農地共有人對於農地上他共有人的農舍,有沒有優先購買權?

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農地上他共有人的農舍優先購買權    永春法拍 宜朋資產

優先購買權案例:最高法院102年台上字第26號判決認:「查共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購,土地法第三十四條之一第四項定有明文,揆其立法目的,無非在第三人買受共有人之應有部分時,承認其他共有人享有優先承購權,以限制共有人人數增加,簡化共有關係,俾促進土地利用,發揮其經濟效益(該條項立法理由及本院七十二年台抗字第九四號判例參看)。又八十九年一月二十六日修正公布之
農業發展條例第十八條第四項中段規定:農舍應與其坐落用地併同移轉,尋繹其立法旨趣,乃為保護農地所有人與農舍所有人之權益,調和農舍與農地之利用關係,使農舍所有權與農地利用權得為結為一體,以維持農舍所有權之安定性,避免農舍與農地分離,致危害農業經濟,並造成法律關係之複雜,有違該條例為確保農業永續發展及促進農地合理利用之目的(該條例第一條參看)。

準此,農地共有人於出賣其農地應有部分及坐落該農地上之農舍時,土地法第三十四條之一第四項規定之文義,雖未將土地(農地)應有部分及所坐落之農舍之類型涵蓋在土地共有人優先承購權內,惟綜觀上開土地法第三十四條之一第四項及農業發展條例第十八條第四項中段規定之原規範意旨,乃屬漏洞,自應依漏洞補充之方法作目的性擴張,透過其包括作用,將土地法第三十四條之一第四項規定所取得之優先承購權範圍,擴及於農地之應有部分及該農地上所坐落之農舍,以符合並貫徹該二條項立法之規範目的,初與農地之共有人就該農地之使用有無為分管之約定無關。」(審判長法官顏南全、受命法官林大洋)

依據農業發展條例第18條第4項規定,農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權。惟該規定修正施行前(即民國89年1月27日前),農舍與農業用地分屬不同所有權人,基於法律不溯既往,仍允許農舍單獨移轉。

若農舍與農業用地已分屬不同所有權人者,農舍於拍賣或移轉時,農舍坐落用地之土地所有權人宜有依同樣條件優先購買之權,以符合土地法第104條及農業發展條例第18條第4項之立法意旨與政策目的(93.10.27農企字第0930150054號函)。由此可知,農舍單獨移轉有土地法第104條之適用,惟仍須以農舍與農業用地之間存在地上權、典權或租賃權為前提。

同理,若農舍與農業用地已分屬不同所有權人者,農業用地於拍賣或移轉時,農舍所有權人有依同樣條件優先購買之權。

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