房屋已遭查封可以買賣嗎?律師回答:

買賣房屋時,購屋人與屋主雙方已簽訂房屋買賣契約,買方已給付簽約金,賣方必須有移轉房屋所有權給予購屋人的義務。當在購屋人與屋主簽訂買賣契約後,房屋產權移轉登記前,出賣的房屋卻遭法院查封,導致購屋人無法辦理房屋所有權移轉登記,這時是否可以買賣?

法拍屋訊房屋已遭查封.jpg

當然可以區分二種情形,一種是賣方已經說明,另一種就是賣方沒有說明,在賣方已有告知情形,由於房屋的查封,法院限制房屋所有權移轉或設定負擔的方法,各個債權人於取得法院執行名義後,例如判決、支付命令、假扣押裁定等,均可以扣押執行債務人名下財產,任何債務人下財產於受到法院的執行命令時,僅暫時禁止處分,並可能進行拍賣等換價手續。查封後雖賣方難以立即過戶完成買賣契約之義務,但仍可訂立買賣契約,欠債的人可以找得到好買主時(怕法院拍賣沒能賣到好價錢),也可以向債權人商談,透過安排來還債務,讓債權人「撤回強制執行聲請」,而賣掉名下房子。因此,在房子被查封之後,債務人趕快主動找債權人商量,買方在明瞭判斷債務狀況自不構成任何詐欺或其他違約事由。

賣方沒有告知的情況下,此部分屬於賣方之違約事件,如果買賣契約內容有規範違約條款,這時候購屋人就可以依照買賣契約的約定,主張賣方有違約的情事,進一步解除買賣契約,再依民法第259條規定請求出賣人(即屋主)履行返還簽約金,就屋主違約所可能導致購屋人的損害,按照買賣契約的約定,向屋主請求賠償。並得除依民法第349條:「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物,對於買受人不得主張任何權利。」、第353條:「出賣人不履行第三百四十八條至第三百五十一條所定之義務者,買受人得依關於債務不履行之規定,行使其權利。」,此即賣方之權利瑕疵擔保責任,但買方先催告賣方於特定期間解除上開狀態,否則將解約,並請求損害賠償。現屋主隱匿房屋遭查封之情與買方訂立買賣契約,除非屋主出面清償完畢,撤銷查封,否則買方將無法取得該屋之權利。於此種情形,買方得依民法第226條、第256條規定解除買賣契約並請求損害賠償,而在賣方故意欺瞞買方之情形,買方可依刑法第339條之規定,提出詐欺取財罪之告訴。

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