轉速度超越新北市。


政治大學地政系教授張金鶚直言,房市現在才要反轉,並且2016年選完總統後,下半年房價下修更明顯。估計這波跌幅會長達5∼7年,未來每年跌5%∼10%都有可能。

德明財經科技大學副教授花敬群指出,國泰房地產指數是個整體平均的概念,以全國來看新案市場較第1季是「價量俱增」,但各區表現落差極大,如台北市高價區房價1季跌掉10%,相當驚人。新北市的推案量大,銷售率在12%,與上季相較,屬價量俱穩。

花敬群說,新北市和桃竹地區都有一個變數,即餘屋量相當大,尤其桃竹地區銷售率直直落,第2季只剩9%,「反轉速度超越新北市」。銷售率最差的是高雄8.44%,但高雄新案量沒有桃竹地區多。

往南走,花敬群表示,台中透過大幅推案取得成交量,高雄市穩定開價維持市場氛圍,台南則是以擴大議價空間來維繫價量結構。

不過,國泰建設協理林清樑對學者說法不予認同,他說市場無法「說好一起推案」來增加成交量,且房市的價與量不像股市那麼即時透明,所以價與量之間的變化無法作為「房市要反轉了」的依據,都有區域性的差異。

另花敬群說,房地合一稅制對市場影響,第3季後才看得出來。嘉磐建設董事長魏嘉銘則說,未來房屋的持有稅增加,建商為了降低屋主負擔,新案坪數就會跟著縮小。

作者陳宥臻╱台北報導 | 中時電子報

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長虹建設董事長李文造出席「2015年房市金磚論壇」,對於台灣房市走向,他說目前要發生房地產泡沫化機會幾乎等於零。他進一步指出,房價要降是全民共識,既然要降,建商每坪造價也要跟著降,且他呼籲同業儘量不要買北市土地,把地價炒高,建議採合建、且最好出走台北市。


台北市建築交集會所舉辦的金磚論壇上找來李文造、萬寶投顧總經理蔡明彰和大聲行銷總監田大權,探討台灣房地產走向。

李文造指出,台灣房地產要泡沫化幾乎不可能。他解釋,10多年前銀行貸款利率是10%,現在則是2%~2.5%之間,等於以前1年付出的利息,現在可以繳5年,所以屋主沒有必要殺價殺出。

李文造也不諱言,房價要降,建商就要考慮降低房屋造價,且長虹對於未來要推的新案,也會考慮降價。

他舉例,過去蓋房子每坪造價5萬元,後來建商逐漸抬高建材水準,每坪造價提升到15萬元,一坪提升10萬元,等於把蓋公寓當在蓋飯店。

李文造說,現在應把每坪造價降為一坪10萬元,這並不是偷工減料,而是建商要愛用國貨,不用進口衛浴廚具,實用耐用就好,這樣一坪可以降低5萬元,售價就可以降1~2成,且建商也可以維持基本利潤。

蔡明彰表示,不少台灣人投資海外不動產,預估一年流出新台幣800~1000億元資金,但不會因此打擊到台灣房市,這批人都是手上有閒錢投資的人,所以會排擠到股票市場、和固定收益的投資商品。

作者陳宥臻╱台北報導 | 中時電子報

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不動產房地合一實價課稅新制明年元月上路,財政部在上周再公布房地合一稅申報作業要點,有關費用扣除,只多「稽徵機關得按成交價的5%來計算費用」,對於沒有單據屋主有利。房仲業表示,即使有裝潢費用單據不見得都可以扣除,如「系統家具」就是一項會被剔除的費用。


財政部公布房地合一稅申報作業要點,其中詳細規定課稅範圍、交易日及取得日等相關定義,也細列哪些可列為成本費用作為所得減項。永慶房屋契約部經理陳俊宏表示,這些內容和原先大家認知差不多,只多了沒有費用單據的屋主,可以用房屋總價5%認列費用扣除。

然而有些屋主為了擁有舒適的家,花大筆金額作裝潢,但高額裝潢費用不見得都可以當作費用被扣除,陳俊宏說,裝潢費用除了要有發票外,還必須是「 固定的且不能被帶走的」家具才可以符合稅法中「可以維持2年以上繼續使用狀況」當作裝潢費用,事實上,有些裝潢費用是不被稅捐單位認可的,其中如「系統家具」、鐵窗等裝潢費用。

 

陳俊宏說,因為系統家具最大的好處就是「容易拆裝」,稅捐單位人員認為系統家具是可帶走的,因此即使在上次說明會時,有民眾跟稅捐人員提出質疑,且表示「在契約明列將所有家俱贈送給買主」,但所有系統家具和家具依然不能當費用扣除,因為稅捐人員仍認為稅捐單位人員無法確認家具真的是否會被帶走。

房仲業者表示,只要能拆能裝的任何裝潢費用等如系統家具的任何單據都會被稅捐單位扣除。但陳俊宏說,裝潢中有關水電管線、泥作、木工等,還是可認列費用。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示,距離明年元月一日實施房地合一稅之前還剩下幾個月,有買屋需求民眾可以積極看房。

在年底前有三大族群的人可考慮在今年底前先購屋:1、想購屋地長期被看好但民眾可能不打算長期持有者可先買;2、海外購屋者,過去僅只要針對獲利繳交20%資本利得,而新制稅費大增,若看好後市也適合提前購買;3、土地或是土地持分較高標的如公寓、獨棟別墅等,新制等於變相課徵交易所得稅,過去土地免課稅,房地合一稅實施後,要交的稅相對會多得多,衝擊大,若長線布局者,也可在今年底前可提前購買。

但若是自用客戶,打算同一標的有實際使用並持有5年以上,徐佳馨說,就可以考慮在房地合一之後買,主要可以享有免稅額或是重購退稅,會比現在優惠一些。而在賣方狀況下,若想獲利了結的,特別是賣壓較大的重劃區,應現在賣。

作者記者黃惠聆╱台北報導 | 中時電子報

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中華信評最新公布的評論分析文章中指出,房屋可負擔能力的下降與超額供給的持續存在,可能會在未來12至18個月期間為台灣房價與房市成交量帶來進一步下跌的壓力,台灣過熱的房地產市場似乎要冷卻下來了。

IMAG0722.jpg - 照片牆相簿

 

該篇標題為「台灣金融機構與企業應能承受房市價量溫和下跌」的評論報告認為,台灣房市即將出現逆轉,預計整體房價將在未來幾季中,由過去5年的持續走高進入溫和下跌的修正行情中。

 

中華信評表示,台灣房市在2008年全球爆發金融市場危機後出現了一波投資性的房地產交易熱潮,台灣平均房價也在此一期間內上漲了90%。不過,近幾季來,持續上漲的房價已使大眾愈來愈負擔不起,整體房市成交量亦因而逐步下降,因此短期內可能會在房價方面看到類似的修正行情。

 

中華信評分析師許智清預期:「未來2年的住宅房地產價格可能會逐步下滑,每年的跌幅約在5%至10%間。」許智清還指出:「我們預期,商用不動產的市場行情,可能會因目前租金收益率低且成交量小而繼續維持停滯的狀態。」

 

房地產市場的超額供給狀態,以及主管機關陸續祭出遏止房地產投機交易的規定等因素所造成的房市修正,可能會對企業與金融放款機構的信用結構造成負面影響。不過,該報告提到,台灣主要不動產相關企業、REITs、以及金融機構等,本身應擁有足夠的財務緩衝空間,可以在未來的二年中協助其吸收房價與成交量出現的小幅下跌行情。

 

許智清表示:「以銀行業者對新申請房貸案件的授信控管仍屬允當,以及銀行業者本身擁有充足的資本水準來看,我們認為,銀行方面應有能力因應國內住宅房地產市場出現溫和下滑的行情。」

 

不過,許智清認為:「主要的國內不動產開發商以及房仲業者的營運績效表現,可能會因房市萎縮而有所轉弱,但就這些業者的資產負債結構來看,應足以在房市出現小幅下跌行情時為其提供充分的緩衝。」

作者記者陳慧菱 台北 | 鉅亨網

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台灣房市已經走了十多年的多頭,從去年開始才出現停滯狀況,儘管建商、屋主房價高高掛,都想趁下滑有限的高點多賣些好價錢,但被地產界譏為「房市地雷區」的推案熱區,已經從「林三新」轉變成更大範圍的「新淡八中竹」,降價廣告也越做越誘人,總是讓自住客漸忍不住想要進場撿便宜,但財訊傳媒董事長謝金河示警,房地產是下一個全球修正的標的。

9.jpg - 照片牆相簿

低利率、氾濫的資金狂炒之下,台灣房地產從SARS之後走了10多年的大多頭,終於在央行限制貸款成數、奢侈稅出爐以及推動房地合一等緊縮政策陸續出爐後,房市從投資客最多的區域開始有了微妙的變化,雖然建商房仲喊多仍大有人在,不過房市降溫訊號陸續浮現,現在端視買方到底選擇認同跌就「撿便宜」,還是看成「落下刀子」先躲開。

財訊傳媒董事長謝金河日前在談及黃金近期跌勢時強調,近期不只黃金,還有白金、白銀也同步掉入新低價,稀有金屬連番破底,意味著美國將要升息,在強勢美元來臨時,過去保保值性的資產角色轉變,除了提醒想要「黃金撈底」投資人小心可能面臨「黃金一沉不起的年代」外,還特別提醒投資人「房地產是下一個全球要修正的標的。」

 

不僅國際間,華人地區是最把房地產視為保值性資產的區域,台灣則是連金管會都認證是房市泡沫化可能性最高的地方,金管會曾引用Global Property Guide的數據指出,台灣房價租金比達64倍,代表房子必須出租64年房東才會回本,比起日本的20倍、中國38倍、香港35倍都還高很多,各部會打房才開始真正動起來。

 

在各項打房措施出爐後,台灣房市從2014年交易量開始明顯降溫,根據信義房屋統計,2014年實價揭露的交易規模僅剩下3.7兆元,比起2013年的4.7兆元,減少了將近1兆元的交易規模。而內政部統計,2014年全台買賣移轉棟數達32萬598棟,較2013年的37萬1892棟衰退達14%,交易規模與買賣移轉棟數同步衰退,後者還創下SARS以來新低。

到2015年上半年,全台買賣移轉棟數前5月只有11萬821棟,再從房市主力的五都交易狀況來看,依各地地政局資料顯示,即便6月買賣移轉棟數在雙北、桃園及台南市都較5月回升,但累計上半年,五都移轉棟數(除台中外)較去年同期卻有11%~25%的衰退幅度,業者甚至預估,今年全台移轉棟數可能會跌破29萬棟,恐創下僅次於1990年股災後一年創下的28萬9503棟,甚至2001年因網路泡沫與股災創下的25萬9494棟紀錄,房市交易呈現窒息狀態。

 

在股市有句話說「有量才有價」,也就是有人氣才能支撐價格。如果套在房市中也頗為適用,在買賣棟數移轉與交易金額雙雙降低之下,房市的價格要支撐恐怕不容易,這可以從過去建商大手筆在平面媒體上大登廣告,成為紙媒「衣食父母」,到現在廣告銳減,帶給報紙、雜誌等紙媒莫大壓力可以看出端倪。

 

過去被視為多頭總司令的戴德樑行總經理顏炳立,日前甚至對外公開直言,這一波不動產市場規模最大幅度的稅制改革,已把房市打入加護病房,預估此波房市整理,大概要再等8年才能恢復。看空言論與當初喊多時同樣語出驚人死不休,這次則是立刻被過去空頭大師,前台北市副市長張金鶚批評「自作自受」!

 

從市場交易狀況以及目前不太好看的經濟數據觀察,房市走下坡的確是被產官學認同的,但一般認為房市應會軟著陸,而過去推案量大的地區已被視為地雷區。房市專家Sway除自己臉書外,在電視談話節目中都不斷提醒,「投資客拋售區」像是包括林口、淡水、新莊、青埔和八德等區域,甚至像是「未來捷運」的安坑、三鶯、淡海輕軌和汐止線等區域,未來房價還會跌得更兇。

所謂投資定律也有句話認為,在市場露出空頭訊息時,「人多地方不要去」,在房市當然就是「空屋多的地方不要去」,如今根據住展房屋統計,從新成屋、預售屋所釋出的可售戶數來計算,今年上半年供給量最大的前5大行政區,分別是中壢、八德、淡水、新莊與竹北。

而「林淡三新」中,雖然林口和三峽供給下降,房仲界的解釋是重劃區機能逐漸完整,吸引自住客進住,但換個角度想,新的推案熱區,在房市下滑之際,恐怕相對成了地雷熱門地區,從範圍來看,甚至還比「林淡三新」還大。

 

至於「蛋黃區」的台北市呢?豪宅成交量價都呈現下跌,新屋也陸續傳出與當初預售價格有不小的落差,至於中古屋,據信義房屋第2季房價指數,台北市季減4.1%,相較去年同期,年跌更達6.6%,整體房價回到2年前水準;新北市、桃園市房價則年減1.4%、2.3%,只有南部還在撐著。

看看房市前一波大多頭之後,走了十年空頭才在SARS之後重現多頭,現在才下跌一點點,我國央行「升息」還沒啟動,房仲業者說,房地合一明朗化之後已經開始有了買氣,但Sway卻提醒「便宜沒好貨」,這下到底是要撿便宜還是接刀子?

 作者陳文蔚/綜合報導 | 民報 – 2015年7月23日 

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明年一月開始,水電、瓦斯、電信、這些公營事業的帳單,都會開立電子發票,上傳到財政部雲端,這時水電發票的數據威力就來了,因為財政部,透過水電.瓦斯的數據分析,就能知道商家有沒有少報營業稅,就連包租公想逃稅,也難了,加上炒房一族,也得擔心因為房子空屋率是否太高,從水電費來看就清清楚楚。

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做生意會用到水也會用到電,甚至會用到瓦斯,現在從這些數據也能知道你營業稅有沒有少申報了,像是水費、電費如果比例比較高,但店家申報的營業額,卻是又比較少兩個成反比,有沒有逃稅國稅局就有跡可循。但水電費怎麼查,明年1月水電、瓦斯、電信公司公營事業的帳單,都會開立電子發票,預計一年有5.5億張,上傳到財政部雲端,營業場所的水電、瓦斯使用狀況無所遁形。店家傷腦筋,但影響的不只有商家,就連炒房一族跟包租公也得小心了,我們來到租屋套房總共有五間房間,我們可以看到電錶就在這裡,總共有五顆,但如果房東只申報一間,但所有電錶卻有明顯使用中那就有問題。

 

如果房東謊報是空屋,但水電數據卻有明顯在跑,當然就會被國稅局抓包,又或者說水電都只繳基本費,很可能空屋率過高的話就有炒房的嫌疑,透過水電費、瓦斯費上傳財政部雲端,新規定明天1月起跑,到時候空屋或房子租給多少人,財政部透過分析清清楚楚,想逃稅的包租公或者商家恐怕挫咧等。

 

東森新聞 – 2015年7月19日 

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生育率逐年下滑,人口維持2300萬人上下,據內政部戶政司統計,林口人口數在過去10年間暴增73%,為全台之冠;林口戶政事務所表示,設籍人口現為9萬餘人,若加上暑假後學區遷移、七夕結婚潮,今年底可望突破10萬大關。


據內政部戶政司分析10年來台灣鄉鎮人口增減幅度,發現北北基、台中、台南、高雄等都會區人口增幅大,雲林、嘉義、花東減幅超過10%,其中,以曾被八八風災侵襲的高雄甲仙人口數大幅下滑24%,為全台人口減少最多的鄉鎮。

此外,金門、連江縣人口增幅也不小。金門拜社福措施優厚、往返小三通之便,增加26.44%;連江則為博弈公投過關帶動戶籍遷入潮,成長21.23%。

新北市林口區從2005年5萬5537人成長至9萬8978人,增幅高達73%,為全台人口成長之冠。有建商表示,就業機會多與房市發展性,為影響人口遷移的關鍵因素。

林口戶所指出,林口挾捷運機場線、新市鎮、商場、影視城等優勢,加上交通建設、經濟發展等客觀條件日漸成熟,平均每月遷入200人,若加上暑假過後的學區遷移、七夕結婚高峰潮,預計今年底可望破10萬人大關。

然而,全台呈現人口遷移「M型化」,據內政部戶政司資料顯示,6都如台北、新北、桃園增幅多落在10到20%間,台北5年遷入4萬6699人、桃園則是4萬5061人,足見民眾仍將機能完善的台北放首位,其次為房價負擔輕的外縣市。

作者謝幸恩╱新北報導 | 中時電子報   小唐團隊轉貼

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今年以來房地產市場交易量大減,台灣經濟研究院副研究員劉佩真25日指出,大台北區等六都5月份的交易量較開始回升,月增量1.1%,是今年前5個月以來的首度正成長,但她不認為是整體房市回溫的跡象,而是投資人基於贈與、遺產的規畫,想要搶在房地合一新稅制正式上路之前,進行節稅安排,預估此現象下半年仍會繼續,預估房市交易量的減幅將會放緩。


受到央行、財金部會連年祭出信用管制以抑制房價飆升,根據市場統計,實際成效已自前年開始反映,去年全台的房屋交易量還出現13.79%的衰退,六都今年1至5月的房市交易量,也較去年同期衰退25.7%,惟今年5月的交易量較4月已開始成長,微幅增加1.1%。

劉佩真指出,近期房市交易個案增加的現象,可視為房屋持有者對於價格的鬆動,售屋人對協議的意願提高。其中,部分交易個案是因應稅負新制,進行節稅安排。

但是劉佩真也提醒,房屋持有者出讓的意願在提升,是因為未來的房地產將進入「重稅時代」,不僅抑制投機交易的房地合一稅,房屋持有的房屋稅、地價稅,現在也都在進行稅制結構的改革,朝向加重稅負的方向發展,這對房屋投資者不利,對地產開發商的獲利也有壓抑作用。

台經院分析,今年房市交易量減少,反映出政府部會對房市信用管制的成效,防止房地產泡沫化,房市也在預期央行升息下,能夠緩步走跌,而不至於崩跌。

然而,台經院長林建甫表示,房市走多了12個年頭,房價一直上升,國人有絕大部分的消費比例,用在購置房屋地產,如今房價下修,對未來不是不好,房價若能健全地下滑,讓房市及早回到合理價格,同步也能降低銀行業被移轉的房屋貸款風險,未來更將有助於民生消費及銀行業經營。

林建甫說,房價既然已走向下修,就該讓它快點下修,讓購屋成本回到合理價位,未來購屋者的消費能力才能轉強。

作者: 記者陳碧芬╱台北報導 | 中時電子報 

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  四面埋伏 全線大撤退

2013年起,台商從大陸撤資開始慢慢發酵,20132014年已持續兩年中大型企業登陸投資是零獲利或虧損占比達60%以上,加上小微企業,換言之,有近八成的台商實際是處於虧損狀態,虧損迫使台商消失。2014年,大陸GDP(國內生產總值)增長降至7.4%。今年,大陸國務院總理李克強在政府工作報告中明確,經濟發展的預期目標是增長7%左右,並進入一個「新常態」。

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大陸今年5月出口金額衰退2.5%,且前5個月中,就有4個月出口金額是負成長。張漢文指出,現在聽到台商工廠裡有1000多人被視為是大廠,「以前東莞製造業興盛的時候,1000多人的工廠只是個小廠。」上千人的台商大廠大都面臨社保補繳問題而苦不堪言,今年3月在廣東中山的欣錩鞋業,就有近1萬名員工因不滿補繳住房公積金而罷工,裕元鞋廠在今年3月也因調整員工工作內容,而引發200多人的罷工事件。工安及環保規定趨嚴也衝擊台商的經營,去年昆山發生台商中榮金屬爆炸案造成250人死傷,昆山發動工安大檢查,台商一度大量停工受檢,昆山並嚴格執行工安規定,讓台商積極加裝各種安全設備,台商說,添購一台有毒氣體過瀘器至少要人民幣500萬至1,000萬元,汙水處理器一台要人民幣500萬元,一般中小企業根本負擔不起,只有倒閉或遷廠。

大陸新「環境保護法」今年上路是讓台商消失的重要因素,新環保法提出對汙染者採按日連續處罰等機制。以上海為例,上海環保局今年前五個月作出行政處罰案件881件,年增長45%;處罰金額人民幣5015萬元,年增56%。東莞台協會法律顧問、律師張旭中指出,「廣東省環境保護條例」將於71日上路,新的環保法在對違法企業增加按日連續處罰的措施,企業超標,環保部門可直接限產或停產,情形更嚴重者可以採取查封或扣押。圖/經濟日報提供他指出,「廣東省環境保護條例」明定,企業如果造成重大或者特大環境事件,除了按照直接損失的30%處以罰款,還可以責令關閉。對造成重大環境事件的處人民幣100萬元罰款,對造成特大環境事件的處人民幣300萬元罰款,對主要負責人和負直接責任的人員,處上一年度從該單位取得的收入50%的罰款。

紅色供應鏈是台商的新危機,劉偉立是佛山煜豐機械經理,也是台商二代,公司主要生產拉鍊設備、模具等,主要為全球的製造類企業提供設備,他發現到客戶群發生變化,原本以歐美、台灣為主的外資客戶,近三年多了東南亞、中東及大陸客戶,就連大陸本土中小企業也在積極下單採購新設備。

陸稅費比山高台商二代不接班,面對工資上漲,五險一金繳足,利潤下降,台商被逼迫轉型升級,傳統產業利潤微博,又苦又累,勞資糾紛不斷,珠三角台商二代普遍不願接班。在東莞寮步、南城和厚街,因二代不接手,台商把公司結算,返回台灣養老的非常普遍。廠房不是轉租就是待售,手中僅剩土地。「2008年金融海嘯以來,台企面臨的稅和費非常大。

中山合一電子元件公司董事長吳連助1989年就來到中山,他說,現在工資是20年前的十倍。此外,美元兌人民幣匯率從8以上一直下滑到今年最低的6.02。社保、堤圍(意指修建堤防費用)、教育附加,如果用人單位安排殘疾人就業比例低於在職職工總數1.5%,還要交費,這塊一年就要200多萬元。2013年又增加工會基金,比例為工資2%,一年又不見36萬元。吳連助說,稅、費負擔重是中山很多台企面臨的問題。每年光稅、費等要占營業額3%以上,台企普遍毛利率只有3%4%。台資企業近幾年增資擴產的已經很少,企業不獲利,不可能增資和擴產。台企感覺費用越來越多,沒有減少的跡象。增資擴產面臨各類難題。

中山台商協會秘書長葉律松是中山和欣燈飾公司總經理,7年前買地準備擴產變頻LED,雖然已經出了土地證,但由於不能滿足規劃驗收,土地證改了3次,至今仍未過規劃關。他說:「我們做得非常辛苦」。鑒於中山和珠海相鄰,自澳門拱北海關到中山坦洲只有20分鐘,地理位置優越,地產前景可期,吳連助從20022003年就開始買土地。「當時很便宜,一畝地標售還不到人民幣10萬元,現在早超過100多萬元,而且買不到了!」

經濟日報記者賴錦宏/專題報導

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房地合一稅制確定明(105)年上路,自住買方主導市場,投資客盡數退場。不過房仲業者發現,因央行採取選擇性信用管制,使5大行新承作房貸金額1年大減20%,棒打投機族之餘,也扼殺了部分自住客的買房意願。若取消限貸,將能增加內需動能,改變資金流竄中南部炒房的扭曲現象。


  政府為打房,自102年起陸續提出奢侈稅、囤房稅…等稅制,藉由提高交易稅和持有稅,迫使投資客出走,同時央行採取選擇性信用管制,自去(103)年6月起擴大至桃園市,更造成房市「大地震」。去(103)年6月至今(104)年5月交易量,與102年6月至103年5月相較,雙北市與桃園年減20~29%,反而是宜花地區土地移轉量成長近4成,顯見熱錢產生移轉跡象。

  根據央行統計資料發現,5大行新承做購屋貸款1年來從超過5,500億元,下滑至4,494億元,年減20%,更說明不動產交易明顯萎縮。全國不動產總經理石吉平指出,房地合一制通過前,政策搖擺不明,導致交易量低靡,如今通過後市場可望回歸正常機制,但信用管制卻可能讓需求者無法購屋,出現棒打自住族的怪異現象。

  石吉平舉例,買方為父母購置1戶,夫妻分隔2地工作各置1戶,因收入好、信用佳,房產均登記在名下,卻由於管制措施「全國不分區第3戶限貸5成」,必須籌措更多自備款,進而扼殺購屋能力。如能解除管制區、取消限貸令,勢必能增加內需動能,解除資金流竄中南部炒房、炒農舍的扭曲狀況。

  房地合一確定上路後,各地已開始出現看屋潮,若能解除限貸令,勢必能加強買方的購屋動力,促使交易量回歸正軌,否則投資族退場、自住客懼買,稅制再改,買方沒錢無力入市,可惜了當初打房的美意。

作者: 溫子豪 | 卡優新聞網 

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今年第1季全台何地的新增房貸平均利率最低?答案是雲林縣,只要1.89%,也是全台各縣市中平均新增房貸利率唯一還低於2%的地區,為提供大數據給民眾參考使用,金管會協調聯徵中心按季提供各縣市新增房貸統計,包括地區、屋齡、房屋類型、銀行平均核貸成數「全都露」。


金管會全力推動旗下各局,以及周邊單位提供開放資料(Opendata)與大數據(Bigdata),供民眾、企業及學術單位等使用,這次聯徵中心建置「購置住宅貸款統計資訊」,是從98年到今年首季的資訊,提供全台銀行核貸出的購置住宅貸款資料,讓想購置者可查詢銀行的鑑價結果、核貸成數、平均利率等。

據聯徵的統計,今年首季新增房貸樣本數為3.43萬戶,是101年首季以來單季最低,從趨勢可看出房貸平均利率逐步上升,且平均核貸成數也比先前降低,如台北市只有6成。

這項數據是依銀行鑑價出來的結果核貸,會比民眾實際的買價稍低,與實價登錄揭露的房價有些差距,但民眾可以了解自己買的新屋實際拿去申請房貸時,銀行會對房屋價值先打折,再依鑑價的結果核貸6∼7成左右。

今年首季台北市平均每戶銀行約核訂2,260萬元,貸出6成,每戶房貸約1,356萬元,對應實際買價,等於客戶自備款要上千萬元,房貸利率約2.07%。

另外聯徵中心也建置了「產業財務統計資訊」,根據全台3.5萬家經會計師簽證的年度企業財報,及16萬家有跟銀行借款往來的企業戶,去分析相關產業的獲利率、授信餘額、逾放比等,藉以觀察各產業的景氣狀況。

作者: 記者彭禎伶、魏喬怡╱台北報導 | 中時電子報

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房地合一稅法底定,全台買氣出現明確回升訊號,永慶房產趨勢前瞻報告調查顯示,認為未來半年是購屋時機的比重大幅走高,由上季的28%上揚至本季的38%,創下近8季調查以來新高,房仲業者預估,下半年量能有望較去年同期增加1成。


永慶房產集團昨(17)日發布第2季趨勢前瞻報告調查,房地合一立法後,民眾認為未來半年「是」購屋時機的比重達38%,較上季大增10%,創近8季新高,且全台七大都會區未來半年「是」購屋時機比重,也較上季攀升6%∼25%,全台買氣出現明確回升訊號。

認為是購屋好時機的主要理由,有36%的人覺得議價空間拉大,17%的人則認為市場供給量增,有更多好物件可選擇;至於不是購屋時機,有高達42%的人主要預期房價還會下跌,也有28%比重認為房價仍居高不下。

另外,本季調查顯示,有高達57%的民眾短期(3個月)小幅看跌房價3%∼10%比例最高,長期(1年)看跌房價比重雖高達65%,但房價看跌超過10%以上比重僅20%,顯見房價雖仍有修正空間,但大跌機會並不高。

永慶房產集團總經理廖本勝表示,統計六都實價資料,今年量能不僅幾乎都呈現萎縮,各區價格與該區域房價最高點相較,更是普遍出現修正的狀況,其中,北市南港區、桃園蘆竹區、平鎮區,今年前4月平均房價與房價最高點相較,均已有10%以上的跌幅。

他指出,房地合一定案,不確定因素消除,年底購屋使用輕稅舊制,買方進場意願可望提升,第3季量能可望漸增,且因去年下半年房市量能基期低,預估今年下半年量能有望較去年同期增加1成。

廖本勝表示,無論新舊制,長期持有稅負都較輕,未來市場買盤將轉為自住及長期置產族為主;此外,贈與房產,轉售以「前次移轉現值當成本」,稅基、稅率同步暴增,贈與房產已非最佳節稅方式,直接現金贈與購買不動產反更為有利。

由於新舊稅制何種有利因人而異,永慶集團首創「房稅專家面對面」,並將於今(18)日舉辦第2場,由房稅專家透過網路直播回答民眾房地合一稅的各項疑問。

作者: 記者方明╱台北報導 | 中時電子報 

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寬頻農地興建農舍,必須遵守10%建蔽率的規定,但光電農業大棚完全沒有建蔽率的限制,蓋滿整塊農地,大棚下方也沒有農業經營使用。攝影:蔡嘉陽


開車沿著省道台19線公路行經雲林縣境內的二崙、崙背、褒忠、元長,或是台78線東西向公路西行土庫、元長、東勢、麥寮等地,經常可見不同方塊的翠綠長方形坵塊農田之間,穿插著大面積的太陽光電板。

登高遠望,東一大片、西一大塊的太陽光電園區點綴坐落在綠油油的農業區,顯得突兀。走近一看,無論是離地三公尺高,由眾多鋁合金鋼架拔地而起構築的農業大棚或是號稱追日式太陽光電系統,地面大多光禿。大棚裡光線陰暗,地面布滿碎硬土塊,整個空間又暗又乾的情況下,連雜草都難以生存。

這些「光電農業大棚」都是2013年10月農委會修訂〈申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法〉後的產物,也是農委會主委陳保基口中「把綠能設施變成農業設施」的成果。只是許多農業設施徒有綠能外觀,卻無農業經營實質,所謂的「營農」收入,其實是經濟部能源局根據〈再生能源發展條例〉,透過台電向這些租農地架設太陽光電設備的綠能業者進行的購電補貼。

對農民來說,如果出租農地種電,以一分地規模來計算,綠能業者每年付給農民的租金行情從2~4萬元不等,看似不多,但是跟過去一年兩期休耕補助可領9000元,或是種稻一期一分地淨賺約7000多元、兩期1.5萬元相比,甚麼都不用做就可領年租金超過兩萬元,而且保證收入20年,出租農地種電顯然有吸引力得多。

 

雲林縣政府計畫在高鐵沿線黃金廊道的地帶推動光電農業,鼓勵農業大棚的興建,解決地層下陷問題。攝影:汪文豪

雲林縣政府計畫在高鐵沿線黃金廊道的地帶推動光電農業,鼓勵農業大棚的興建,解決地層下陷問題。攝影:汪文豪

許多農業大棚下方光線昏暗,完全沒有種植作物。攝影:汪文豪

許多農業大棚下方光線昏暗,完全沒有種植作物。攝影:汪文豪

比定存、炒股票還獲利穩定的農地種電

 不過,若將眼光放在投資太陽能發電賣給台電的這檔生意來看,「農地種電」更是一檔比「炒股票」、「放定存」還獲利高、風險低的投資。

根據綠能業者估算,發電1度(kw/h)約需3坪太陽光電板面積,建置成本為7至8萬元不等,若一分農地(293.4坪)覆滿太陽光電板,總投資成本約需782萬,每小時可發電97.8度。以設置地點雲林縣為例,經濟部能源局的統計顯示平均每日發電時數為3.51小時,104年度能源局提出「太陽光電發電設備免競標對象電能躉購費率」當中的屋頂型太陽光電發電每度收購5.7378元計算,一年365天發電收入約71.9萬元。(97.8*3.51*5.7378*365=718,926)

由於台電保證以相同費率收購20年,因此投資一分地的面積發展「種電」,大約10~11年即可回本,滿20年預估總發電收入約為1,436萬元,扣掉總投資成本782萬元,淨賺654萬元,獲利率超過八成,平均一年獲利超過30萬元,換算成銀行定存利率至少9%。若一次種電面積達到三分多地,一年坐享百萬收入更是輕而易舉。(以上為未計算太陽光電板發電遞減的情形,若計入每年發電遞減率1%,20年預估發電總收入必須打9折計算)

在賣電獲利率超過八成的情況下,即使一分地每年要付給農民地主2至4萬元不等的租金,也只佔去發電淨收入的一成不到,綠能業者仍有七成多的獲利空間。農民在家坐領種電租金看似比種稻輕鬆又賺得多,但比起綠能業者的投資獲利,只不過九牛一毛。

也由於獲利率高,台電保證以固定價格購電20年,綠能公司用太陽能設備向銀行融資,至少可以貸款七成,若與銀行關係好甚至可以貸到九成,甚至也有金控業者也躍躍欲試,直接跳下來投入農地種電。

因此,在部分農民滿足於坐領出租農地種電的收入,以及綠能業者、金融業者與投資客看上豐厚獲利的前景下,配合農委會不明究裡的法規鬆綁,部分地方首長、尤其是雲林縣前後任縣長打著解決農業地層下陷的旗號,將農地種電包裝成「光電農業」大力推廣,農地種電成為北部豪華農舍、中部違章工廠之後,南台灣農業區的「新地貌」。

農地種電無建蔽率限制 破壞坵塊完整性更甚農舍

中南部的房地產廣告,最近也颳起農地種電風。

中南部的房地產廣告,最近也颳起農地種電風。

 與豪華農舍危害農業的程度相比,光電農業大棚對農業環境的影響恐怕更為劇烈。根據農業法規,在農地興建農舍除了得符合農地面積不得低於0.25公頃(約756坪)、農舍建蔽率不得超過10%、農舍總樓地板面積不得超過150坪的規定,其餘農地更必須維持農業經營使用的狀態。

但與農地種電有關的法規,對於農地綠能設施完全沒有建蔽率的限制,因此在中南部農業區觸目所及的光電農業大棚,幾乎都蓋滿整塊農地,而依照台電收購綠電保證簽約20年,意味這塊農地20年內已無法從事其他農業經營利用,更遑論「農地農用」。

因為農地種電收入豐厚,中南部開始出現「○○太陽能農地、投資首選、月收入保證XX萬」的房地產廣告,也有綠能業者、土地代書、政客與地方黑白兩道看上農地種電的豐厚報酬率,加以農地價格相對偏低,大肆蒐購農地來種電。有些出租農地種電的農民,不是年老力衰,就是下一代無意承接農業,心想這農地種電20年間也無法耕作,在外人慫恿下,乾脆賣給綠能業者。

自2013年10月9日〈申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法〉修訂後,根據經濟部能源局的統計,到2014年11月為止,全台灣共有624件農業設施附屬綠能設施核准案,九成以上的申請案都集中在中南部縣市,尤其以雲林縣的288件獨佔鰲頭,其次依序是彰化縣109件、台南市86件、屏東縣64件、嘉義縣62件等縣市為前五大。

真正的農民,比我們更清楚作農是多麼辛苦,不但需要有強大體力、要能有專業的農漁耕種養殖技術、病蟲害防禦知識、知道如何確保行銷通路、賠錢了,依然想辦法去借貸還錢繼續作下去,還要靠著天候不確定因素,一場豪雨、颱風、旁邊工廠無預警排出廢汙水,或是今天政府一句話:你不要耕作了/水量不足不給你用水了,很抱歉你的心血全部沒有了,他們每個人都是獨自經營一間公司的老闆,這種高風險、收入不確定性高的事業,真正能夠撐下去的,賺大錢的是少數。

在大喊要保護環境的同時,實際上如果面臨要靠農業這件事情生存的時候,才會發現這些現象的背後是多麼令人無助。

轉自http://www.newsmarket.com.tw/land-factory/chapter-02/

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  台灣房價高得嚇人,「居住正義」成為社會重要議題。除了大台北地區,台中市近年也因發展迅速,房價水漲船高,2年來每坪單價從14.4萬元漲至16.8萬元,幅度達16.7%,高居6都之冠

(005)大聖街別墅

 

有巢氏房屋根據2013年至2015年第1季實價揭露資料統計,台中市房價這2年漲了16.7%,至於其他直轄市房價波動,新北市漲幅達9.2%居次,桃園市、高雄市與台北市分別價漲8.1%、7.8%及4.9%,台南市則以微漲0.9%墊後。

有巢氏房屋發言人劉炳耀分析,台中市因交通建設完備、重劃區利多條件帶動房價,台74線成為台中都會區新興環狀道路,加上鐵路高架化、捷運加持,相較於大台北地區,台中房價更為低廉,因此有增值潛力。

若與去年底相比,也可發現北北桃地區平均單價均略微下降。太平洋房屋根據今年4月與去年12月的實價登錄資料,以新北市下修7.8%最多,台北市與桃園市降幅分別為3.1%、5.1%,顯示市場價格正處盤整中。

其中,成交價以新北市板橋區減少39.2%最多,每坪單價從41.4萬元下修至25.1萬元,估計是因浮洲合宜住宅於3月起陸續交屋,大幅拉低區域平均單價。此外,台北市大同區與新北市八里區的房價分別減少26.5%、20.7%,台北市士林區、桃園市平鎮區、大園區跌幅也都超過10%。

作者: 林彥呈 | 風傳媒

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房市交易觀望氣氛濃厚,今(2)日台中市、高雄市均公布移轉棟數,出現月增、年減的尷尬市況,僅靠公共交通建設與房價基期低的區域撐場。觀察整體環境,「北冷南溫」態勢明顯,尤以雙北市量縮33~34%最「悽慘」。房仲業者認為中長期基調依舊是買方市場,以高機能性、低總價、易申貸的產品為主流。

7  +

 

  台中市5月建物移轉量為3,416戶,月成長4%,但與去(103)年同期相比量縮13.8%。其中,西屯與北屯區因有捷運綠線北段行經,被視為未來重要的居住生活圈,加上重劃區的新成屋挹注,站穩熱區地位,而過去有比價優勢的太平、大里區反而量縮3成,顯示蛋白區轉涼。

 

  高雄市交易戶數達3,106戶,月增率13.8%,年衰退16.1%。交易量排行前3名為楠梓區、鳳山區與三民區,楠梓交易量超過500戶,原因為新成屋的交屋量大,又有捷運線加持,房市詢問度一直維持熱絡,三民與鳳山則擁有舊市區生活圈優勢,多為換屋型產品,房價相對穩定,因而維持穩定成長。

 

  觀察6大都會區房市發展,整體月增率小幅上揚1.1%,不過年衰減高達25.7%,寫下民國88年來官方統計數據的最低紀錄,其中雙北市年減量達到33~34%;反觀中南部房市,台中、台南、高雄的移轉量都比4月增加,年減幅則維持在15%左右,突顯「北冷南溫」的市況。

 

  永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛認為,房地合一稅制的不確定因素將消失,不過交易稅、持有稅的壓力持續,加上升息因素,市場買盤趨向保守,房價還有下修空間,供給量大、投資盤種的區域難脫跌價命運。在交易氣氛低靡的環境中,買方市場仍為主力,高機能、低總價、易申貸的物件,交易機會較大。

 

作者: 溫子豪 | 卡優新聞網

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