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企業在勞工到職時,會簽約要求未來若離職,一定期間內不得跳槽到同行,即「競業禁止條款」,損害勞工權益。勞動部近日公布預告《勞基法施行細則》,明訂有競業禁止條款的公司,須在競業禁止期間,給勞工離職時月平均工資的一半作為補償,否則競業禁止無效,最快六月實施。

競業禁止條款寬頻法拍小唐

勞基法去年十二月中修法通過,將競業禁止條款等入法,這次預告的施行細則明確規定,勞資雙方需以書面約定競業禁止條款,期限最長二年,區域以原公司具體營業範圍為限,且競業對象與範圍應明確且有競爭關係。規定生效後將有法律效力,其勞動契約若違反法律無效,但未訂定罰則。

勞動部官員說,例如有補習班在高雄營業,卻要老師離職後不能到花蓮補習班任職,就不符合競業禁止的範圍。另細則也規定,約定競業禁止須給勞工一定的補償,包括考量補償金額能否維持勞工生活所需、和勞工所受損失是否相當等要素,補償金額不能低於勞工離職時月平均工資的一半。

 

競業禁止條款新法已生效,最長不超過2

 

談到競業禁止條款,不得不提醒大家,近幾年企業濫用競業禁止條款所引起的法律風波。其中最令人印象深刻的,是前幾年某大企業因為經理人跳槽到同行其他公司,因此祭出當初簽訂的競業禁止條款合約,提告求償;大家這才發現,該名經理人不能從事的營業項目竟然多達40幾項,實在太誇張,因此被法院判原告公司敗訴。

 

另一個實例又告訴我們,競業條款在不同公司產生的不同判決。像是最近也是某家大企業提告該公司高階經理人跳槽到同行,明明這位經理人已經過了競業禁止條款年限才跳槽,偏偏原告以《營業秘密法》第11條,控告對方侵害公司的營業秘密,因此勝訴,實質上延長競業禁止的效力。

 

根據最新剛公布並已正式生效的《勞基法》第9條之1修正案,未來業者對員工的競業禁止規範不得超過2年,且必須合理補償勞工因不從事競業行為所受的金額損失。

寬頻小唐團隊整理分享 0985099191

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法務部行政執行署台南分署為了化解疑慮,今年起將法拍屋的格局圖、外觀等資料上傳拍賣網站,若拍賣的房屋為空屋,台南分署還比照仲介的做法,帶領預約民眾入內看屋,藉此增加民眾投標意願,成為法拍屋界的創舉。

 

價格比市價便宜至少8成的法拍屋,是不少民眾投資或是晉身有殼蝸牛的不錯選擇。但是法拍屋與一般成屋不同,不能入內賞屋,不少民眾擔心買到格局不佳等「地雷屋」,所以遲遲不敢出手投標。

 

法務部行政執行署台南分署為了解決法拍屋資訊不透明的疑慮,特別將房屋的格局圖、房屋外觀、屋內情形等資料上傳至拍賣網站供民眾參考。如果拍賣的為空屋,台南分署今年起還比照房屋仲介的做法,派員帶領預約的民眾入內觀看,成為法拍屋界的一大創舉。行政執行署台南分署主任執行官張雍制說:『(原音)有想到投標的民眾,我們可以事先帶他們先進去空屋看看,他們可以去看屋況、格局,對房屋瞭解更多,就會有更多的人買。一方面保障他們買房子,買了之後比較不會有不好的情形;另一方面也讓我們拍賣的不動產價格可以提高。』

 

民眾若要出手投標法拍屋,也應做足功課,除了評估其環境與房屋本身條件,也應留意投標物件「是否有租約」、「法院是否點交」、「第三者是否有優先購買權」、「是否有產權移轉限制」等,最好還向當地鄰居探聽房屋的狀況,才能挑到安心價廉的法拍屋。

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寬頻金華房訊 創新研發中心全案昨2016125日)獲得科技部科學工業園區審議委員會審議通過。

105年至少進駐200 位研發人員,培育至少30家新世代研究型創新公司,創造1,600位高等研究人才就業。

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為達到製鞋流程自動化,並創新研發目標,全球製鞋代工龍頭廠商寶成國際集團,決成立股本4.5億元的裕成公司,粗估砸下5,000萬美元,分2期在中科中興新村高等研究園區,設立創新研發中心,將研發智能化物聯系統開發、智能化視覺系統開發、鞋類產品設計及測試服務。

 

寶成執行協理何明坤說,裕成公司的創新研發中心第1期工程,需地面積3.54公頃,預估投資額達3,000萬美元,折合新台幣9.75億元,等第2期完成後,總面積增至7.54公頃。據了解,全案總投資額可上看5,000萬美元。

 

全案獲科技部審議通過後,集團將進行創新研發中心建築設計及準備動土興建事宜,希望明年106年下半年可成立。

 

寶成總經理盧金柱曾於去年股東常會後透露,因台灣製鞋供應鏈完整,且人才多,集團計畫在台灣中部覓地,籌設創新研發中心,負責材料及製程等創新業務,可提供全方位價值服務。而裕成首任負責人,將由盧金柱出任。

 

裕成公司為寶成國際集團的投資事業,未來定位為該集團製鞋製程創新的研發中心,其研發團隊已開發3D/2D的視覺技術,可應用在機械手臂,並針對鞋類大底對位噴膠技術,讓其技術領先業界水準。

 

裕成也積極參與智能製鞋聯盟,與聯盟成員進行新材料的研究與開發、鞋業製程精進與自動化研究與發展,未來進駐中科後,期望透過「製鞋創新」,建構完整的製鞋產業鏈,同時也將建立新運動文化服務平台,以打造新運動服務產業鏈為創研中心的營運主軸。

 

裕成未來所開發智能化物聯系統,可運用在生產的流水線聯網規劃,並將流水線設備所有資訊,上傳至Cyber系統。經分析後,可下達最佳派工指令,可大幅改善生產效率及提升生產的彈性。

 

裕成規畫利用視覺技術,及數位控制加工設備,快速辨識材料的外型及加工區域,並產生加工路徑,給予加工設備,達到製鞋流程自動化;另該中心未來也將結合產品設計、開發與原材料、製程創新,及「未來製造」的核心技術,進行鞋類產品設計及測試服務。

 

交通公路系統

中興新村高等研究園區附近主要聯外道路系統,包括:國道3 號、省道臺

14 乙線(省府路、中正路、中興路)及省道臺3 甲線(東閔路、中華路)等,

本園區距離國道3 號南投交流道約1 公里,南來北往非常便捷,可滿足園

區未來人員及貨物之公路運輸需求。另透過其他道路系統,可連繫省道臺63

(中投快速公路)、省道臺76 線(漢寶-草屯快速公路)、國道6 號及國道1

等交通路網,公路路網發達完整。

 

一、能源研究:相關能源產業領域,包括再生能源與節能技術研究。

二、光電產業研發:未來可配合中部地區光電產業之發展進行相關領域之研發。

三、地區核心產業應用研究:包括新世代晶圓、精密機械及塑膠製品等領域之研發。

四、永續環境研究:1.生態環境保育、高山環境研究。2.綠建築、低耗能建築、抗震技術研究。3.農業科技研究。4.生活科技研究。

五、台灣文史研究:將保留區內具特色的空間與歷史地景(如囊底路之街廓),結合中興新村既有之文史研究資源,強化台灣人文歷史之研究。

六、其他具有前瞻性且無製造污染之虞的產業研究機構,例如生物醫學工程相關研究等。

 

(「工研院」)、(「資策會」)、(「國研院」)、(「原委會核能所」)(「農委會」)

 

(工商時報) 寬頻金華整理分享

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金華法拍 全台有逾6萬筆祭祀公業土地,內政部今天表示,目前仍有近3萬筆祭祀公業土地尚未申報,在一年一度的農曆春節即將來臨,內政部民政司司長林清淇上午表示,在農曆春節這個家族團聚、祭祀祖先及發揚孝道的重要傳統節日裡,歡度新年之餘,呼籲家族尚有祭祀公業土地未辦理清理的民眾,把握家族宗親齊聚一堂的難得機會,積極辦理祭祀公業土地申報相關事宜,以維護自身權益。

依據「祭祀公業條例」第7條規定,祭祀公業應自政府清查公告之日起3年內辦理申報,期限屆滿未申報或申報經駁回確定的祭祀公業土地,除公共設施用地外,於法定期限屆滿後,由主管機關辦理代為標售。不過內政部表示,只要土地還沒完成代為標售,民眾都還能夠依法提出申報。

 

內政部表示,祭祀公業是前清或早期先民離鄉背井來台之際,為懷念原鄉祖先,由子孫集資購置田產,以其收益作為祖先祭祀時的備辦及聚餐費用,充分顯示當時臺灣先民社會慎終追遠、尊祖敬宗優良傳統美德。

 

林清淇指出,隨著時代變遷,社會結構轉變,以致許多祭祀公業土地資源未能有效利用,政府制定「祭祀公業條例」,並自9771日起施行。基於性別平等原則,「祭祀公業條例」施行後,祭祀公業派下員發生繼承事實時,除當事人表示不願意共同承擔祭祀外,派下員的直系血親卑親屬不分性別均得繼承派下資格,所以女性也可能取得派下權。

 

根據內政部統計,截至去年底,我國約有近3萬筆的祭祀公業土地未能完成申報,其中大多數的土地符合代為標售的要件,因此內政部呼籲民眾把握春節的時機,凝聚宗親共識,備齊申報文件,儘速向祭祀公業土地所在的鄉鎮市區公所辦理申報。

金華法拍 小唐團隊整理

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每年房市代表字,皆反映出當年房市走向,房產業者最新調查顯示,網友票選今年房市代表字為「等」,展望2016年,則有高達36%的網友對房市期待字則以「跌」字居冠。顯示即使目前房市低氣壓壟罩,但民眾對房價下跌感受度仍低,大多期待明年房價還能有所向下修正。


房產業者每年針對房市選出的代表字,可看出近年國內房市的景氣循環,好房網從近年房市代表字發現,2011年「奢侈稅」登場,房市高檔混沌不明,「撐」字脫穎而出,2012年實價登錄上路,民眾處於觀望狀態,當年代表字為「等」。

2013年房價來到最高點,高房價蔓延全台,「貴」就成為當年民眾最大的心聲,2014年房市多空急轉直下,「跌」為去年民眾最大的期待。

今年房市彌漫一遍低氣壓,好房網針對1,067位網友票選,回收2,017份答案,有近3成網友選出2015年房市代表字還是「等」居冠;另外,高達36%網友對2016年房市期望為「跌」字再度脫穎而出。

相較於早先房產業者票選今年房市第1名為「慘」字,好房網表示,明顯可見買賣雙方差距依舊。

至於在2016年的期待字中,「跌」、「降」2字遠遠領先其他期望字,好房網指出,此2字反應了政府打房雖下重手,但民眾感受度依舊不夠,所以大多期待房價還能有所修正。

作者記者方明╱台北報導 | 中時電子報 

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香港風水大師說的話,看過的人都相信了...後悔太晚看到!

一:當你搬家時,請你領一只狗或帶一個三歲以下的嬰兒到你的房子看看,如果狗到了房子后,會四處走動,擺尾,或者你把嬰兒放地上,看如果嬰兒會自己爬,自己玩,那都說明這地方還不錯。如果狗止步不前或者朝某地吠叫不止或嬰兒大哭大鬧。說明此處不宜久留,否則百事不順。


二:你外出三天或三天以上,我說的是屋子里沒有人的時候,等你回來的時候,不要一下子就拿鑰匙開門,首先要重敲三下門,然后等上半分鐘,開門時再敲三下然后再開門。門開后不管白天黑夜,把屋子里所有燈開著,兩分鐘左右又關閉。

三:你出遠門需要坐車的時候,如果你是男的,上車時,如果發現全部是女人而且剛好有七個,這車你千萬不要坐。女一男七也是一樣。七異位為七煞。

四:當出門要坐客車時,如果你家剛好有三歲下的嬰兒,如果嬰兒一上車就大哭大鬧,你應該立刻下車,朝東方念十遍:甲木。

五:當你做了一個惡夢的時候,醒來時第一件事不是抹去額頭上的汗,而是朝枕頭吹三口氣,用手抹三下把枕頭翻個面才睡。夢的前后經過不要讓太多人知道。

六:你睡覺的時候,如果聽到陌生的聲音叫你的名字,你千萬不要應答,而是先看清有沒有有人,有人再答,沒有人千萬不要答,如果你不小心應答了,要立刻咬破中指,當然咬不太可能,用針在中指戳一下,擠出血在人中點一下。

七:出門在外住旅店時,不要貪圖便宜,如果住進去了,你首先在里面抽根煙,不會抽煙的用打火機打一下,把門打開一分鐘。

八:看見蛇在交配時,要立刻朝蛇吐三口唾沫念十遍午火。

九:夜晚睡覺時聽到莫名其妙的小孩哭,而且哭聲一直持續,天亮時找符近一棵大樹,把你的名字和陰歷生辰刻在上面。

十:晚飯后要養成洗碗的習慣,而且碗洗后盡量不要留水在里面。(不要問為什么,有些事情不能問原因)

十一:和別人有矛盾時,千萬不要在清晨吵架,特別是做生意和蓋房子的。很多做生意的都知道,早晨慪氣,一天生意都不行。

十二:夜晚趕路的人,最好不要唱歌,有些人說唱歌膽子大,其實不然,那只會吐出你孤單微博的陽氣。就像釣魚,你吐出的氣就是魚餌。可以抽煙或者讓自己憤怒起來。

十三:不要在家中打傘,特別是黑色和白色的。沒蚊子時盡量不要拉蚊帳。

十四:家中最好不要放太多鏡子,特別臥室里,女人最容易犯的錯誤,鏡子最好放洗漱間。如果臥室里有鏡子的,平時不用的時候最好拿布蓋起來。命里缺金的單人無妨。

十五:如果連續每晚做惡夢或者連續做同樣的夢,拿雞蛋一個,開光玉一塊放在枕邊,如果癥狀繼續,則把門神換了。

十六:夜間需要趕路的,最好養只黑狗。走夜路時陪伴你。

十七:如果你感覺最近半年運氣很差,一波未平一波又起,那么你最好出去旅游一段時間或者搬個家。否則有重大災難。

十八:警告那些一個月都不見陽光的宅男宅女,最好多出去走動走動,你宅一天陽氣就被陰氣占領一點。陽氣足的喜歡太陽陰氣多的人
眼睛一接觸陽光就難受。




十九:夜晚需要露宿的,不要去陰暗潮濕的破屋或者土地廟里借宿,這些地方容易沾上邪氣。

二十:不要在橋上撒尿。

二十一:吃飯時永遠不要把筷子插碗中間。

二十二:永遠不要在院子里種植:桑樹,槐樹,大竹子,桉樹和夜來香。這五種植物最為陰氣。

二十三:臥室的床不要正對準門口。這是死人的擺法。

二十四:出了趟遠門,回來第一夜睡覺便做惡夢,然后醒來時候發現自己生病了,不妨拿把殺過動物的刀放在床下。當然期間也要去醫院。

二十五:大年三十那天,不要隨便在路上撒糖,瓜果。潑水飯除外,如果不小心掉在地上,要買封鞭炮在那裡炸掉過年過節別吵架,父母經常這樣,孩子會受很大影響的。

二十六:生病住院時,躺床上不要盯著天花板發呆,病好出院時找個十字路口把衣服脫了換新的。

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房客跳樓自殺,該房產到底算不算凶宅?台北市一棟大樓發生房客跳樓事件,該樓屋主事後想賣屋,卻遭買方以「凶宅」為由殺價,共損失了7百多萬,因此向原房客提告,沒想到法院卻以「自願跳樓沒有冤情」為由,判決該男敗訴,引起爭議。不過,根據內政部公告以及專家意見,「陳屍地點」才是凶宅認定的關鍵。

 

 

北市一社區大樓發生房客跳樓事件,法院卻以「自殺無冤屈」無由,辦定該樓房屋非凶宅。

台北市一名徐姓男子將一間13樓房屋租給一名李姓男子,結果該男子的母親後來因為久病厭世,選擇跳樓輕生,最後陳屍社區中庭。事後徐男想賣屋,參考內政部實價登錄網站,認為他的23坪房產市價2990萬元,但買方卻以「凶宅」為由要求降價,最後以2225萬元成交,價差765萬餘元,於是徐男提告僅向李男求償200萬元沒想到,台北地院日前以「自願跳樓不算凶宅」判徐男敗訴。

 

判決中表示,凶宅並不是法律名詞,而民間認為凶宅是因為非自然死亡之冤魂,附於屋宅所致,如果是「自願死亡」,就沒有冤情存在,而且陳屍地點是在公共區域,因此不算凶宅,判李男免賠。在此判決中,「自願死亡就沒有冤情」的觀點引起爭議,似乎日後只要是「自殺死亡」,就難認定為「凶宅」。但其實關於「凶宅」的認定,「陳屍地點」似乎才是關鍵。

 

根據內政部公告的「不動產標的現狀說明書」第11項內容表示,在賣方產權持有期間,於其建築的專有部分(包括主建物及附屬建物),曾發生兇殺或自殺而死亡的事實,以及在專有部分有例如跳樓等求死行為致死,就算凶宅;但如果在專有部分遭到砍殺或自殺,卻陳屍別處,就不算是凶宅

 

《好房網》吳光中也提醒,房產中有人自殺是否形成「凶宅」的認定,陳屍地點是關鍵,如果是從13樓跳下,陳屍在8樓陽台,則8樓就算是凶宅;但是如果陳屍地點是在公共區域,或是墜落之後陳屍於大樓之外的馬路或人行道上,則該房產在法律上就不易認定為凶宅。

 

凶宅定義內政部在民國97年曾做過一個「函式」,針對專有部分來做出界定,而目前最普遍的見解是曾經發生兇殺或自殺等非自然死亡的房屋就稱為凶宅。

 

廣義來解釋,因為跳樓的樓層是冤屈所在之處所以可以被認定為凶宅,不過墜落處若在大廳,因為大廳屬於公設,所以不算凶宅;但若是墜落於1樓的陽台或遮雨棚,1樓就會被視為凶宅。另外,有些兇殺是在A宅發生,但當事人卻在B宅斷氣身亡,那凶宅的認定就會B宅。

 

 

 

好房網News記者陳佑婷/整理報導寬頻小唐分享

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台房價破天荒全面失守!昨(22)日最新出爐的2015年第3季國泰房地產指數顯示,房市觀望,使得六都房價首度同步衰退,年跌平均3.77%。德明財經科技大學教授花敬群坦言,現在大家都持續觀望,除了觀望房價何時觸底之外,也憂心在2016年政黨再輪替之後,房價是否崩盤?陸資來台題材是否不再能期待?


花敬群表示,現在全台房市首度出現多年來首次全面價格反轉的格局,比上季、比去年同期,都呈現「價跌量縮」局面,成交價格,是中幅下跌,成交量則呈小幅萎縮。

花敬群表示,要注意的是,過去是「北冷南溫」,但進入Q3後,全台已全面下跌,尤其高雄和台南,價格下跌情況明顯高於北部都會。

花敬群表示,總體來說Q3全台6都房價全面下跌。全台平均每坪可能成交價格約28.78萬元,季跌2.67%,較去年同期下跌3.77%。

花敬群表示,第3季是明年實施房地合一稅確定後首個完整季度,碰到國內外經濟局勢震盪,首見全台各都會區房價全面下跌的局面,本質上房市已出現全面反轉現象,所幸並非快速崩盤的急跌現象。

花敬群分析,現在房市正高檔震盪,許多買盤正擔心國民黨在2016年政黨輪替後,房價是否會崩盤?因民進黨蔡英文當選總統,已沒什麼好質疑了,未來若政黨更迭,陸資來台投資的想像空間是否還存在?陸資題材是否還能期待?這是很多過去不動產市場參與者所憂心的重點。接下來,要觀察土地市場是否鬆動?銀行房貸違約近半年浮上檯面後是否持續擴大?建商土融和建融是否接下來也有違約狀況?

工商時報  記者蔡惠芳

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新光金控上週新光曼哈頓世貿大樓才剛流漂,新光三越信義新天地A8館,昨天(20日)也流漂,底價280億元的A8館,被視為「帶嫁妝的林志玲」,也是商仲市場年度標售案,流標收場,再次證明了不動產交易冷清,投資客帥過頭就分析,政府打房影響市場,最後會搞垮經濟。

民視記者于凡:「商仲市場年度標售案,信義新天地A8,底價有280億不過最後,沒有人投標流標收場。」

台北市信義區車來人往,位在核心地段的A8,有穩定人流,還擁有新光三越百貨超過10年租約,每年租金6.9億元,每5年還會以固定金額調漲,投報率高達2.68%,新光人壽釋出標售後,吸引壽險、外資超過10組領標,但還是無人出手。


戴德梁行總經理顏炳立:「假設志玲志玲帶嫁妝,還嫁不掉是台灣最大悲哀,這是一個信心問題。」

市場信心不夠,加上投報率沒有達到,金管會規定壽險業投資2.805%門檻,很難吸引買家出手,而看看下半年的不動產標售案,A8要擇期標售,底價90億的曼哈頓世貿大樓則是流標,原訂8日要標售的中信銀松壽總部,也因故延期,只有亞洲廣場大樓2樓,順利標出,恐怕創下商用不動產交易量,10年來新低。

投資客帥過頭:「財政部打到股票沒信心,房地產沒信心,會有很大很大的影響,而且豪宅也買不起,所以已經妨害到經濟發展。」

把矛頭指向財政部,因為不合理的稅制,讓住宅、豪宅、商辦,通通被打垮,房地產何時回溫,投資客建議,調整稅賦政策,刻不容緩!

民視新聞于凡、范繼文台北報導

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中經院最新下修今年經濟成長率預測至0.9%,臺北醫學大學管理學院講座教授朱雲鵬表示,建築業今年起步入寒冬,是台灣內需疲弱的影響因素之一,在房地產景氣沒有恢復之前,經濟動能會受到限縮,預估明年景氣也不會好轉。


朱雲鵬指出,房地產市場有營建及房屋,是產業動能的龍頭,從2003年SARS以來,國內房市已走了12年榮景,產業會有自然的榮枯循環,即使2008年金融海嘯也仍維持在發展趨勢上,現在則進入產業修正,財政部推動的房地合一稅,並不是直接影響房地產景氣的因素,「修正不會5∼6個月就完成」。

朱雲鵬表示,去年以來的房市成交量萎縮,只是修正第一波會出現的現象,由於市場資金寬鬆,買賣雙方對於價格沒有共識,修正第二波的降價求售,還需要過一陣子才會出現。

他認為,降價求售將會發生在新成屋及預售屋,目前這類屋品的交易「慘況空前」,存在極大的降價可能空間;但這較難發生在中古屋交易,中古屋的供需有其平穩的慣性。

昨天在中經院與談的華南金控處長徐千婷,則以金融指標進行推測,今年前8月貨幣供給M1B為5.83%,較去年減少2個多百分點,主要減少在全體銀行的放款部位,也反映了房市資金需求的疲弱。

中經院也分析,工業生產指數當中的建築工程業類,去年的成長率達10.56%,今年8月已降到2.95%,呈現大幅萎縮。

朱雲鵬強調,建築業出現修正,也可以視為有好處,新北市及北市地區的房價所得比高達16∼17倍,是全世界第二,比地狹人稠的香港還高,香港租金卻比台灣高,這些都是先前房價供需不合理的後遺症,待及供需修正到一個合理水準後,房市就會再回來。

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房地產市場長期萎靡,到了第3季更顯冷清。根據房仲業者統計6都Q3成交資料發現,銷售天數與議價空間全面向上增加,其中又以台南市平均須88天售出居冠,台中市則是銷售天數較去(103)年同期多出9天為最多,顯示當前市況不佳,即使「讓價」對成交的幫助都有限。

 

  第3季一向是房地產交易的傳統淡季,而今(104)年又比往年「更淡」。住商不動產統計6都Q3的成交資料,不論與第2季或去年同期比較,議價空間與銷售天數都雙雙增加,顯示房子愈來愈難賣,也意味賣方市場減弱,買方市場已經到來,交易將由買方決定,屋主想賣房,彈性必須更大。

  若觀察銷售天數,台南市延續第2季的表現,銷售時間以88天高居6都之冠;與上季相比,新北市與台南市同樣增加6天,與去年同期比較,則是台中市上揚9天為最大,顯見買方對於住宅價格還是有期待,希望能再往下調整,與賣方展開「耐力賽」。

  從議價空間上來看,與第2季相比,桃園市擴大4.97%最多,達到21.0%,與「航空城」停滯,交易清淡又不見利多等因素關係甚深。台北市議價空間大幅彈升4.7%,達到21.6%,雖然屋主對價格有所執著,但價格不降,房屋就賣不掉,只好在價格上逐步退讓,希望刺激買方成交,買賣雙方「拉力戰」開打。

  住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示,隨著議價空間與銷售天數增加,足見過去10多年來的賣方市場已經結束,屋主心態開始軟化,彈性也顯著增加,有意購屋的民眾可多方看屋增加經驗值,並適時議價,將有機會以超值價格購得優質物件。

作者溫子豪 | 卡優新聞網 – 2015年10月14日

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近來大陸股市重感冒又放手讓人民幣重貶,讓全球經濟都跟著打噴嚏,不只台股一路狂跌,甚至連國內的房地產景氣都受到影響。


中信房屋高雄大統師大加盟店的店長陳鴻富就坦言,台股大跌是壓垮房市的最後一根稻草,明顯能感覺到近來房地產的整體買氣下降,不少投資者都轉為觀望狀態。

陳鴻富表示,這波股市對房價下跌有推波助瀾的效果,全台整體房價將下修5%~15%,其中台北市的房價下修幅度最小約為5%,台中、高雄等縣市則為10%。陳鴻富分析,這是因為台北市的大安區、中正區以及信義區等精華區域仍有土地供給的需求,因此下修幅度較少。另外他也提到,這波下修幅度最高的區域可能是落在新北市的林口區、桃園航空城一帶,「因為那裡之前是被炒高的」。

預測未來的房地產走勢也將持續微幅下降至持平,除了是受到這波陸股影響之外,也和國內可能跌至1.5%的低經濟成長率、儲蓄率不高以及薪水凍漲有關。因此,他建議急需資金周轉的投資者,可趕緊將手頭現有的無用房地產脫手。至於未來房地產的跌幅究竟會跌至多低,陳鴻富表示,無法給出一個明確的數字,得要看未來股市、政治和經濟的局勢發展。

在這波下跌的房市浪潮中,讓不少投資客都皮皮挫,但其實也剛好能讓一些被哄抬過高價格的房地產,回歸其應有的價值。陳鴻富就指出,當初為了自抬身價,將價錢訂高的百坪「假豪宅」,此時就會被打回原形,價錢會打8至8.5折。陳鴻富進一步說明,「假豪宅」指的是地段不佳、建材普通又沒景觀的房屋,但卻訂出與豪宅同等的價位出售。

受到股市重挫影響,拋售房地產的投資者有明顯增加的趨勢,增幅約5~10%,但他也說,仍有口袋深的投資者繼續持有房地產觀望中。

記者吳其祐

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台北市調降囤房稅,建商為加速銷售,讓價空間可望擴大,不願具名的代銷業者表示,現在市況很糟,台北市諸如內湖五期、奇岩重畫區、南港經貿園區周邊等,都是賣壓沈重的區域,不少建商已打7∼7.5折在賣,如今再加上降稅,建商配合政策降價意願增強,預估可再進一步下殺1至1.5成,等於從6折砍起。


住展雜誌統計,北市2013年1月起推出預售案共240多個,陸續近期完工交屋,未出售戶數約3422戶,將使建商願降價出清。

房市研究單位主管說,以內湖五期來說,剛推出時每坪喊價110萬至120萬,現在實際成交價約85萬至90萬,目前買氣弱,有5%左右的議價空間,配合囤房稅降低,提升建商讓利意願,較願以比行情低1成至1成5出售。

「這是給建商一個合理降價的下台階。」住商不動產企研室主任徐佳馨直言,北市調降囤房稅後,等於建商要繳的房屋稅跌4成,財務壓力不會那麼大。

不過,力麒建設董事長郭淑珍指出,買氣不好導致房子賣不掉,建商非故意囤房,課稅只會讓建商將增加的稅金灌入房價,稅金調降,就不會把房價往上加。

另家建商說,降價壓力每家建商狀況不同,以賣預售屋為主的建商,可將銷售期拉長再開工,就較沒有囤房稅壓力,但不少豪宅是先建後售,囤房稅壓力較大,但是房價會以市場機制為主導,房市冷,房價就會降,囤房稅是其次因素。

作者陳宥臻、王玉樹╱台北報導 | 中時電子報

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黃金10年」告終,過去大賺百億元的建商,陸續出現虧損財報,專家透露,雖然建商嘴上喊著「最多跌5%」,但私底下已有共識,目前房市已重回SARS下跌盤整期,3~4年內都不會好。

 

過建商銀彈再多,也有彈盡援絕的時候,好房網雜誌社長倪子仁在其臉書中彙整建商財報,發現不少大型建商已出現少賺、賠錢的狀況,以2015上半年稅後損益觀察,日勝生、鄉林建設,都出現虧損2億5千萬元以上金額,去年整年大賺101億元的興富發建設,在今年上半季只有24億元的表現,更在第2季中虧損3億多元,已然成為房市警訊。

 

究竟建商還能撐多久?倪子仁在年代新聞台《年代向錢看》中透露,雖然不少建商對媒體表示「最多跌5%」,但其實多半受限於股東、護盤壓力,建商私下透露,目前台灣房市已然重回SARS下跌盤整期,3~4年內都不會好。

 

至於哪些建商會最先「斷頭」?倪子仁表示,只要看過去哪家建設在桃園青埔等重劃區推案最多、投資客加碼衝最高價,就能知道誰最有斷頭危機。

 

建商2015H1稅後損益表。

寬頻小唐團隊整理轉貼(翻攝自倪子仁Facebook粉絲頁)

 

2015H1建商損益表(翻攝自倪子仁Facebook粉絲頁)

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為大台中交通打下良好轉運基礎,市府推動八大轉運中心,其中水湳、台中、豐原轉運中心將優先辦理,交通局長王義川今天在市政會議進行專案報告時指出,「水湳」定位為「國道、市區公車及雙港輕軌轉運樞紐」,「台中」為「市中心區複合式運輸中心」,「豐原」為「山城轉運樞紐」。


市府推動八大轉運中心,包括大甲、沙鹿、水湳、豐原、朝馬、台中、烏日與霧峰。市長林佳龍說,台中市鐵公路系統發達,但缺乏能完全串連的大眾運輸系統,或完整的公車路網,因此透過轉運站的設置,可望串連交通及鐵公路網,讓進入台中市的交通路線能快速轉乘,讓台中市的交通更為便捷。

王義川指出,「水湳」位於國道與台七四線旁,為國道客運進入市區的攔截點,將與國道客運及規劃中的雙港輕軌結合,並搭配國道客運專用匝道與高速公路銜接,減少對平面車流的干擾。「台中」將結合鐵路高架、市區公車及iBike等,打造市中心區多元複合式運輸中心。「豐原」位於豐原火車站東側,兼具轉運及停車場功能,提供轉運功能並滿足停車需求。

林佳龍肯定交通局的「三大轉運中心規劃」,並說五年前台中市升格為大台中,面臨到城鄉發展的挑戰,若台中能做到城鄉均衡發展,將會是台灣最具發展性的都市與地區。

他並表示,未來二年將是台中交通的重要階段,也可能經歷交通黑暗期,因此交通管理格外重要,包括交通號誌標線檢討,交流道與附近塞車地區的改善。他除強調義交、交通軟硬體等的提升外,也要讓民眾了解市府規劃的內容,才能一同度過交通黑暗期。另外,台中的自行車發展,除休閒外也可作為通勤用,讓運輸方式能夠多元。

副市長林陵三則指出,「水湳」預計四年後正式發揮功能,建議一年半內在水湳基地內興建臨時的轉運中心,先解決台中市的交通。林佳龍要求相關單位先做臨時轉運站評估,並搭配交通動線規劃,有效改善過渡期間的交通問題及提供轉運需求。

記者黃鐘山/台中報導

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撐不住了!出口連7黑壓垮新台幣匯率,昨早匯市開盤就摜破33元整數大關。回顧近1個月,新台幣從31字頭貶到33字頭,累積貶幅將近4%,狠狠甩開韓元,體育主播徐展元那句「我真的好想贏韓國」成真了。


台北匯市昨日大洗三溫暖,新台幣開盤貶破33元後,搶短買盤隨即進場,匯價由黑翻紅,不過出口不爭氣,在央行助貶意志主導下,再度出手將新台幣打成貶的,終場貶值6.8分,收在33.003元的6年新低。

日圓反升 遊客哀哀叫

不過1個月前,新台幣匯率還在31.77元的「31字頭」,但在中國人民銀行助貶人民幣,引發亞幣競貶潮後,跌至32字頭;如今出口嚴重衰退,今年轉正無望,央行只得坐視新台幣如自由落體般,直探33字頭。

事實上,自人行進場干預人民幣匯價後,亞洲貨幣全被拖下水,泰銖、韓元、新加坡幣及菲律賓披索,貶勢緊扣人民幣,甚至為了怕人行無預警突襲,還「預防性先貶值」,累積貶幅甚至超過人民幣的2.54%。

唯一例外的是日圓。人民幣跟日圓就像是翹翹板般,人民幣重貶後,日圓反倒成為資金的最佳避風感,日圓近月升值3.72%,相較於新台幣貶3.88%,一來一往間,新台幣對日圓貶值超過7%,讓偏好赴日旅遊的台灣觀光客成為最大受害者。

「原本以為是自強號,如今這速度已經是高鐵了!」長期觀察匯市的行庫主管說,央行對匯市態度向來為緩貶緩升,但內外交逼,讓央行不得不讓步,新台幣「貶值特快車」只好過站不停,直接開過33字頭。

會否繼續加速行駛?行庫主管認為,若美國宣布升息,新興市場資金可能回流,屆時亞幣將再度面臨震撼教育,意思就是說「猜都是猜心酸的」,因為台灣經濟太差,為救經濟,只好走上貶值救出口的老路。

貶值救出口 不能治本

對照亞洲國家,馬來西亞、印尼都有外資撤離問題,導致當地貨幣重挫,匯銀認為,「貶贏新台幣都說得過去」,但央行近月加重干預力道,刻意讓新台幣名列「亞洲前三弱」。匯銀分析,新台幣貶勢向來落後韓元,但央行主導下,一反常態刻意追貶,顯示在龐大的出口衰退壓力下,「我真的好想贏韓國」已是眼前目標,但到底能發揮多少效果,央行也沒把握,只好死馬當活馬醫。

但元大寶華綜合研究院董事長梁國源說,台灣出口衰退至此,新台幣兌美元匯率貶值,對出口商而言,在價格競爭上多少會有一些幫助,卻非根本解決之道。政府最終仍須面對產業結構問題,否則,問題癥結只會被一再地掩蓋、堆疊,變得愈來愈棘手。

作者黃琮淵、黃天如╱台北報導 | 中時電子報 

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房市冷清清,建商向地市政府申請建照和開工量也跟著減少,以今年上半年和去年同期相比,房仲發現,新屋開工量年減23%,申請建照也年減15%。


房市進入調整期,從消費終端的成交面來看,今年上半年全台買賣移轉棟數較去年同期衰退18%,但從生產者投資開發來看,市場收縮的幅度更明顯。

永慶房產集團研展中心經理黃舒衛表示,今年上半年全國住宅建照核發件數從去年的6萬6137戶,到今年只剩5萬6519戶,總量減少15%,搶照潮並沒有再發酵。而住宅的新屋開工戶更從去年上半年的5萬6786戶,降到今年上半年的4萬3622戶,驟減23%。

黃舒衛分析,以目前全球經濟局勢不穩、政策管制依舊、房地合一稅即將上路的大環境來看,房市觀望氣氛依然濃厚,因此今年上半年的推案、開工均呈現量縮,如果預售市場持續降溫,預期下半年開工數持續下探的機會很高。

黃舒衛分析,今年上半年的開工數大幅滑落,除了代表產業面臨調整的挑戰,另一方面,民國102、103年的住宅全年開工數高達9.6萬、10.5萬戶,這兩年高量的新屋紛紛落成後,產生衝擊的不只是天量餘屋的賣壓,還有陡降的產業動能所蒸發掉的就業機會,擴延的失業以及內需問題恐怕更值得注意。

中央社記者韋樞

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台股、美股暴跌,財經專家謝金河在臉書上預言:「台灣下一個壓力在房地產」。實際上,房市已出現「交屋恐懼潮」,代銷業者透露,預售屋蓋好後買方擔心房價下跌不肯履約交屋,建商也不調降15%違約金,買賣雙方卡住,重畫區個案出現僅4成交屋比率,現在建商滿手房子,業內人士擔憂,將引爆倒閉潮。


謝金河在臉書上說,「我對台灣的房市有一股不祥之兆,也就是股市暴跌之後,下一個是房市!」這些年政府打房很用力,本來房地產超漲,已到強弩之末,政府不打房,房價也會下跌,但這2年打房萬箭齊發,尤其是張金鶚教授臨去秋波的房屋稅,讓台北市房地產買盤全縮手。」

謝金河說,目前房市只有賣盤沒有買盤,若有人在股市慘賠,必須賣房赦急,一定求售無門,接著勢必引發多殺多的慘劇。

謝金河指出,「很多人以為房價下來大家都可以買得起房子,其實,台灣超過85%的房屋自有率,房價殺下來,每個人資產都縮水,下一步是銀行信用出問題,且房市愈跌愈沒有人買,最後房市崩潰了,政府要花10倍力量才救得起來!台灣的經濟將真正跌到谷底,這是台灣經濟最大的考驗!」

據了解,現在建商和置產客都面臨「交屋恐懼潮」,不少屋主寧可不要15%房價的預約金也要退屋。尤其今年上半年全國使用執照核發戶數達14.6萬戶,現在正進入密集交屋潮。

不願具名的代銷業者表示,重畫區交屋更困難,有些個案的交屋率僅4成。屋主以契約上的瑕疵不交屋,避交15%的違約金;同時,建商心想即使拿到15%違約金,拿回的房子也是有賣壓,所以乾脆讓屋主拖延一點再交屋,買賣雙方各出奇招。

而位處精華地段的買方,仍會交屋後再賠售6~8%,通常市場就會有承接力道。甲山林廣告總經理張境則認為,「景氣不好時,零星屋主退訂難免,但不是普遍市況」。

作者陳宥臻╱台北報導 | 中時電子報

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計總處上周五大砍今(2015)年台灣經濟成長率(GDP)概估值至1.56%,景氣溫和復甦的氣氛一時間風雲變色,甚至已有研究機構認為,恐怕GDP還會面臨「保1」危機,究竟台灣央行會不會在暌違16季後,以降息來強勢宣示救經濟?學者認為,台灣央行降息機率已經增加,接下來最重要需關注的美國聯準會(Fed)9月利率決策會議是否升息,「若Fed沒有升息,會很麻煩」。


台灣今年GDP恐陷6年以來最差,引發各界關切,日前央行總裁彭淮南對此表示,「大家繼續努力」來回應,但如何努力?央行的動作引發想像空間。

永豐金首席經濟學家黃蔭基指出,從目前的經濟情況看來,央行降息的機率增加,不過,「若央行9月並未降息,沒有關係,反而是Fed沒有升息就會很麻煩」。

黃蔭基說明,一般預料Fed 9月中旬將啟動升息,若Fed並未升息,恐怕就是代表全球經濟從上半年復甦不如預期,轉變成下半年的景氣低迷甚至陷入衰退,擔憂美國不升息反而將引發市場恐慌,「現在蝴蝶效應特別敏感可怕」。

黃蔭基也認為,若美國並未升息,屆時央行降息機率將會大增。

而渣打銀行首席經濟分析師符銘財則指出,央行應不致於以降息因應當前經濟狀況,預料今年仍會維持重貼現率1.875%,明年才開始升息。

符銘財解釋,由於近期物價下跌只是油價走軟所帶來的短暫現象,若明年計程車資和水費上調,恐會增加通膨上升壓力,因此,相信央行在注重通膨管控的情況下,年底前利率不變。

央行上周以來連續調降金融業隔夜拆款利率,上周五來到0.377%,創4年多來新低,以求短期市場資金更為寬鬆,也有間接暗示利率調降的意願;另一方面,央行無預警宣布鬆綁雙北6大地區房市,以防房市硬著陸並引發整體內需市場的疲軟。

因此,再1個月召開的央行第3季理監事會議,市場一般預期,央行若要加重刺激經濟回溫,降息絕對是一個強而有力的選項。

央行政策利率包括重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率,目前分別為1.875%、2.25%和4.125%,若央行降息,將是16季以來首次調整。

 作者記者王莞甯 台北 | 鉅亨網

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海外置產亂象多,內政部上周也發出警訊,並提醒國內房仲業不論銷售國內或國外房產都要受國內相關法規管理,專家表示,除了靠政府監管房仲業者,由於目前尚有「非國內房仲業者」來台銷售海外房產,民眾投資前更要「停、看、聽」。


近年海外房地產當道,大批業者發現商機,紛紛投入海外不動產仲介或代銷業務,但業者良莠不齊,甚至造成市場亂象,內政部上周更透過媒體提出警訊並指出,房仲業者銷售海外房產也得受國內相關法規約束,除了可以收合理的房仲,不得再收取差價,且廣告內容應與事實相符等,若有廣告虛偽不實或引人錯誤的內容,最高可處以2,500萬元罰鍰。

不願具名的海外置產專家指出,目前從事海外置產的還有一些是「非國內房仲業者」,其實是不受國內相關法規的規範。另外,海外置產相較在國內買房複雜多了,尤其所有的文件都是「外文」,民眾較無法清楚了解到合約內容,因此,到海外買房投資更要特別謹慎小心,除看房產增值潛力、租金投報率之外,更要評估「轉手難易度」。

除了國內房仲業要受國內不動產經紀業管理條例、公平法及消保法等規範,因為還有更多「化外業者」不受法規約束,房產專家說,在主管機關未制定出完整規範外,想到海外置產的民眾還是要靠自己。

海外不動產交易值得留意或較易出現爭議之處,包括房仲業者沒有作產權說明書、無專業的翻譯服務,合約內容未充分解釋。業者雖標榜不收服務費,但實際上卻「疑似」賺取價差。購屋價金未直接入建商戶頭。無輻射、海砂檢測。海外未設實體公司、海外沒有合法營業證照,包括經紀人執照、代租管售執照。

海外購屋的相關稅務複雜,購屋前諮詢、稅費試算十分重要,建議客戶應向取得日本當地合格證照的仲介經紀詢問,必要時請日本當地的稅理士協助評估,詳實了解法令規定及特定的優惠減免措施以進行節稅規畫,為海外置產做好更周全準備。

作者記者黃惠聆╱台北報導 | 中時電子報

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