報載近期因買氣衰退,928檔期有不少建商打出「低自備款」、「低單價低總價」、「工程零付款」等促銷方案,希望提昇買氣;然而這類促銷是否真的有牛肉?消費者真正需要的降價是否即將發生?我的看法是「還早」。

寬頻法拍小唐團隊  

別被行銷廣告騙了

 

首先,「低自備款」及「工程期零付款」並不是降價,你該付的總價一毛沒少,只是延後該繳的錢,這類促銷說只是變更付款方式,是假牛肉;甚至一不小心,消費者可能因眼前的低門檻而買貴或購得日後付不起的房子,不可不慎。

 

其次,「低單價低總價」是真的便宜嗎?房地產的價差來自面積、區位等品質的差異,低單價低總價意味著可能是小坪數,可能在都市外圍,可能是工業住宅,過去建商多以低價來包裝上述類型的建案,所以你看到的低價,到底是「真正的降價」?還是「一分錢一分貨」?大家要多比較免得落入行銷陷阱。

 

政府打房並不影響建商

 

現在不是政府有打房嗎?那建商什麼時候才會降價?首先,政府的打房主要是針對投資客(奢侈稅及限制房貸成數)、擁有多屋跟豪宅的大戶(房屋稅),建商完全不受影響,建商受到的影響主要是買氣的下滑,所以,要等建商對旗下建案進行降價,我個人認為還需要一些時間。

 

建案不降價的15個因素 

 

1、土地成本並未下降:

 

土地可謂建案的原料,原料未明顯降價,終端產品的房屋自然有理由不降。

 

2、銷售中的建案不容易降價:

 

如銷售中建案降價,先前已購買的消費者將回頭要求建商降價,輕者影響建商獲利,嚴重者可能還會引發退購潮。

 

3、打房主要是針對投資客:

 

依目前打房方向仍未擴及新推個案,建商自然會想「先看中古屋市場走勢」,而對降價採取觀望態度。

 

4、沒有人開第1槍:

 

整體來看,目前各地區指標建案多半採取守住價位,加強促銷的態勢;加上平均銷售率尚能維持建案運作,「以時間換取空間」,拉長促銷期,以拖待變,大致上是整個新推個案市場的態勢。沒有人開第1槍降價,自然價格就不會鬆動。

 

5、低利率為建商爭取時間:

 

依照央行態度,預估未來1年仍是低利率當道,建商的低融資利率自然為建商提供爭取時間的有利籌碼。融資利息的增加對建商來說或許相對來說是比較小的機會成本,自然又為建商爭取不少時間。

 

6、長期多頭市場為建商賺飽口袋深度:

 

房市走了12年的多頭,多數建商都已賺到翻,有些建商帳上的土地存貨甚至還可以蓋好幾年,潛在利益豈止以百億計,如此深的口袋,何以需要現在就敗下陣來降價?

 

7、預售制度替建案營造有利時間:

 

前幾年交易熱絡時期,許多預售個案可以在開工前完售,現在買氣下滑,「只不過是多賣個1年半載」,預售也可以轉為邊建邊售,完工後還可當新成屋再推1次,「說不定房價還會越賣越高」,降價這檔事根本想都沒想過。

 

8、合建壓低風險:

 

土地成本很高,建商可以採取與地主合建分散風險,風險降低了,自然也不用急著降價。

 

9、怕影響股價:

 

房市景氣走到末升段,這些上市建設公司若採取降價拉抬買氣,股市必然快速反應,從股東到大老闆們恐不樂見股價下跌的損失。

 

10、融資方便 不擔心風險:

 

一般來說,建商土地與建築融資都還是可以順利借到錢,銀行都不怕了,建商當然沒理由因為怕賣不好而降價;而且一旦降價,或許也會拉高建商在銀行心中的風險,影響到下個案子的融資,何須此時降價。

 

11、跨足海外降低曝險:

 

許多大型建商都已經開始前進大陸與東南亞,某些建商在大陸的建案甚至以萬戶計,台灣已經不是某些大型建商的唯一獲利來源,面對台灣的買氣下滑,自然不會太放在心上。

 

12、品牌價值設立價格門檻:

 

有些建商具有良好品牌形象,如國泰、太子等老牌建商;有些建商則是以產品價值進行區隔,如「2代宅」;這些具備品牌價值或強打行銷的產品,自然會建立起價格的僵固性與門檻,當然難以輕易降價。

 

13、主戰場題材不斷:

 

以北中南3個主要房市主戰場來看,一直都有相當多的題材可以行銷,從捷運、BRT、輕軌、港灣建設、重劃區等等,隨著公共建設的規劃,建案永遠不缺題材,自然也維持一定程度的買氣與價格。

 

14、建商代銷的特殊關係:

 

代銷要替建商賣建案時,老王賣瓜,導致建案開價多半想測試「天花板高度」,開價嚇死人,至於成交價並不重要,因為宣示效果達到,加上訊息不對等,有多少人殺得夠低?而且實價登錄制度給了建商數年的申報時間差,等你知道部分成交價的可笑,建商早就賺飽飽了。

 

15、殺手鐗還沒出來:

 

現在出現的促銷方案,都不影響建商真正的獲利;未來若買氣持續低迷,或景氣出現反轉跡象,建商還有許多促銷手法會使出;如工地秀抽汽車、送機票裝潢家電、建商配合性房貸零利率、擴大議價空間等等比較實在的「牛肉」,還是可以拉抬買氣的方案,因此降價還有得等。

 

寬頻法拍小唐  

 想買房可多等等 

 

對無殼蝸牛或有意換屋的民眾來說,都希望房價降到合理位置,但建設公司擁有資本、品牌、專業、政商優勢,就目前政策與市場條件來看,要新推個案降價還很遙遠;然而,市場逐漸轉為買方市場則是事實,消費者應該趁機多多比較,不用急著買房子,再多給市場與政府一些壓力,房價才有可能開始鬆動。

 

 

寬頻小唐 0985099191轉貼分享自【地產專欄】楊宗憲

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