共同壁沒有法律的占用問題。  公用壁非侵占
我的朋友去中壢×信房屋下斡旋買一間老透天,×信房屋在購買意願書上註明,「本房屋占用鄰居2坪土地」,因為之前鑑界,大概超過一點,算起來2坪,我說是12公分然後看深度,廢話是差不多2坪,那叫公用壁不叫侵占
噢買嘎!

共同壁占用

共同壁占用問題 分享自勝樺地政士事務所

在說一次,老舊房屋本就有公用壁問題,但那是合法不叫侵占,沒有越界建築的瑕疵問題也沒拆屋還地請求權。

代書說沒關係我把它寫占用鄰地,比較好,天!沒有法律的東西,你寫是要造成糾紛,以為多寫很好,是沒事搞事,那當事人以為是瑕疵,那全國數百萬透天都有問題?
再po一次
房仲教室193篇 40年老透天出售土地鑑界時,牆壁超過鄰居空地10公分,請問這個算瑕疵嗎?需拆屋還地嗎?房仲跟地政士應負責嗎?
老透天建築時預留共同壁越界在早期建築時也都是依法所建築,並非是違建,所以賣方在出售其合法建築房屋及土地時並不產生越界建築的瑕疵之問題,也不會產生侵占拆屋還地的請求權利。
而其民法796-1越界建築規定是在民國98年1月23修訂,對於修法之前所產生大量因共同壁所產生越界建築,可能不能完全以該法應用。
在最高法院107年度台上字第1801號判決意旨:「按土地所有人建築房屋逾越地界,鄰地所有人請求移去或變更時,法院得斟酌公共利益及當事人利益,免為全部或一部之移去或變更」,且因這種舊有建築之共同壁建築方式既無違反當時建築法令亦無涉及公共利益問題,而如鄒然拆除整片越界共同壁,反而是影響到原本合法建築之整體結構,如就當事人之利益與整棟建築權益顯不相當。就司法上幾無判拆之前例。
而就算認該共同壁建築已逾越私人土地,也不可能去侵毀其越界部份,以最今高等法院110年度上訴字第1877號案,上訴人因共同壁之越界,先告民事拆屋還地判決敗訴,而逕自毀損其共同壁越界部份遭地方法院刑事庭判毀損確定,上訴高院仍被駁回。
此在不動產是極其常見問題,執業代書及經紀業應該要非常了解其特殊之性質。
盡管很難苛責地政士甚至房仲是否存在專業責任,在地政之公示資料事實上也並無產生交易的瑕疵問題,但因人民容易【因不了解產生的糾紛】,其實是可在事先避免。
此為早期因興建房屋之成本較高且超過土地成本甚多,多數建築房屋時以共利的角度形成社會上之共同習慣。而即至1999年因921大地震,因連續現連建築所產生共同倒塌問題而檢討建築部份,所以現在沒有預留共同壁現像。
但不動產在地政士及經紀業一定要溝通好這種早期建築的一種現像,在交易後而不會產生糾紛。
民法第 796 條
土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者,鄰地所有人如知其越界而不即提出異議,不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害,應支付償金。
前項情形,鄰地所有人得請求土地所有人,以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地,其價額由當事人協議定之;不能協議者,得請求法院以判決定之。
第 796-1 條
土地所有人建築房屋逾越地界,鄰地所有人請求移去或變更時,法院得斟酌公共利益及當事人利益,免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者,不適用之。
前條第一項但書及第二項規定,於前項情形準用之

 

陳勝樺 (得沂)

不動產經紀業、地政士專業講師。不動產宗族資產規畫顧問 專精高額資產,行政救濟、稅後更正。
房地合一稅專業課程。
港澳(陸)台灣置產顧問師全國惟一課程開辦者
房地合一稅專業顧問師開辦者及專業主講師

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