1抵繳土地增值稅:

(1).地價稅抵繳土地增值稅
您在擁有房屋土地的期間,如果曾因為重新規定地價而增繳而增繳地價稅,那麼在您出售土地時,所增繳的地價稅可以抵繳增值稅。但是,所准予抵繳的總額,以不超過增值稅總額的百分之五為限。

不動產節稅  例如:

王先生於民國 74年取得土地,所繳納之地價稅率為7,300元,76年重新規定價後所繳的地價稅為8,000元,民國78年王先生將土地出售,其土地增值稅為32,000元,則王先生可以曾經增繳的地價稅抵繳土地增值稅,其增值稅額為:

(8,000 - 7,300) × 2 = 1,400 
32,000(增值稅) × 5% = 1,600 
1,600 > 1,400 
32,000 - 1,400 = 30,600

王先生可抵繳 $1,400 之增值稅為 $30,600 
(2).工程受益費抵繳增值稅:

假如您的房屋位在政府的建築、改良公程 (例如興建或修繕道路、橋樑、溝渠、堤防、疏濬水道等水陸工程)之受益範圍內,則您在持有期間,所曾經繳過的「工程受益費」可以抵繳增值稅;但是您必須將當初繳費的單據保留,以備核對稅捐處下來的稅單。

例如:

李先生於 75年9月購買100平方公尺之土地,每平方公尺之公告現值為3,200元,於 78年11月出售此100平方公尺之土地,78年每平方公尺之公告現值為9,000元,又76年8月開闢道路工程受益費16,000元,而75年9月之物價指數為 1.2,其應繳之土地增值稅為:

漲價總額 = 9,000×100-[(3,200×1.2×100)-16,000] = 500,000 
漲價額度適用「一般增值稅」第二級稅率算法 
一般增值稅 = 500,000×50%-384,000×0.1 = 211,600 
自用增值稅 = 500,000×10% = 50,000

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2‧退還土地增值稅 :

如果您出售自用住宅或是土地被徵收後,二年內 (自完成移轉登記或領取補償地價之日算起)另購都市土地未超過三公畝,或非都市土地未超過七公畝的自用住宅用地,而其公告現值超過原來出售自宅土地的所得淨額或補償地價時,無論為先買後賣或先賣後買,均可向主管稽徵機關申請退稅,退還金額計算如下:

新購土地地價 (原出售土地地價或補償地價-已繳之土地增值稅) =A 
若已繳之增值稅 < A,則已繳之增值稅可全部退還。 
若已繳之增值稅 > A,則可退還金額A。

例如: 
李先生出售自用住宅用地,申報售價160萬元,繳納增值稅10萬元,稅後得款為150萬元,李先生於二年內另購自用住宅用地金額為: 
(1).190萬元,則不足40萬元,所繳的土地增值稅10萬元可全部退還。 
(2).155萬元,則不足5萬元部份,可由土地增值稅中退還5萬元。但必須在五年內不得再轉售或變更用途使用,才能符合此項退稅原則。倘若在五年內轉售或改為其他用途,則必須被追繳原退還的稅款。

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3‧過戶期間移轉之稅(費)負擔 :

買方 
賣方

1.仲介服務費(成交價的2%) 
1.仲介服務費(成交價的4%)

2.簽約費($1000) 
2.簽約費($1000)

3.契稅(房屋現值的6%) 
3.增值稅(自用或一般)

4.登記規費 
(建物總現值+土地申報地價總額)×0.1%+書狀費(每張80元) 
4.塗銷費(有貸款者)

5.印花稅(建物總現值+土地公告現值總額)×0.1%

6.代書費(買賣)$10000~(買賣+貸款)$14000

7.貸款設定登記費(銀行貸款設定總額)×0.1%+書狀費(每張80元)

8.火險費(依銀行之規定)

代書收費標準以土地一筆或一棟為主,另每增加一筆或一棟則加計25%

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4‧交屋時現場稅(費)之分算 : 
關於房屋稅、地價稅、管理費、水費、電費、瓦斯費等原則上依照使用者付費之觀念,以交屋日為分算之基準日。交屋日以前由屋主負擔,翌日起由買方負擔,按日結算,結算到交屋日止或是依照雙方之協議分算之。

水費、電費、瓦斯費 
兩個月為一期,原則上赹以60日計,分算之

管理費 
依照各個管委會之規定分算之(一個月一期以30日計)

房屋稅 
核課期間為每年7月1日至隔年6月30日止一年為一期原則上以365日計,分算之

地價稅 
核課期間為每年1月1日至12月31日止一年為一期原則上以365日計,分算之

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5‧交易完成後,不可忘之報稅、節稅 : 
待房屋過戶完畢後,可請代書幫您申請自用地價稅,每年可節省四倍的稅金,而交易完成後隔年申報所得稅時可別忘了申報財產交易所得稅,可用一般算法或簡式算法 
一般算式:(虧本賣屋最好用一般計算,但須準備售出及買進時房地契約以為佐證) 
(賣出房地總額-買進房地總額)×〔出售時的房屋評定現值÷(土地公告現值+房屋評定現值)〕 
簡式算式:出售時評定現值(即出售時之核定契價)×當年度核定之稅率 
最後也請買賣雙方千萬別忘記自己權益,那就是──重購退稅。只要您有再規劃換屋的計畫,就必需要事先規劃,準備及保留每次交易的資料,以免錯失機會,其適用要件如下:

1. 
土地出售後二年內重購或新購土地二年內再出售土地。

2 . 
新購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後餘額。

3. 
原出售土地及新購土地所有權人同屬一人。

4. 
出售土地及新購土地地上房屋需為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並在該地辦竣戶籍登記。

5. 
都市土地面積為超過三公畝或非都市土地面積超過七公畝部分。

6. 
出售土地逾出售前一年內沒有供營業使用或出租行為。

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6‧其它節稅方法 :

( 1).如果您擁有多處不動產,為了達到充享受自用增值稅的優惠稅率,可以事先考慮由配偶或直系親屬來分別設籍,但是要記得每人一生只能享受一次機會。

( 2).土地增值稅是以漲價倍數為課徵基準,持有的期間愈長,漲幅愈大,出售時適用的稅率也就愈高。有些人為了規避高額的稅負,就利用親友關係,將土地多次移轉買賣,而達到減少增值稅的目的。

( 3).為了充份享受自用增值稅的優惠稅率,如果您擁有多處不動產,而面積並未超過適用自用增值稅的面積限制時,您可以考慮將多處不動產作一次處理,將一生一次的機會作最大效益的利用。

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