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一、現行土地分割,除林業用地分割後面積不得小於0.1公頃,耕地分割後面積不得小於0.25公頃其外並無其他限制。

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分割農地

二、所以請先查看自已的土地是否屬於耕地,如果是,請先計算分割後每筆地號每人所有的面積是否都達到0.25公頃以上的標準,符合標準就可以辦理分割。
三、如果不符標準,請對照自已的耕地是否屬於下列特別准許分割的情形,如果連准許分割的特殊情形也不是的話,便不可以分割。
四、即使面積不到0.25公頃,仍然可以分割之特別情形如下:農業發展條例已經在民國 92 年 2 月 7 日 修正 第 16 條
(一)因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者,可以將現有耕地與鄰接耕地合併分割;或土地所有權人完全相同的二筆鄰接耕地,得為合併分割,所謂「鄰接耕地」,是指地段相同、界址相連、使用分區及使用性質均相同的耕地。符合這二種情形的耕地合併分割,雖沒有申辦次數的限制,但合併分割後耕地筆數不能超過合併分割前的筆數,換句話說,這類型耕地合併分割的條件是不能增加耕地筆數。
(二)耕地部分依法變更為非耕地使用時,可以申請將變更為非耕地使用的部分,分割出來,成為另一筆土地。
(三)八十九年一月二十八日(含)以後所繼承的耕地辦理分割時可不受0.25公頃面積限制。但是分割後土地筆數不可以超過繼承人人數。
(四)八十九年一月二十七日(含)以前已經是二人(或多人)共有的耕地辦理分割時不可受0.25公頃面積限制。但是分割後土地筆數不可以超過共有人人數。
(五)耕地三七五租約租佃雙方協議以分割方式終止租約的耕地。
(六)非屬農地重劃地區的耕地,如變更為農路或水路使用,在依法先完成變更用地編定類別為道路用地或水利用地後,可以申請分割。
(七)其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設的需要,經中央主管機關(行政院農業委員會)專案核准者。

土地使用管制宜朋資產管理顧問
土地使用管制宜朋資產管理顧問

農地各共有人,除法令另有規定外,得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者,不在此限,民法第823條定有明文(各共有人得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割,或契約訂
有不分割之期限者,不在此限。
前項契約所定不分割之期限,不得逾五年;逾五年者,縮短為五年。)

從上面可知,民法原則上是採取分割自由原則的,共有人享有共有物分割請求權,其立法目的在於促進共有物用益、管理、自由流通,終止或消滅共有關係,回歸單獨所有原則。因此,共有人原則上得隨時行使共有物分割請求權。

但是,民法第823條也規定「除法令另有規定外」不能分割之情形,也就是說如果法令另有規定、因物之使用目的不能分割、或共有人協議不分割之情形,則共有人例外不得行使分割請求權。
另可經由拍賣取得共有持分農地--請求法院判決分割–消滅共有關係(引用民法第823條第1項)

宜朋資產管理顧問8123

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近期房市有許多利多消息,如成交量放大,銀行降低房貸利率等,但房市問題不在利率高低,成數多寡,或是產品,而是在房價。

房市利多只是煙火宜朋資產
房市利多只是煙火宜朋資產

過去房地產上漲,蛋白區漲到蛋黃的價格,現在稍微回到蛋白價格,賣方不肯接受,仍在眷戀過去,房市因此而持續低迷。

戴德梁行總經理顏炳立日前表示,目前房市是低利下的不景氣,房市問題在價格,不在利率、成數。最近市場傳出的利多,只是煙火,燦爛但很短暫,房市只要移轉量在30萬棟以下,都是緩跌格局。

北區法拍屋房市利多只是煙火宜朋資產
北區法拍屋房市利多只是煙火宜朋資產

戴德梁行今日發布第2季商用市場調查,商辦租賃市場持平,買賣方面,第2季商辦成交約101億,合計上半年僅約202億元,不到去年同期的一半,第2季土地交易178億元,也較上季減少約三成,顯示市場投資信心仍不足。

顏炳立表示,今年前五月全國買賣約10萬棟,比去年微幅增加,下半年預料也不會比較好,房市不會全面崩跌,但只要買賣沒過30萬棟,房價就會持續緩跌,現在銀行祭出低利拉客,只是在延緩下跌速度,延長下跌時間。

顏炳立提到,昨天去見了一個想活化資產的業主,是電器商,問他對最近媒體報導房市交易創新高的看法,他反問對方怎麼看,對方說,如果房市真有那麼好,他的電器就會賣得很好,他的看法也相同。

顏炳立表示,現在交易只是微量增溫,和以前比起來,不成比例,現在房市如溫水煮青蛙,屋主仍在ㄍㄧㄥ,但等到醒悟時想賣時,恐怕已經來不及。

購買法拍屋是一不錯的選擇~低價微調時代不如一次降到底部~法拍屋提供你最優惠最便宜不動產產品

經濟日報 記者游智文╱即時報導  宜朋資產整理分享

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8123房市回溫?還是底部浮現?法拍屋搶手
8123房市回溫?還是底部浮現?法拍屋搶手

沉寂已久法拍屋市場近期有跡象顯示法拍量多了起來法拍市場也熱絡了 ,依據寬頻房訊官網統計,截至上(5)月,北市出現5封以上標單競標的法拍屋,就有30多件,新北市更多達65件,以往很少看到10人以上投標,今年北中南都有不少物件出現二、三十組人馬競標法拍屋高雄、台南一拍出現30幾封標單

以高雄來說,左營忠貞街有間老舊公寓一樓今年2月一拍,底價一坪僅約11萬元,吸引37封標單,最後以高出底價六成搶標成功。台南市中西區民生路有一間透天厝,一拍也吸34張標單競標。

北市5月以來就有4間法拍屋出現10人以上競標,地點包括吳興街、景文街、中坡南路、松江路等,今年3月牯嶺街有一間華廈,底價一坪39.4萬,吸引29人競標,最後以每坪51.2萬元得標。

房市回溫?還是底部浮現?法拍屋搶手

大家房屋企研室主任郎美囡表示,出現競標的法拍屋多是二拍或三拍,價格明顯低於市價,過去市場缺乏信心,即使價格偏低,買方也不願出手,近來房市回溫後,屋主態度轉硬,議價不易,想撿便宜的買方,就會往法拍市場移動,法拍市場因此明顯升溫。
法拍市場供給規模雖然增加,今年最後拍定價比前一拍底價還要高的「衝破上拍價位」案件,也比過去多出逾四成,雙北甚至還出現四拍不點交案件、溢價逾八成的案例。法拍業者分析,主要原因在於自用買盤撿便宜的低接力道仍旺盛。 法拍屋今年最後拍定價比前一拍底價還要高的「破上拍次」案件,比過去多出逾四成

買法拍屋搶手
買法拍屋搶手

特殊持分專業案件拍出價位也創新高
共有人或投資客進場的持分案件,以及未辦理保存登記、可望補登的違建案件。台北市大同區天水路老公寓才三分之一持分,四拍不點交案件卻以388.9萬元、溢該拍底價86.1%拍定,可能因為共有人希望維持產權完整性而高價出手;北市蘆洲民權路公寓持分四拍不點交案件以400萬元、溢該拍底價88.7%由資產管理公司得標,法拍業者推測利用「變價拍賣」方式來獲利。

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宜蘭縣政府原訂在5月15日要強制拆除的礁溪鄉違規農舍,因屋主向縣府申請自拆,縣府同意延緩半個月時間讓屋主自拆,但昨天最後期限,這棟違規農舍依舊原封不動,縣府表示,今天上午大型機具就會進場強制拆除。

宜蘭縣政府整頓違規農舍,鎖定3棟嚴重違規農舍為強制拆除對象,列為首位的礁溪鄉違規農舍因申請自拆,並簽立切結書,縣府遂同意延至昨(5月31日)日為最後期限,但昨天上午縣府建設處人員前往現勘,發現整棟違建大農舍依舊完好如初,毫無自拆的跡象。

縣府建設處長林國民表示,今天上午9點大型機具就會進場就位,縣府人員將會在現場做簡短的說明後,立即動手強制拆除。

宜蘭縣代理縣長吳澤成表示,對於嚴重違規的農舍,縣府的立場是該拆就拆,但最終目的在於能順利拆除,而不在於由誰動手拆,民眾願意自拆當然最好,但希望不是緩兵之計,只要民眾申請自拆卻沒拆,就由縣府動手直接拆除,並且將依照規定向屋主收取相關拆除費用;吳澤成並說,不需要去計較給屋主多了1個星期的時間(扣除強拆所需時間),這沒有太大意義,最終的結果(拆除)才是重點。

中國時報【胡健森╱宜蘭報導】

 

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很多人不明就理沒有真正實務經驗,貿然前往法院投標法拍屋 。所犯程序過錯很多輕者造成投標無效造成無效投標,嚴重者面臨保證金沒收或者需負擔損害賠償

法拍投標無效

1.法拍屋投標無效:

(1)依照強制執行法第八十六條規定(以投標方法拍賣不動產時,執行法院得酌定保證金額,命投標人於開標前繳納之),以投標方法拍賣不動產時,執行法院得酌定保證 金額命投標人於開標前繳納之。實務上,須以各個法院公告為準。

(2)第八十九條(投標應繳納保證金而未照納者,其投標無效投標時繳納保證金不足者,其投標無效。,保証金一般約為法院公告底價二成~三成 (依各法院公告為準) 。

法拍屋投標
2.坊間廣告單皆以二拍或三拍,甚至偷跑刊登特拍價格刊登,請投標前仔細查詢法院公告內容或洽詢專業法拍資訊公司或合法代標公司,以免形成投標無效造成廢標。

3.提示保證金本票票據揭示禁止背書轉讓或忘記背書簽章,依公告投標無效(應以經金融主管機關核准之金融業者為發票人之 支票、匯票或本票)

小唐法拍整理分享  小唐全省法拍屋代標代墊團隊

 

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為了建全租賃住宅市場,保障租賃當事人權益,立法院內政委員會初審通過「租賃住宅市場發展及管理條例」草案,個人住宅委託代管業出租,供居住使用1年以上者,可享有租稅優惠。內政部表示,租屋市場的專業化與安定化,是居住正義重要的一環。

為了鼓勵出租人將持有的房屋透過專業經營者代管、或出租給專業經營者後轉租,穩定居住權益,立法院內政委員會22日初審通過「租賃住宅市場發展及管理條例」草案,提供出租人所得稅、地價稅及房屋稅相關租稅優惠,出租人也能藉此減輕經營負擔及獲得穩定收益,有助活絡租賃住宅市場並落實居住正義。內政部次長花敬群說:『(原音)租屋市場是比較中間以下到弱勢的家戶非常重要居住選擇的場域,把這個場域做相當程度的專業化與安定化,是很重要的居住正義的一環。』

初審條文明定,個人住宅所有權人將住宅委託代管、或出租給包租業轉租,供居住1年以上者,出租期間每月租金收入不超過新台幣6千元部分,免納綜合所得稅;超過6千元至2萬元的租金收入,則依53%計算;超過2萬元的租金收入,則需按所得稅法規定之減除標準計算。

同時,初審條文也明定,對於符合適應租稅優惠的租賃住宅,直轄市、縣市政府應課徵的地價稅及房屋稅,得予適當減徵,而減徵地價稅及房屋稅規定,實施年限為5年,其年限屆期前半年,行政院得視情況延長,並以一次為限。

另外,初審條文也明定,本條例自公布後1年實施,條例施行前已從事包租、代管業務者,自施行日起得繼續營業2年,2年屆滿後未依規定領有租賃住宅服務業登記證者,不得繼續營業。

 
劉玉秋
 
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大陸日前在北京召開「一帶一路國際合作高峰論壇」,再度炒熱「一帶一路」經濟學,「一帶一路」究竟能帶來多少商機,也成為各界關注的焦點。法人指出,目前「一帶一路」沿線已有超過900個項目如火如荼進行開發,在「一帶一路」做後盾下,將大幅提升沿線國家經濟成長,以帶路經濟為題材的商品將會是國際資金下一個鎖定的搶手貨。

瑞銀證券基礎設施行業分析師徐賓在其最近發布的研究報指出,「一帶一路國際合作高峰論壇」部分目標和成果令人鼓舞,該論壇設定了部分目標,其中包括中國給予的額外資金支持以及未來5年的進口目標,以及中國政府與其他國家就建設基礎設施以及推進貿易簽署了不同協定。此外,大陸主要承包商過去幾天也宣布簽署了新的合同或框架協議。

陸承包商最大受益者

徐賓在報告中認為,未來「一帶一路」最直接的受惠對象以建築業及港口為主。前者隨著習近平確認追加8800億元人民幣資金以及中國國家開發銀行和中國進出口銀行在論壇上確認的幾項貸款協議後,一直為外界所擔憂的基建籌資問題獲得解決,預計一帶一路國家的基建專案實施會有所加快,而大陸的承包商將是海外擴張的主要受益者。

至於在港口部分,徐賓指出,積極的進口目標刺激港口輸送量和每標箱收入未來五年2兆美元(從一帶一路國家)的進口目標超出我們預期,意味著年均進口額將超過2016年水準15%

另外,大陸在論壇上簽署了30多份經貿合作協定以及其他各項協定(比如自貿協定)。徐賓表示,這有利於港口運營商,更多的進口不僅會刺激港口輸送量,也有助於提高每標箱收入,因為進口(負載)集裝箱的收費要高於空箱。

台新絲路機會高收益債券基金經理人尹晟龢則表示,由於大陸預計在一帶一路國家投入4兆美元的龐大金額,在「一帶一路」做後盾下,將大幅提升沿線國家經濟成長,不僅將使絲路國債券違約風險降低,收益也將提高,絲路國高收益債將是未來最值得投資的搶手貨。

富蘭克林華美亞太平衡基金經理人楊子江表示:目前亞太市場有大中華一帶一路貿易經濟體系的合縱連橫趨勢,加上日本、澳洲等成熟經濟體作為背景,伴隨著東協受惠經濟增溫、企業獲利轉強,出口產業與製造業出現回溫,進一步帶動投資需求,促使基建與消費商機暢旺,持續看好亞太消費類股表現。

記者梁世煌╱台北報導   轉貼分享

 
 
 
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房市回溫,激勵建商信心,據統計,今年北台灣房市520檔推案量預估為1,464億元,較去(2016)年同期實際推案量略增78億元,增幅5.63%,可望中止連2年萎縮的局面,建商幾乎都把火力集中在首購市場,2房、2+1房、小3房成為供給重心。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,今年520檔推案量上揚的主因,一來與年後房市明顯回溫、激勵建商信心有關,二來則是329檔建案延後推案情況嚴重,尤其是大台北地區都有不少延推的指標大案。

台北市520檔推案預估量約247.6億元,較去年的200.5億元來得多,今年沒有推案集中區域,可說是零星四散;若以產品面來看,15-30坪的房型供給量最多,其次是60-90坪房型,而100坪以上與15坪以下的房型則是一戶都沒有。

新北市依然是北台灣推案量最大的縣市,520檔預估量達686.1億元,也較去年同期611.9億元多,主要是因為329檔延推案量挹注,建案集中在新店、板橋、林口、汐止、中和與新莊。

今年329檔新北市推案回防舊市區,新建案多位在舊市區菁華地段,新興重劃區推案量降至極低,但520檔期卻截然不同,新興重劃區推案湧現,例如板橋江翠北側重劃區有茂德、聯上發、新潤、立信等建商搶攻4字頭房市,林口新市鎮則有春木林、展悅與亞昕等建商拚場,新莊、淡水、土城等地的重劃區也分別有新建案釋出。

在桃、竹地區,桃園市520檔推案聚集在中壢、桃園、平鎮等區;除透天厝外,大樓建案有超過一半的供給量都規畫為20至40坪之間的房型,建商想強攻自住型首購市場的心態十分明顯。

記者曹逸雯/台北報導   整理轉貼分享

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台中市中區老舊大樓「中英育樂大樓」是市府都發局列管的8大閒置大樓之一,因產權不清,又發生多次火災奪走數條人命,7層樓高的大樓,目前只剩20餘戶,大樓土地所有人陳元生欠稅數千萬,早已遷居日本,行政執行署台中分署為協助推動都市更新再造計畫,日前拍賣大樓,由格正投資公司及江翊公司合資以5701萬元得標,也為老舊市區活化帶來新希望。

中英大樓住戶陳先生樂見大樓賣出,他說:「畢竟老舊,早晚要處理,這樣處理起來簡單多了,未來再看大家怎麼協調。」陳先生說,當年中英大樓蓋到一半建商就倒了,土地又被拿去貸款無法過戶,住戶只能取得地上權,由於產權不清,加上2004年間曾發生火災奪走人命,大樓被封閉,目前只剩12樓還有20餘戶,其餘都閒置。

行政執行署台中分署指出,中英大樓因建物內部遭佔用,產權複雜,列為中區都市更新再造計畫範圍內之後,台中分署與市府多次討論該如何解決欠稅執行及產權爭議相關問題。

經調查,大樓所有人為陳元生,但他早在1952年就遷居日本,1977年間取得日本國籍身份,積欠2001年至2015年地價稅1300餘萬元,行政執行官查出陳男在日本的住處後,囑託外交部送達執行相關文件,完成法定送達程序,後因陳男均未出面,行政執行署台中分署決定拍賣該棟大樓,日前第2拍時以5701萬元拍出。

行政執行署台中分署指出,透過機關間相互合作,藉由拍賣程序,將不動產易主,可以解決原先複雜棘手的產權問題,活化閒置大樓再利用,也不再衍生日後欠稅問題,至於拍得款項還返國稅後,再由其他債權人分配。
 

台中市政府積極推動中區再生,並朝面、線、點三面向規劃,市長林佳龍表示,面是指文化城中城、翡翠環自行車道;線是綠空鐵道及綠川河道;點則指的是中區閒置的8棟大樓。他認為這8個點所遭遇的困境應逐一突破,市府都發局將列管並定期報告更新進度,希望盡快活化大樓再利用,點亮整個中區。

市議員江肇國、謝明源今(24)日於總質詢時皆關心中區再生問題,江議員表示,中區目前閒置大樓有第一廣場、千越綠川大樓、綜合大樓、遠東百貨、永琦東急百貨、財神百貨、合作大樓、中英大樓等8棟,這些建築卻因產權複雜、消防法令不符現行規範等問題而無法有效運用,希望市府運用不同想法與思維,將這些閒置大樓振興再利用,重新點亮中區。

(許淑惠/台中報導)
 

 

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壽險公司看好台中前景再添「一筆」。南山人壽29日公告,以9.73億元買下位於台中市西屯區、靠逢甲商圈的土地,共963.46坪,相當每坪近101萬元的價格;南山人壽表示,未來規劃興建商務旅館或學生宿舍,投報率可符合法令要求。

日前新光金控董事長吳東進才表示,看好台中市未來前景,計劃將新光人壽投資台中市烏日的土地興建Villa式高級渡假飯店,且考慮再尋優質土地投資;南山人壽昨日則是再下一城,又在台中買下一筆土地,目前南山約在台中有六筆不動產投資,土地面積近萬坪。

由於金管會控管最低投資報酬率及不樂見壽公司買素地蓋住宅,因此壽險業近年買土地的頻率大不如前,多是是買地上權或土地,要與建飯店、商辦或倉儲,同時由於台北市地價已高,不易符合保險局要求最低投報率,過去為2.875%,目前約2.345%,因此壽險公司多往外縣市找地。

近年壽險公司有多家在台中覓地及投資,如國泰人壽除了有市81的地上權開發案,也取得烏日上萬坪的土地興建倉儲,去年又在附近買下近2,000坪的土地,要興建自用大樓,加上早年投資的四、五棟台中大樓,國壽應該還是壽險業投資台中土地最多的公司。

其次應該就是南山人壽,從2012年開始投資台中不動產,連同昨日買下的土地,已有三筆土地及二筆地上權,更有勤美誠品綠園道的商場,土地面積應僅次國壽。

南山人壽表示,這筆看上963坪多的土地,主要是鄰近逢甲商圈,且台中又有水湳經貿園區,有一定的人流,因此打算興建商務住宅或是學生宿舍,其投資報酬率一定能符合金管會的要求,且未來區域開發,都可望為此土地帶來增值的機會。

另外如新壽、富邦人壽等都有台中的不動產投資,壽險業多表示,台中位於台灣中部,交通與氣候適中,具有一定的未來發展性,但也有公司擔心大樓及旅館供過於求,投資方面仍是相對北部謹慎。

工商時報【彭禎伶╱台北報導】

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大台中18,000家農地工廠如何解? 台中怎麼做大家都在看   

台中市區域計畫進入農地規劃與審議階段,位在農地上的18,000多家未登記工廠問題該如何解決,市府必須提出一套對策。民間團體也都高度關注,因為這套解決方案如果過關,其他縣市可能比照辦理,牽動全台68萬間的違章工廠未來何去何從。

農地工廠

台中目前提出大規模被破壞農地調整為產業用地、新設未登記工廠即報即拆、加強取締、輔導進入工業區等措施[註],卻備受抨擊。民間團體要求先把這些違章工廠的數量、區位、產業關係、污染類型與情況、產權等通通講清楚,不然,貿然畫設產業用地,輕易棄守農地,等於是變相鼓勵違章工廠。

農地蓋了工廠,就該被放棄嗎?

農地與違章工廠混雜是台灣各地常見的亂象,據經濟部工業局推估,全國各地區未登記工廠約6.4萬家;不過民間估計,可能在68萬家左右;而台中市政府推估,台中市未登記工廠高達18,000多家,約佔全國近30%

這些未登記工廠大多占用便宜的農地,許多已群聚成區,甚至嚴重污染農地難以回復。台中市府已規劃釋出1711.9公頃的農地,做為都市或產業發展用地。其中,已遭大規模破壞的農地,將是首要目標。

計畫一提出立即遭到反對。地球公民基金會專員吳其融指出,如果農地上蓋了工廠,就可以轉成一般農地,甚至被劃成產業用地,不就是變相鼓勵大家都來蓋違章工廠,讓農地變產業用地嗎?

吳其融說,雖然農地工廠的存在是現實,但並非所有工廠都會造成水質、土壤污染。政府應先盤點這18,000多家工廠到底在那些區域、分布的密度、存在的時間、從事什麼產業及其相關產業鏈、污染類型等,再提出對策。不能只看到農地上有大量工廠,就要放棄農地。

農地工廠

遷工業區門檻高  中小型違章工廠難入駐 

台中經發局工業科科長鄭錫禧表示,政府對新建違章工廠採取「即報即拆」。輔導合法主要是針對低污染工廠,對高污染工廠的一貫態度則是加強取締,要讓高污染工廠進入工業區。

不過,市府說法仍引來台中民間質疑。守護神岡聯盟就指出,大型違章工廠還是持續出現,這些工廠的水、電是怎麼來的,市府應對外說清楚。此外,所謂「即報即拆」只是表面,市府拆只拆了前面一半,過兩天就看到違法廠房搭回來了,之後再通報拆除,卻得到市府「已處理完畢」的回覆。

台灣農村陣線許文烽也質疑,許多工業區土地已淪為炒作,價格過高,中小型違章工廠根本沒有能力遷入工業區。台中市府應就如何降低中小型企業進入合法產業園區門檻提出對策。

大肚山學會召集人吳金樹要求政府進一步了解違章工廠的用地與產權狀況,多少是租地?多少是租用廠房?多少是自有房舍?要有這些資料才能了解廠商遷廠的能力與意願,才不會浮濫評估遷廠所需的產業用地。

對於民間團體的要求,鄭錫禧解釋,已經展開對重點區域的違章工廠的盤點,明年也有盤點計畫,除了清查,還會有因應對策。此外,工業區閒置問題,政府也在想辦法,未來新設工業區時會保留20%只租不賣,但要做到全部只租不賣,現實上還有財政困難。

現有政策不足  政府應提出產業配套  

對外界盛傳的農地工廠將採行「就地合法」或「就近合法」,鄭錫禧澄清,這是過於簡略的說法,政府處理的方式是輔導朝合法化,土地變更程序只是其中一部分,後續還有建造、使用執照、消防規定、回饋金等,都必須依法辦理,絕非直接「就地合法」。

吳其融指出,這套方式施行至今,並未從根本解決農地工廠問題,政府應重新檢討,並提出更務實的配套。舉例來說,一味取締,可能也會讓這些工廠再往更隱密的地方流竄。

而這些工廠在台灣難以消失,是因為它們已與台灣產業緊密結合。我們的日常用品,其製造環節中,不少都來自這些違章工廠。要解決農地工廠,還是要從產業結構下手,檢視個別產業的問題,讓產業鏈的製造過程都達到合法。

本報2016923日台北訊,陳文姿報導

註:台中市未登記工廠處理策略 

 

 

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假農民已查出11萬多人 落實農保資格審查

農委會農業部門發現,一民眾近日申請農保,不過現場勘查時卻發現,田間的甘蔗根本種反,一問之下才知道當事人為了保農保才臨時插了幾根甘蔗,因此立刻被拒保。此外,農民福利資料系統去年底上限至今,也已經有2千人被查到資格不符,因此被退保,為國庫省下9億元。

農委會輔導處處長張致盛指出,過去申請農保只要提出相關土地、務農等文件就可以,不過隨著假農民問題浮現,申請資格越來越嚴謹,現在除了提出文件之外,還必須由當事人陪同,前往農地現勘,了解是否實際從農。

除了這位將甘蔗種反的民眾之外,農委會指出,也有一些人透過仲介買農地後,卻不知道自己的地在哪裡,無法帶著農業局處人員到場勘查,證明自己確實務農,也有人因為這樣被退。

除了加入資格審查趨嚴之外,農委會去年開始,也成立農民福利資料系統,這個資料庫與國稅局、內政部連線,透過系統勾稽,更快速地查出被保險人的農地使用狀況。

農委會統計,資料庫去年12月上線以來,已經有2千人被發現資格異常而退保,節省下的老農津貼支出、農保給付等已經為國庫守下9億元;若再加上近年來清查,截至今年6月底,累計約有113千人不符合農保加保資格而退保。

張致盛表示,有被保險人的農地已經賣出、或者改為建地,請當事人說明後,確定沒有農民身分,因此退保;不過也有人是因為把農地過戶給小孩,經說明後,還是可以繼續續保,不影響真農民的權利。

過去農保投保單位是各鄉鎮市農會,資料大多為紙本,而且電腦沒有連線,導致出現假農民投保、多人共保一塊地等等問題。

農委會表示,去年啟動的資料庫,未來每個月都可以了解被保險人的農地情況,若是有異常訊號,就會請被保險人說明,更容易發現異常情況。

農民﹒農地﹒保險   分享自 聯合報 記者董俞佳

 

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房市下跌,讓2年前買房子的人欲哭無淚!專家說明,桃園地區房價已從高點下跌11%,且「利多話題區」今年還有10%的修正空間,整體房市表現「猶如扶不起的阿斗」,讓2014年「買在最高點」的民眾,頭期款被房市不景氣「吃光光」!

 買在房價最高點,房價下跌讓民眾的頭期款被「吃光光」。 買在房價最高點,下場就是「頭期款被吃光光」!報導指出,大桃園地區房價已從2014年高點每坪18.2萬元,下滑至每坪16.2萬元,累積幅度已達到11%,但是這樣盤跌的狀況「猶如扶不起的阿斗」、「還沒有到真正的谷底」。

淡江大學產業經濟學系副教授莊孟翰說明,桃園機捷、藍線、綠線、橘線、棕線,曾替桃園帶來大量的購屋題材,但是這些「利多區塊」今年應還有10%的修正空間,換言之,房價下跌恐怕來到2成大關,讓過去「買在高點」的民眾,直接損失了大筆的頭期款資金。 儘管房價下跌,導致先上車的民眾資產受損,但是《好房網》雜誌指出,目前桃園市桃園區,仍屬於相對保值抗跌的區域,該區新舊商圈交錯、生活機能成熟、捷運題材支撐,讓行情維持在每坪25~30萬元。

反之,八德、青埔等案體龐大的新興重劃區,房價就有明顯的盤整,以青埔特區為例,該區唯二的優勢就是公園、學校,生活機能尚未建構完備,行情在每坪28~33萬元徘徊,屬於桃園較為「危險區域」。




原文網址: 欲哭無淚!2年前買房子 如今頭期款被吃光 | 好房網News | 

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面觀綠油油的稻田裡,一間間違章工廠擠在一起,排了好幾排,幾乎快沒有空隙,這裡是台中烏日溪南農地,違章工廠非常密集,堪稱是台中之最,但誇張的景象,其實不只分布在這,還有潭雅神地區,台中市政府統計,大大小小違章工廠至少有1萬8千家以上,座落在農地內,長期以來汙染問題難以解決,市長林佳龍更在市政會議痛批。

台中位在農地內的違章工廠,數量非常多,多達1萬8千多間,大多聚集在烏日溪南農地、還有潭雅神地區,但有環保團體抗議,台中市府沒有解決工廠長期汙染農地的問題,還把農地劃為產業用地,就連內政部區域計畫委員也質疑,台中市府把應維護農地轉作開發產業用地;對此林佳龍指出,負責任的態度,就是讓違章工廠有路可以走,將會輔導高經濟低汙染的產業就近合法。

台中市長林佳龍:「除非政府是瞎子避不去面對這些問題,如果一個負責任的態度,你要怎麼樣去讓他有路可以走。」

面對內政部區域計畫委員會質疑,市府預計將1千7百多公頃的,應維護農地轉作開發產業用地,再把新盤點的山坡地算入農地,以符合中央的做法是在「作帳」,對此台中市都發局指出,目前針對違章建築,將會篩選高經濟低汙染的產業,規劃進鄰近的產業園區。

都發局綜合企劃科科長吳信儀:「我們要比較積極的去處理這些未登記工廠,去設置合法的產業園區。」

都發局指出,解決違章工廠的方法就是提共他們所需的產業用地,輔導合法化,目前台中市區域計畫正在內政部審核,台中市政府也呼籲中央一定要幫忙,讓高汙染的違章工廠,能遷到適合的工業園區,低汙染的智慧機械產業,則就近合法。

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雙北市房價指數連續數月未再破底,呈現以盤代跌,不過台北市有意調高房屋標準單價,並追溯到30年的老屋,市場人士認為,預期目前以中古屋交易為主的市場更冷,房市短期難復甦。

 

這波各縣市政府均有意從調整房屋稅和地價稅來增加地方稅收,恐怕民眾荷包又要失血。APPLE HOUSE房屋自售平台總經理葉國華表示,近來各地方政府以公平正義為名、增加稅收為實,不斷透過調整路段率、大幅調高房屋構造單價、訂定囤房稅及大漲公告地價等手段對房市加稅,影響層面擴及各族群,甚至自住、不炒房也難逃加稅。

葉國華表示,台北市日前傳出擬調高中古屋的房屋標準單價,且一舉回溯至屋齡30年的老屋,估計40幾萬戶的中古屋屋主明年的房屋稅恐怕大增,變成「全民加稅」,除非是永遠的無殼族,否則人人都要面對重稅。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,去年房市景氣深不見底,市場上產生嚴重的流通性風險,房價也一路下滑,不過隨央行信用管制政策放鬆,好不容易買方購屋意願增加,市場上流通性逐漸回復正常,價格也找到短期的支撐。

他舉例,台北市擺脫去年房價指數連續破底的趨勢,6月指數為120.76,已連續5個月房價未破底;新北市6月房價指數131.93,也是近7個月最高的一次,證明雙北市房價急跌過後,房市的流通性和價格才逐步回穩。

但是根據APPLE HOUSE趨勢研究中心的調查資料顯示,對於未來各縣市中古屋房屋稅均可能大幅提高的狀況,高達67.4%的受訪者購置中古屋意願將「明顯降低」,大幅高於認為此時可以機撿便宜而購買意願「明顯增加」的10.7%。

APPLE HOUSE趨勢研究中心總監陳傑鳴認為,近期各縣市政府要調高中古屋構造標準單價,購買中古屋的契稅也會明顯增加,無可避免將衝擊與干擾好不容易有點回溫的中古屋市場買氣與房價,預期將使得目前仍在低迷且以中古屋為交易主力的房地產市場更雪上加霜,房市復甦時程恐將再延後。

信義房屋企研室經理蘇啟榮認為,目前正值房市打底過程中,各月成交量偏弱,仍處於大幅下修循環中,此時政府談加稅是否得當值得思慮,特別是名下只有1戶自住的30年老屋也受到加稅干擾,不但立刻墊高房屋持有成本,也扼殺了才在打底的房市,各縣市政府調整房屋稅的對象、幅度和時機都應該要好好考量。中央社記者韋樞台北17日

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房屋稅的稅制改革,這2年來愈改革、災情愈多,而最新浮上檯面、令人錯愕的是,南賴神、北柯P竟一前一後,擬回溯適用最新標準單價的房屋,回溯期分別達15、30年;昨日台南由於平均增稅幅度達67%而引發市民抗爭,高喊「我們不是提款機」、「市長愛錢,市民加稅」,大家憤怒的是,地方首長可以憑個人意志,一味蠻幹地侵犯人民的財產權嗎?

如果台北市有樣學樣,在明年召開不動產評定委員會,照規畫方向也回溯30年前完工的中古屋適用新的標準單價?究竟有多少人會接受自家房子評定現值可能超過實際造價?有多少人會接受地方政府僅以自治條例,就訂出這種牽動人民財產權的懲罰性稅負?

這兩年,台北市已經為暴走式的房屋稅制付出代價,凡是2014年7月之後完工的新屋,房屋稅動輒調高10倍甚至30倍;而進行中的都市更新案也動輒胎死腹中;地上權、BOT案更是跟著陪葬。

如今,台南市今年又開出「第一槍」,7月1日起竟一口氣回溯適用最新標準單價的老屋達15年,從民國90年7月1日後完工取得使照的房屋,分為90∼93年、93∼96年、96∼99年、99∼102年與102∼105年等不同級距,房屋標準單價各有不同調幅,分3年反應調漲。

而台北市研擬中的回溯機制,更一舉闊大至30年前取得使用執照的老屋,如果最後市議會照案通過,2018年度開始課徵,估計全台北市超過4成住戶都無法倖免,地方政府真的可以這樣蠻幹嗎?

房市「大砲」戴德梁行董事總經理顏炳立說過,台北市房市是冷到「夏天裡穿毛衣」,高額的房屋稅,幾乎是市府吃掉屋主每1年1坪的不動產價值,新大樓每年動輒1、200萬的房屋稅,沒幾年就「資產充公」。

如果台北市政府繼續一意孤行,可以預見台北市不動產市場將陷入「冰風暴」,這難道是柯P所樂見的嗎?

 

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內政部今日公布土壤液化潛勢圖,大台北地區精華區育幾乎全部淪陷,讓遷都台中議題再起,國民黨中部立委今天也召開記者會呼籲政府重視。前內政部長李鴻源今天也從防災及國土均衡規劃的角度,聲援支持遷都台中。

 

李鴻源表示,台灣的土地規劃是四、五十年計畫,但民國卅四年大台北僅一百萬人,現在卻有八百萬人,怎麼可能不缺水電、房價不高,發展過度集中大台北結果,就是時間花在交通上;人口集中也使得城鄉差距變大,衍生社服、教育等問題。

李鴻源也批評,現在有些地方政府為了壓抑房價,主張要蓋廿萬戶社會住宅,但這只是讓更多人湧入大台北,再拉大城鄉差距,「新北市的雲林人都比雲林的雲林人多」,現在應該讓產業離開台北。

李鴻源說,土壤液化問題雙北與台南市最嚴重,總統府、行政院與立法院建築物也不耐震,一個地震國家首腦就出問題,石門水庫一潰壩,半個大台北就沒了;只要將政治中心遷到台中,移出二百至三百萬人,社會、教育問題都能解決。

李鴻源也以荷蘭為例表示,荷蘭沒有一個城市人口超過八十萬人,荷蘭的政治中心海牙與經濟中心阿姆斯特丹車成也僅約五十分鐘,與台北到台中搭高鐵時間相同,條件近似,遷都台中絕對有條件。

國民黨立委顏寬恒表示,台北市每平方公里人口數達9952人,長期過度開發、超限使用,已讓台北盆地不堪負荷;如果遷都台中,讓台中成為新政治中心,台北成為純粹的經濟中心,可以均衡發展,釋出都更空間,讓首都減壓。

國民黨立委王惠美表示,將行政院與立法院遷至中部,可帶動區域平衡發展,也可讓閒置空間再利用,甚至可帶動中南部發展。

國民黨立委江啟臣說,現在北部已經超限利用,加上流動人口粗估每天承載一千二百萬人使用,遷都中部只是國土均衡規劃的第一步,從立法院做起打造安全、均衡有效率的國土規劃。

國民黨立委盧秀燕說,過去省府就在中部,證明政治中心在中部發展也沒有問題,而且如果立法院與行政院遷往中部中興新村等地,雖經費仍要五十億至一百億元,但光立院就可年省五千萬租金,十年就回本,還可讓行政院與立法院現有菁華地釋出發展。

 

「算帳要算大帳」,李鴻源說,遷出行政院立法院可能要花百億經費,但周邊帶動的振興經濟效果至少達千億以上,「絕對賺錢」。

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位於南投縣的中興新村,原為台灣省政府與相關機關所在地,民國87年精省後,逐漸成為以休閒為訴求的住宅區。全台灣唯一綠地比馬路多的居住聚落

寬頻南投.jpg

98年底,行政院核定通過中興新村高等研究園區計劃書,宣告該地將改造為高等研究園區,引進大量就業人口;此案一公佈,當地土地價格與中古房價不僅漲25%以上,詢問度更是暴增近1倍,未來房價漲幅上看5成。

購屋需求激增    建商搶進

中興新村高等研究園區佔地252公頃,總開發經費106.3億元,預計2014年完成開發;現已確定會進駐的機構包括工研院、資策會、原能會等相關研發單位,也將引進能源、光電、文史等高科技人才,創造7,500個工作機會與16,500名居住人口,為此區帶來龐大的商機與購屋需求,刺激當地房市。中興新村內有不少500坪以上的大面積土地過去都乏人問津,但自園區籌備處成立後,建商紛紛進場搶購,新建案也陸續出現,使該區土地在短期內漲幅達25%,甚至傳出每坪喊到20萬元以上的高價,顯示中興新村在商業、房市雙重帶動下,可望恢復精省前的榮景。

金華法拍新創園區 小唐團隊

中古屋已漲25%     未來可望再漲5

除新推案明顯增加外,中興新村中古屋交易市場也開始熱絡,當地屋主出現惜售心態且抬高價格;以屋齡1020年、面寬4.5米的中古別墅為例,總價從當初的350400萬元提高至400500萬元,亦上漲約25%。目前中興新村內可用建地已所剩不多,在建商積極搶地推案的情況下,大面積土地將愈來愈稀少,價格也會隨之水漲船高;房產業者推估,未來此地房價還有5成的漲幅空間。

 

金華法拍屋 小唐團隊 分享整理自房地王部落格記者/萬真彣報導

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房地產價格進入下跌走勢,市場買方也出現結構上的改變,房仲業者統計2015年與2014年的買方年齡比例後發現,46歲以上購屋人比重均呈現減少,而儘管整體交易量縮,但年輕人的比重反而拉高,顯示熟齡族群靜觀其變,年輕族群則因剛性購屋需求所致。

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根據統計,從年齡層來看,46歲以上購屋全面萎縮,46歲以下的則是呈現增加,其中以41-45歲與26-30歲比重增加最多,其中,26-30歲增加1.8個百分點,41-45歲增加1.6個百分點。

住商不動產企研室主任指出,去年開始進入下跌走勢,整體市況萎縮,中年以上購屋人在比重上減少,一方面是因為中年屋主多為換屋與多戶持有者,以目前政策氛圍來看,對多戶持有人相對不利,投資也還沒有到達買點,二方面是很多資深屋主目前沒有急迫的購屋需求,因此寧可停看聽,期待搶進甜蜜買點。

至於41-45歲與26-30歲年齡比重增加最多,現階段買方多為有迫切性需求,因此普遍是首購或是小孩長大不得不換屋的族群,這也應該是這兩個年齡層表現亮眼的原因。

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此外,不少高資產規畫者改以現金贈與,讓子女購買房子,以達到節稅需求,以及銀行對年輕客戶貸款成數高,利率也友善,應該也是買氣加溫的原因之一。

以目前這個時間點來看,由於變數較多,後勢變得更為複雜,價格雖然是購屋決策的關鍵之一,但也要記得房屋的屋況、機能、規畫與管理,也是自用客戶的考量重點,對購屋人而言,買在相對低點比較容易,但要買在絕對低點就困難許多,若是有購屋意願者,還是多看才能掌握市場趨勢,進而買到漂亮的價格。

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當爭執發生後,民眾便可循訴訟程序加以處理,相關流程如
圖1所示,主要可分為起訴、法院受理、審理程序以及判決等四個部分,相關內容說明如下。

民事訴訟程序 寬頻金華法拍
圖1 民事訴訟流程
(一) 起訴
在起訴階段,原告首先須決定其應採用何種訴訟程序,
民事訴訟程序按照訴訟標的金額(以及特定事件)可以區分
為通常程序(高於五十萬)、簡易程序(十萬至五十萬)和小額
訴訟程序(低於十萬)三種,簡易程序和小額程序相較通常程
序而言,當事人能在較短的時間內取得法院判決,適合案情
簡單、應速結的事件。民事事件審判系統如表1 所示。
通常程序
簡易程序
(50萬)
小額程序
(10萬)
請求權基礎
(民法)、證據
起訴
(起訴狀)
發生
爭執
法院受理
(分案)
審理程序判決
形式審查
命補正
要件欠缺
裁定駁回
抗告
(終結)
交換書狀
(爭點整理) 集中審理
(言和詞辯解論)
撤回
(終結)
上訴審
第三人撤銷
再審之訴
表1 民事事件審判系統表
程序
法院 普通程序
(一般民事事件)
簡易程序 小額訴訟程序
第三審(法律審) 第三審(法律審)
最高法院
合議制(五人) 合議制(五人)
第二審(事實審)
高等法院
合議制(三人)
第一審(事實審) 第二審(事實審) 第二審(法律審)
民事庭 獨任制
合議制(三人)
合議制(三人) 合議制(三人)
第一審(事實審) 第一審(事實審)
地方
法院
簡易庭
獨任制 獨任制
此外,當事人、訴訟標的和訴之聲明又合稱「訴之三要
素」。當事人方面,如果有多數被告,除了牽涉到管轄法院
的問題以外,還有共同訴訟(訴之主觀合併)的問題。如果一
訴中有複數訴訟標的,則牽涉到訴之客觀合併的問題。而訴
之聲明則是當事人的聲明,內容在於向法院表明提起本訴訟
的目的為何(例如「被告應給付新台幣兩百萬元予原告」
等),被告的答辯聲明則通常為「原告之訴駁回」、「訴訟費
用由原告負擔」。
(二) 法院受理
法院於接受訴狀後會開始一連串分案、分股、定案號的
程序,決定了承審法官後,首先會依序進行一連串要件的審
查,包括了訴訟要件(例如審判權、當事人能力)、當事人
適格、權利保護必要之判斷。訴訟要件若有所欠缺,則法院
將會以裁定駁回原告之訴;若當事人不適格、欠缺權利保護
必要(訴之利益),則法院將會以判決駁回原告之訴。如果
訴訟要件具備、當事人適格,且具備訴之利益,則進入訴訟
標的法律關係之判斷。
訴訟標的法律關係的判斷,也就是本案判斷,是指實體
法上法律關係的判斷。
(三) 審理程序
審理主要包括準備程序、言詞辯論以及調查證據等部
分,相關內容說明如後。此外,若於審理期間當事人雙方達
成和解,則告訴亦將撤回。
1. 準備程序:當事人因準備言詞辯論之必要,應以書狀記載
其所用之攻擊或防禦方法,及對於他造之聲明並攻擊或防
禦方法之陳述,提出於法院,並以繕本或影本直接通知他
造。他造就曾否受領前項書狀繕本或影本有爭議時,由提
出書狀之當事人釋明之。準備程序筆錄應記載下列各款事
項:
(1) 各當事人之聲明及所用之攻擊或防禦方法。
(2) 對於他造之聲明及攻擊或防禦方法之陳述。
(3) 命當事人就準備書狀記載之事項為說明。
(4) 命當事人就事實或文書、物件為陳述。
(5) 整理並協議簡化爭點。
2. 言詞辯論:言詞辯論,以當事人聲明應受裁判之事項為
始,當事人就其提出之事實,應為真實及完全之陳述,當
事人對於他造提出之事實及證據,應為陳述。此外,攻擊
或防禦方法,除別有規定外,應依訴訟進行之程度,於言
詞辯論終結前適當時期提出之。
3. 調查證據:當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉
證之責任,但法律別有規定,或依其情形顯失公平者,不
在此限。而當事人聲明之證據,法院應為調查,但就其聲
明之證據中認為不必要者,不在此限。此外,法院得囑託
機關、學校、商會、交易所或其他團體為必要之調查;受
託者有為調查之義務。而法院認為適當時,亦得商請外國
機關、團體為必要之調查。
(四) 判決
判決是法院的意思表示,當法院就實體法律關係(也就
是訴訟標的法律關係)進行審酌後,會下一個本案判決,終
結此一審級,稱為終局判決。而在訴訟進行中,有時法院也
會對各獨立的攻擊防禦方法下判決,稱為中間判決,通常不
會有判決書,也不可以單獨針對中間判決獨立上訴。不過由
於中間判決具有拘束終局判決的效力,法院不得於終局判決
作出與中間判決牴觸之認定,因此實務上少見。
當事人就終局判決會收到一份判決書,判決書的內容主
要是由「主文」和「理由」兩部分所構成。判決主文是法院
就兩造當事人訴之聲明的回應,同時宣示了判決的結果(勝
敗);而理由則是法院說明如何決定判決主文的依據。區分
主文和理由主要的實益在於,判決所發生的某些效力,有些
僅及於主文(例如既判力),而有些卻包含了主文和理由的部
分(例如參加效力)。若判決只有主文而未附理由,則構成上
訴第三審事由。

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針對判決的救濟為上訴,也是判決對於當事人而言最重
要的意義之一。上訴期間為20 天的不變期間,自合法送達
後開始起算(若當事人與法院所在地不同,應留意在途期間
的扣除)。不過如果當事人於送達前(也就是上訴期間起算前)
即提出上訴,上訴仍為有效。須注意的是,上訴狀須提出於
原法院,而不是欲上訴至之法院。上訴期滿後當事人仍未上
訴,則不得上訴,判決即告確定   
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