8123宜朋資產 標購法拍屋後常常生原住戶所積欠的管理費,管理員不斷催討刁難

住戶欠繳管理費如何處理永春法拍 宜朋資產
標購法拍屋是否應承受原屋主所積欠管理費  住戶欠繳管理費如何處理永春法拍 宜朋資產

案例:王大明日前於法院投標購買一棟位於漂亮社區的法拍屋,全家高高興興正打算遷入時,社區管理員卻告知原屋主積欠高達十萬元的管理費未繳,依法必須由現任屋主繳納,王大明請教過律師後知道其無需代原屋主繳納積欠的管理費,因此向管委會據理力爭,惟管委會卻以如不承受前屋主積欠之管理費,則不准進入社區大門,試問,美麗社區管委會這樣做合法嗎?

解析: 按《公寓大廈管理條例》第二十四條雖規定:「區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務。」,然此規定立法之主要目的應是避免特定繼受人於繼受後主張未參加規約之訂定不受規約之拘束,導致需重新召開區分所有權人會議、訂立規約之不便,為使規約對於繼受人亦有拘束力所為規定。所謂「繼受原區分所有權人於規約所定之一切權利義務」,如規約約定:不得飼養寵物、不得於外牆設置廣告物、室內裝修前應繳納保證金、頂樓部份平台出租電信業者架設大哥大基地台、每月繳納管理費若干元等等,至於,已具體發生之管理費給付義務不在規範範圍內,即繼受人繼受契約之地位,而非繼受已發生之債務,故此並非規定後手應繼受前手所積欠之管理費。

原屋主所積欠的管理費一般人並無從得知,且亦係其與管委會間之債權債務關係,基於債之相對性原則除非新的屋主與管委會間訂立債務承擔契約,願為原屋主代為清償所積欠的管理費外,否則,不得向新屋主請求繳納。而本案例中王大明係向法院購得法拍屋,依法王大明應無需代原屋主繳納積欠之管理費。

許多社區管理委員會經常因誤解前揭條例二十四條之規定,如同本案例中美麗社區管委會一般,以進出大門或刷卡管制等手段,作為索討管理費之方法,然住戶積欠管理費,社區管委會應儘早依《公寓大廈管理條例》第二十一條及第二十二條規定,取得執行名義聲請對原屋主為強制執行或訴請法院強制出讓其所有權或拍賣,其以限制他人行使權利之方法迫使新任屋主承擔原屋主之債務繳納積欠之管理費,尚恐涉及刑法強制罪之罪責,不可不慎。

法律催繳程序,社區管委會需特別注意事項:

1.管委會交辦的資料必需以管理委員會名義申請,不可以個人名義,各管委會之主任委員為其當然代表人。

2.若債務人已繳交管理費時,則填寫「民事撤回起訴狀」(一式二份,含正本)

3.若要說明及補資料時則需填寫「呈報狀」(一式二份,含正本)

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