法拍屋遇到點交變成不點交陷阱 專業法拍還是需要交給專業的來 整理分享自 周刊王CTWANT
日前新北市萬華一對洪姓夫妻檔，110年8月相中一間位在環河南路上的法拍屋，該間透天厝共4層樓底價約3200萬，以出價3900萬得標後，著手辦理不動產移轉等程序，最後卻因高院裁定廢棄「除去租賃」，債權銀行又撤銷原聲請，以至於最後房屋無法點交，得另提起「請求返還」訴訟，讓小Ｍ直搖頭「又是場漫長煎熬的硬仗」。
最衰的情況都被他們遇到了，懷疑自己是不是碰到法拍蟑螂，擁有20多年經驗的法拍顧問張世興也說，買法拍屋確實有許多小細節要注意，民眾若想買低於市價的法拍屋，首先要找有登記在「企劃經理人職業工會」的合法代標公司，信譽度、專業度、合法性都應考量進去，因為有些代標公司一張桌子就能投標，碰到事情就跑掉。
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300億元中央擴大租金補貼專案1日開放申請，民眾黨立法委員張其祿批評，擴大租金補貼政策對於房屋出租黑市仍無解，若弱勢族群及青年欲申請補貼，造成房東疑慮，將有「續租被刁難」及「被漲房價」等問題。內政部1日發布新聞稿回應，中央擴大租金補貼獲迴響，但在野黨未苦民所苦，批評政策時在在將房東禁止房客申請租金補貼視為合理，內政部予以譴責。
300億元中央擴大租金補貼自111年7月1日9時起至111年8月31日17時止受理申請
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今0531立法院院會今三讀通過「土地法第73條之1修正案」，明定土地或建物自繼承開始之日起逾1年未辦理繼承登記者，經地政機關查明後，地政機關除依現行規定進行公告外，還需要以書面通知繼承人。
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只有房屋所有權 沒有土地產權?
「土地」與「房屋」是不同的不動產，在理論上本可以各自成為交易的客體；
推定租賃 只買房屋
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買屋買一半，誰都不能住，一名王小姐撿便宜買法拍屋，只花了66萬就在台北市萬華區開心買房，但她只是這間四樓透天厝房屋的二分之一持分，另一半持分與土地所有權還在原屋主陳先生手上，雙方因為談不攏如何切割，鬧上法院。奇特的是，法官認為因雙方都擁有產權
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記者陳筱惠／台中報導 大火延燒 工安問題多 維護居家品質安全都發局查辦
日前台中興中街套房大樓火警，釀出6條人命，都發局之後勘查大雅區中清東路一棟5層樓鐵皮屋違建，發現合法部分僅有1樓15坪，卻向上增建還隔出48間套房。經勘查確認違法，除違法施工罰款逾21萬元以外，並要求所有權人停用、承租者遷出，限期拆除改善。
《地產詹哥老實說》S2EP60／底價誤加千萬得標！ 法拍屋小白易踩5大地雷曝光這間位於大雅區中清東路12號的大型黑色建物，領用使用執照地上1層樓面積15坪，卻向上增建到5層樓，還隔出48間違法套房，引起都發局開鍘。
▲巨型違建2年前僅是一間鐵皮屋。（圖／翻攝自Google Maps）在地房仲業者表示，大雅中清東路周邊租賃市場熱絡，沿中清東路經過大雅中心，生活機能豐富，而6坪大的套房可租到6500~7000元不等，以48間來計算，滿租每月可收取租金超過30萬元。
都發局都市修復工程科表示，該案現場勘查時已有租戶入住，於1月份勒令停止使用，3月經複查改善，承租戶確認清空，但動工部分違規罰款21萬餘元，並限期完成拆除及補照程序，若逾期未完成都發局將進場強制拆除。
▲市府表示開罰罰款21萬餘元，並限期完成拆除及補照程序，若逾期未完成都發局將進場強制拆除。（圖／市府提供）因興中街大火引起違建的公安疑慮，據悉，中市府打算硬起來清查「高危險」建築，專門經營租賃的業者表示，近期的確有包租公，收購老舊透天、公寓，進行裝修工程，隔出套房招租，尤其偏好2016年前無交易的物件，不僅可以比市價低的價格買進，也能避開高額的房地合一稅。
▲合法隔套除了要有室內裝修許可證、竣工合格證外，消防設施也須更新。（圖／市府提供）不過，正派經營的包租業者也表示，合法隔套除了要有室內裝修許可證、竣工合格證外，消防設施更新也是一大筆成本，也的確有部分業者私下處理，反正沒被抓到就都不會有事。不過現在政府力推包租代管政策，要申請包租代管的物件就必須符合規定，加上租屋族意識也抬頭，多半會尋找合格物件承租。
《地產詹哥老實說》S2EP60／底價誤加千萬得標！ 法拍屋小白易踩5大地雷曝光#法拍屋推薦代標 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣(2)
【抵押權的消滅】借錢給他人並設定抵押權，就可以永久高枕無憂嗎？ 宜朋資產分享 善用專業，省錢、少糾紛
抵押權抵押權、抵押權人、債權人、債務人是什麼？在說明抵押權的定義之前，先來解釋一下幾個貸款常見的代名詞：債權人、債務人、抵押人、抵押權人。
債權人：簡單來說就是將錢借出去的債主，有權利催討債務， 但不一定擁有抵押權。債務人：就是向債權人借錢的人，有還款義務。抵押人：指為擔保自已或他人履行會債務，而向債權人提供抵押物擔保之。可為債務人本人，或是任何第三人，只要把有價物拿去抵押，例如不動產，即是抵押人。抵押權人：即持有抵押權的人，通常就是債權人。抵押權人參與分配債權時，優先於一般普通債權人，就該不動產賣得價金，有優先受償之權，分配有剩餘，才輪得到一般債權人。而且設定第一順位的抵押權人，優先於後順位的抵押權人。實務上經常發生，借錢給朋友，雖然有設定抵押權，但礙於朋友的交情一直沒有催討債務，就這麼拖過了15年，此時這個朋友可不可以拒絕還錢呢？或者說債權人還可不可以聲請抵押物拍賣呢？
一、債權與物權的區別
借貸是一種契約，屬於債權契約，而抵押權是一種物權，是作為擔保債權之用。本篇要探討的是，當債權的請求權因為長時間沒有行使權利而時效消滅時，抵押權是否當然消滅？如果作為抵押權的物權不會隨之消滅，那麼是否也有行使的時間限制？二、一般請求權時效
首先，一般請求權消滅時效是15年，規定在民法第125條，是指如果債權人長時間不行使權利，經過十五年之後，債務人就可以拒絕清償。換言之，如果債權人的請求權已經消滅時效，債權本身雖然不消滅，但是債務人可以提出「時效抗辯」，而拒絕給付。三、雖然請求權已罹於時效，仍得實行抵押權
（一）抵押權不會因為債權罹於時效而消滅
但是，如果這項債權有設定「抵押權」時，雖然債權的請求權已經時效消滅，債務人得拒絕給付，但債權人還是可以就抵押物取償！(民法第145條規定參照)。換言之，債權人還是可以聲請抵押物拍賣。因為抵押權為具備從屬性之擔保物權，主債務存續時，不因一定期間之經過而消滅，也就是說只要債權存在抵押權就不會消滅。前面提過，雖然債權人的請求權已經消滅時效，但是債權本身並不消滅，因此債務人雖然可以提出「時效抗辯」，而拒絕給付，但抵押權仍然存在。（二）抵押權登記實務
至於抵押權登記實務上，常見於「土地他項權利部」有「存續期間」一欄，須注意該抵押權並非於該期間經過後即自然消滅。此有台灣高等法院94年上字第526號判決得以參照：「於抵押權登記實務上，常有「存續期間」一項，實則抵押權係以擔保債務之清償為目的，從屬於擔保債權而存在，該債權未消滅前，抵押權應繼續存在，債權消滅時，抵押權始歸於消滅，故抵押權本身實無存續期間可言（謝在全，民法物權論下冊第126 頁參照）。」四、實行抵押權仍應遵守除斥期間
（一）除斥期間為五年
承上，雖然債權請求權已經罹於時效，債務人得拒絕給付，但在有設定抵押權的場合，債權人依舊可以聲請抵押權拍賣。不過，難道抵押權真的可以永久存續下去嗎？這樣債務豈不是永無止息的一天？以抵押權擔保之請求權雖經時效消滅，債權人仍得就其抵押物取償，固為民法第一百四十五條第一項所明定，惟抵押權人於消滅時效完成後，如長期不實行其抵押權，不免將使權利狀態永不確定，有害於抵押人之利益，為維持社會交易秩序，故民法第八百八十條規定：「以抵押權擔保之債權，其請求權已因時效而消滅，如抵押權人於消滅時效完成後，五年間不實行其抵押權者，其抵押權消滅。」換言之，雖然依據前面說的民法第145條規定，債權人仍可就抵押物取償，但是抵押權存續期間是有限制的，如果消滅時效過後，再經過5年，還不實行抵押權，抵押權就消滅了(民法第880條、第881-15條規定參照)。（二）除斥期間自擔保債務時效完成後開始起算五年
抵押權之時效，依民法規定是從擔保債務時效完成後才開始為五年之計算。舉例來說，債權人對債務人的借款返還請求權，如果已經經過時效完成而消滅，雖然債權人依民法145條仍可以拍賣房屋取償，但依民法第880條規定還是必須在消滅時效完成後，五年間實行，否則債權人的抵押權仍然會消滅。（三）實行抵押權的意義
因為債權人必須在債權時效消滅之後五年內實行抵押權，所謂「實行抵押權」，於依民法第八百七十三條第一項聲請法院拍賣抵押物之場合，係指抵押權人依法院許可拍賣抵押物之裁定，聲請執行法院強制執行拍賣抵押物，或於他債權人對於抵押物聲請強制執行時，聲明參與分配而言，不包括抵押權人僅聲請法院為許可拍賣抵押物之裁定之情形在內。否則，抵押權人祇須聲請法院為許可拍賣抵押物之裁定，即可使抵押權無限期繼續存在，顯與法律規定抵押權因除斥期間之經過而消滅之本旨有違。換言之，債權人不能以為有聲請法院為許可拍賣抵押物之裁定就足夠了，而是必須進而聲請執行法院強制執行拍賣抵押物，或於他債權人對於抵押物聲請強制執行時，聲明參與分配始可。如果未留意這點，五年經過後，抵押權就會消滅。因此，債權人應盡快確認您的債權以及抵押權是否已經消滅，以免無法求償。五、所有權人得請求塗銷抵押權
前已述及，抵押權擔保之債權，其請求權已因時效而消滅，如抵押權人，於消滅時效完成後，5年間不實行其抵押權者，其抵押權消滅（民法第880條）。一旦抵押權消滅，因為所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之（民法第767條第1項中段），故抵押權如果因為除斥期間之經過而消滅，則
抵押權在土地登記上的存在，即屬對於所有權之妨害，所有權人本於物上請求權，請求債權人塗銷抵押權，即於法有據。
六、其他得請求塗銷抵押權之情形
（一）地主以抵押權是虛偽設定為由，請求塗銷抵押權
例如：甲乙丙共有一土地，其持份各為三分之一，甲乙欲依照土地法第34之1規定將土地出售予他人，丙欲阻擋該土地買賣交易，又不願行使優先承買權，丙便故意以其持份設定高額之普通抵押權給丁，令買方萌生退意。此時，甲可否訴請法院塗銷丙丁間之抵押權？依照民法第87條之規定，表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。丙丁間所設定之抵押權，其等真意並非擔保債權而為設定抵押，而是為阻擋他人之買賣案件，依法其等設定之抵押權應為無效，甲於訴訟中若能舉證證明丙丁間實為虛偽設定抵押，法院將判決塗銷該抵押權之設定登記。（二）債權人故意不受領清償，債務人辦理清償提存後，逕自請求塗銷抵押權
例如：甲向乙借款500萬元，甲將其所有土地設定金額為600萬元之抵押權予乙，甲籌得還款資金後屢次催促乙辦理還款及塗銷抵押權事宜，乙均避不見面，試問甲如何解決抵押權問題？倘債權人即抵押權人拒絕受領清償款項時，債務人即抵押人得自行辦理清償提存，因抵押權消滅上之從屬性，抵押人自得請求塗銷抵押權。(參考判決：臺灣臺北地方法院100年度訴字第1845號民事判決)七、已消滅時效完成之抵押權，抵押人或債務人得否單獨申辦塗銷登記？
因為已辦理設定登記之抵押權是否時效消滅，並非地政機關所得審認，抵押權人行蹤不明或拒不會同辦理塗銷登記時，抵押人或債務人應以書面向法院提出聲請塗銷抵押權之訴。(68年3月21日台內地字第7272號函)訴訟判決確定後，應檢附下列文件向所轄土地登記機關辦理：1.登記申請書及登記清冊：填載申請人基本資料及申請人蓋用印章（土地登記規則第34條）。2.登記原因證明文件：法院判決確定書等證明文件（土地登記規則第34條）。3.申請人身份證明文件：身分證影本、戶口名簿影本或戶籍謄本（土地登記規則第34條）。文章整理分享自宸翰企業管理顧問有限公司更多法拍屋(點擊以下連結) #法拍屋推薦代標 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣(10)
共同壁沒有法律的占用問題。 公用壁非侵占
我的朋友去中壢×信房屋下斡旋買一間老透天，×信房屋在購買意願書上註明，「本房屋占用鄰居2坪土地」，因為之前鑑界，大概超過一點，算起來2坪，我說是12公分然後看深度，廢話是差不多2坪，那叫公用壁不叫侵占
噢買嘎！
共同壁占用問題 分享自勝樺地政士事務所
在說一次，老舊房屋本就有公用壁問題，但那是合法不叫侵占，沒有越界建築的瑕疵問題也沒拆屋還地請求權。
代書說沒關係我把它寫占用鄰地，比較好，天！沒有法律的東西，你寫是要造成糾紛，以為多寫很好，是沒事搞事，那當事人以為是瑕疵，那全國數百萬透天都有問題?
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土地上有墳墓要如何預防和處理 148 179 425 767-1
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享自由時報地產天下【文/記者林耀文】台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，雖然2021年受疫情干擾，又隨一波波打炒房政策出爐，不過對自住剛性買盤影響較不大，加上高雄從公共建設、產業開發擁有各項利多助攻，高雄可說正逢轉骨期，城市體質發展良好，市場游資充沛、投資人信心滿滿，帶動房市全年表現也相對亮眼。
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