考察德國房地產,發現德國竟無人炒房,與台灣差異太大,房價每年只漲1%~2%,房地產市場非常穩定,這真是一個奇妙的偉大國家

歐洲德國房產調查
歐洲德國房產調查

被調查的城市得分從1分至5分,代表從極差到極好。每個城市的得分都是平均分。(大紀元製圖/來源:2016年歐洲新興趨勢調查)
而且德國政府的政策也保障租屋市場,使得租屋風行,想要「住者有其屋」,並非一定要用掉收入的大部分買房成為屋奴,犧牲生活品質,更遑論炒房炒地!德國認為居住是基本人權,因此藉由法規刻意規範房地產價格的上漲。也因此,即使德國乃歐洲經濟實力極強的國家,但相較於其鄰國或經濟實力相等的其他國家,其房地產價格則相對低廉。
德國如何堅守其房市穩定,值得吾人深思與參酌,德國房市政策特色簡析如下:
一、政府政策遏止建築商壟斷房屋供應市場 德國鼓勵自建房、合作建房,打破開發商對房屋供應的壟斷,是影響市場房價的重要因素。合作社共同建房已成為德國住宅建設的主要組織形式,已有200多年的歷史,合作建房佔每年新建住宅總數的比例超過30%。政府對合作社建房提供許多優惠措施,如提供長期低利貸款、土地價格合理、稅收減免優惠等 。


二、嚴格實施指導價制度穩定房價 德國各類地產價格是由獨立的地產評估師來評估認定,而非單方面取決於房地產商及政府。德國建立地產價格獨立評估機制,對地價、房價、房租等實行「指導價」制度。評估師必須對自己的評估結果負30年法律責任,若因評估中所導致的錯誤亦須接受法律制裁,並在各地成立「房地產公共評估委員會」,負責調查並制定當地「地價圖」的「基準價格」或者「指導價格」,具有法律效力。 「指導價」之所以能夠順利執行,歸功於德國施行之「執行威懾機制」。德國法律規定,對於房價、房租超高乃至暴利者,地產商和房東甚至要承擔刑事責任。如果地產商制訂的房價超過「合理房價」的20%被視為是「超高房價」,根據德國《經濟犯罪法》已經構成了違法行為。購房者即可向法院控訴,若房價不立即降至合理範圍內,出售者將面臨最高5萬歐元的罰款。若房地產商制訂的房價超過50%則為「房價暴利」,更是觸犯了《刑法》,出售者將受到更高罰款,甚至最高被判處3年有期徒刑。這對某些妄圖謀取暴利的開發商、炒房者而言,其威懾作用更是巨大!


三、租屋同樣擁有幸福與安全感 德國的房屋租賃市場盛行,成為房價穩定的「定心丸」。德國自有住房率為42%,租賃住房率達到58%,年輕人高達77%都是「租房族」。因為政府鼓勵修建租住房屋、保護房客權益等一系列有關之重要政策,如房子的修繕由房東完全承擔,否則房客可以少繳納租金,藉以促使房東願意提升租屋品質。此外,租屋管控制度若房客按時繳納租金,甚至可無限期地擁有租屋權。在德國嚴格租房法的保護傘下,房客的利益受到實質保護,租房的安全感與實際買房自住並不相上下,因此數十年居住在同樣出租房中的德國家庭不在少數。 一個強大的德國能維持房價的穩定,掃除炒地皮,勝過歐洲的其他國家!值得吾人深思!

原創作者曾文龍 中華綜合發展研究院不動產研究中心主任、國立台北科技大學不動產估價師學分班主任 房地產著作 30本、房地產實務40年,臺灣不動產權威。

宜蘭法拍屋調查
宜蘭法拍屋調查

提到德國房地產的話,在2007年之前大概誰也不會有太多的想法,原因是一直以來德國政府強勢控制房價,即使是柏林,這樣的大城市中心位置,每平米的房價也就是1400歐元,從1997年到2007年十年期間,房價基本保持穩定,漲幅每年大概只有2%,漲幅太低。

但自歐債危機之後,德國低價優質的房產資源,因為逐漸放開的管理管控,以及投資者巨大的投資需求,迅速地將歐洲各國的資金聚焦到德國的房地產市場上,使德國成為歐洲房地產中的最大的那匹黑馬。根據德國著名統計網站Statista的一項調查結果:

2007年,漢堡的平均房價是每平方米2021歐元,到了2012年,這個數字升至3205歐元。而柏林的房價從2007年至2012年的五年間幾乎翻倍:2007年柏林的平均房價是每平方米1491歐元,到了2012年是2859歐元。而德國房價的頂峰城市慕尼黑在2007年平均每平方米2876歐元,2012年房價達到4591歐元,差不多是類似德國城市埃森或德雷斯頓這些德國城市的兩倍。

據Statista的一項調查結果顯示,2010年至2014年間,在柏林,漢堡,慕尼黑,科隆,法蘭克福,斯圖加特和杜塞爾多夫等,這些德國的主要城市的公寓價格平均上漲超過25%,柏林地區的房價更是上漲超過30%。如果和2007年相比,2014年柏林地區的房價比七年前上漲了73%。房租上漲了51.1%。

根據2016年世界上最頂級的會計師事務所之一的普華永道PWC(英文:PricewaterhouseCoopers)和城市土地協會(Urban Land Institute)共同完成的《歐洲房地產業的新興潮流》報告顯示,進入2016年,德國房價上漲將持續加快。

那麼讓我們具體分析一下,各國投資者看中德國房產的投資優勢到底有哪些呢?對我們身處德國之外的其它國家的華人們是否有可操作性呢?

1. 低價位的房價

儘管德國房地產市場從2008年持續升溫近10年,各大城市柏林、慕尼黑、杜塞爾多夫等城市的房產供不應求,但是因為德國歷史原因造成房產的低價位,這些城市的二手房房價每平米2000歐至4000歐的價格仍然遠低於倫敦、巴黎、莫斯科、奧斯陸等歐洲其它國家的首都城市。

2. 攀昇的房租

2016年德媒根據漢堡的一個市場調查公司的數據披露,2015年全德的房租平均增長1.8%,而同期物價指數隻增長了0.3%,房租增長速度是其它物價增長的6倍。2017年租金預期會保持增幅。與此相比,房屋購買價格漲幅更為驚人,接近9.6%。

3. 貸款獲取容易且利率低

在德國,只要有固定穩定的收入,獲得五成至六成貸款並不困難,10年期年貸款利息低至3.2%,並且保證期間利率不變。而對於非德國的持歐盟區居留的人,同樣在穩定工作收入的前提下,可以在德國的部份銀行申請貸款。

4.新建房價走勢平穩

2016年前三季度德國新建住房價格平均漲幅是6%,和2015年同期相比並沒有太明顯的變化。在一些城鎮,新建房價格上漲的勢頭有所放緩。人口為3萬到5萬的城市中,新建房價格漲幅為5.54%,2015年這個數字為7.1%。即使如此,人口超過25萬的城市新建房價格漲幅依然引人注目。

5. 外國人在德國購房沒有限制

德國政府的購房政策非常開放和寬鬆,即使對外國人也沒有任何限制,可以購買二手房、新房以及購地自建房和商舖。雖然近期德國經濟受到歐元區經濟衰退等影響,但世界三大評級機構對其投資環境的最優評價依然沒有改變。4300萬在職人口對房地產的剛性需求,不僅使德國房價穩步上漲,也帶來了租房市場的持續繁榮。與城市居住人口增長形成鮮明對比的,是德國的住宅開發依舊不活躍。因此,迅速增長的人均住宅面積需求與水電煤氣費等住宅附加費用的提高,使德國房產租金價格在諸多因素影響下節節攀昇。 銀行利率下跌,房價與租金雙雙向上——無論投資還是自住,現階段在德國購房不失為一個相對穩定的投資選擇。
責任編輯:德龍(大紀元)
國情的不同~大環境的不同~民族性的差異都顯示出已開發國家及開發中國家的基礎建設差異與觀念思維

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